慕尼黑新楼盘点评

动物园

1圈
1 AU 区 慕尼黑最美的区域 最适宜居住的区域，就是PAULANER啤酒厂那里，一公里内什么都有，什么都是最好的，图书馆，学校，幼儿园，风景，医院，商店，电影院，古建筑。而且就算有外国人，也是美国英国人为主，很多是年轻人。缺点是价格，不做贪官偷税漏税地头蛇恶霸土豪劣绅恐怕也别去看了。
# Z+ D9 G% A- q7 _, L- x( W2 AU 的交界是GIESING 和HEIDENHAUSEN. HEIDENHAUSEN 没有新楼盘，就算有，也跟AU 差不多。GIESING区新楼盘是GIESINGER 花园，里头大量中国人，估计是奔着学区房去的。但新楼基本给抢光，剩下不好的，例如1楼和临街。优点， DEMO的楼盘，很优雅很高级很大，生活在这里，可以扩大社交圈子，有3期新楼盘，不用担心孩子认识穷人，叫孩子去认识买了4房的孩子总不会吃亏。生活设施齐全，虽然比不上AU，但该有的都不缺。缺点 后面有条超级大马路，TEGENSEELANDSTR 吵得要命，尘土飞扬的，就是说一般来说一个楼盘4通8达是好的，但由于有条大马路，把你后路堵上了，风水设计不合理，例如厕所对着睡房门，有些房子不是沿马路水平的，而是斜的，会影响气场。但如果你要攀富贵人家，你房子最少也要是4房，不能把两个孩子塞进同一间房，买个3房，住4个人，这样会给德国家庭看不起，因为西欧人认为一个孩子要有一家房，只有难民才几个人挤一间房。当然，也会发生王子爱上灰姑娘的故事，这就是另外一回事了。如果是有中国家庭买了4房的，很有可能会阻止他们家孩子跟买了1房或者2房的孩子来往，因为贫富悬殊太大了。因为中国人多，所以攀比挺严重的。有些中国人是开名车，车牌8888，有些中国人老公是洋人的财大气粗，有些中国人就是住一楼二楼挤个2房。还有些德国老头子住这，听说前几年40万就能买4房。

BOGENHAUSEN
. C4 r# c& G8 x; ^: l优点 满街都是古迹，住这里你孩子就是地道的慕尼黑城里人了，学校医院电影院博物馆都有，小孩可能天生就有不一样的艺术家气质。缺点 屋子小得像个鸟笼似的，能住得舒服点吗。由于地太贵，楼盘小，不适合家庭居住，小孩可能没人赔玩。谁能买得起BOGENHAUSEN的4房，恐怕慕尼黑只有百分之2的人有这个能力，而且很可能是老头老太太吧。
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0 t' ~4 s9 ^' t! g1 ?LEHE 跟 BOGENHAUSEN一样，寸土尺金。学校什么培训班可能会是最好的。但为了 孩子而牺牲了自己应有的生活质量，这辈子不就白活了。LEHE的房子有个特点，就是破破烂烂像危楼似的，一般都是文物翻新，蹲个厕所也不爽。而且街上车来车往噪音大，空气差。
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: j; x" m5 @* }! ~# R! y( u2圈
GIESING BALAN STR. 坟场后面怪死寂的，交通乱七八糟的，价格挺吸引的，而且离市中心不远。有大量超市，图书馆，很多TUM的大学生，龙蛇混杂，什么人都有。
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3圈-4圈 3圈开始叫STADTRAHM 也称市郊。用来起高楼。人口混杂，第三世界的人，外来打工的德国人逐渐增多。
3 SENDLING OBERSENDLING 优点 近ISAR 缺点 坟区 如果你做生意，最好别住这。 附近有几个坟。这区有点荒芜，除了去动物园那区的ISAR走走，骑骑自行车什么的，基本是没事可干了，生活质量大打折购。但步行进城还是有可能的。房价优点虚高。因为那栋楼带了观景窗，高楼上能看见阿尔卑斯山，而且是流线型的设计，所以比较贵。但底层的房子没人买，因为什么都看不到，还要流线型三角形的，影响气场，感觉特郁闷，于是就永远剩下来了，还贼贵。
4  AUBING 太远了，什么娱乐设施都没有，图书馆也没个像样的，体育场什么都不到位，价格是便宜，但不适合打工族，因为除非你有车，去哪里都开个汽车，或者蹬个EBIKE，不然就是叫天不应叫地不灵的，天天蹲在家没事干。如果你在城里上班，天天坐地铁，地铁经常涨价，那你不如拿那些钱在城里买套房子。优点就是 DEMO的房子，质量好，间隔异常好，这在DEMO的房子不多见。由于4房多，所以很多家庭奔去买，你家孩子以后不愁没伙伴。PASING同理，主要是太远。如果你不是自己开公司的，看着那麦德龙不能进的，也挺郁闷的。
7 x* Q+ N6 _3 m7 T: y/ p* \' w5 SCHWABING的FREIMANN，这里是MUNCHENER MODELLE的房子，可以跟别人说自己在SCHWABING买了房子。有个大坟场WESTFRIEDHOF,汽车主干道，会很嘈，不然怎么会给个能效30还是40的房子你。
2 ^" t% ?  H5 i1 @6 MOOSACH 那个电视塔有辐射，千万不要买，也不要经常去玩，有那么远走那么远好了。MOOSACH这个区是奥运村，建来是为了给外来人口居住的，如果没那个电视塔，还是可以考虑一下的。
' X9 E0 c( A5 R1 `% ]& v4 l7RIEM 房子很高级，间隔也好，有公园有购物中心，有会展中心，出租不用愁的，有会展的时候还能用来做家庭旅馆，有MUNCHENER MODELLE的房子，性比价格也很高。就是离市中心远了点，但也不是遥不可及，但比起SENDLING来说，还是SENDLING的地段有优势。缺点 对着个坟场，地铁站名也是叫XXX坟，这多郁闷啊。不郁闷会有这个价格么...不郁闷的话不早给人抢光了。
7 PERLACH OSTPARK 房子很高级，6分钟就到OSTPARK,体育场，购物中心，儿童活动中心，酒吧街舞厅街，游泳池，全部都是悠闲娱乐设施。还是挺多家庭去那里抢房的，因为这里性比价格最高了。缺点 这区住着挺多中东人，虽然买新楼盘的都是蓝眼白人为主的，但附近居民中东的挺多的，如果你很讨厌中东的，要全班同学是美国欧盟的人的话，只能去1圈AU那里，那里那个中学全部都是欧洲人，都是帅哥美女，就是不知道你家小孩能不能进，进了不知道会不会给人排挤。还有住在这里就是周边是林区晚上不知道你敢不敢一个人上街，不像1圈2圈那样灯火通明人来车往的，3圈楼盘都有这个通病。

0 r3 Q2 U5 W0 f. c7 W5 I出了4圈的房子就不算是慕尼黑的房子，那叫卫星城。4圈内才叫慕尼黑，卖楼的一般会告诉你这个，如果你不是本地人的话。如果你在UNTERSCHLEISSHEIM买了房子，千万别跟本地人吹你在慕尼黑有房子，跟国人吹吹好了。
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UNTERSCHLEISSHEIM的新楼盘 特点价格便宜，环境好，空气好，全部白人，尽管东欧的占一定比例，有天然大湖玉米地，幼儿园学校永远有位置，这个在4圈内是个难题。缺点 出城的地铁票，油费会跟你在城里买房那么贵，而且没有走路骑车进城的可能，因为万一车胎破了，也要进城买车胎。晚上无事可干，有点白活的感觉。住在城里还能喝个咖啡跳歌舞什么的。当然如果你已经习惯了无聊生活，宅到极点的，可以在这里买房，4房也就40万出头有风水阳光宅。去看房子的白人老头居多。
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! n: a8 V4 N' EUNTERMENZING OBERMENZEN这种区一般是土豪建别墅的，周围都是退休老头子老太太，像认识人也挺困难的，尤其是德国人，因为德国人出了名孤僻自傲排外，尤其是上了年纪的。在这种别墅区作为外国人特别难交朋友，除非你不打算跟邻居交朋友，否则应该尽量远离退休区域。乡下没任何娱乐设施，人会不会疯掉。优点就是可以自己种菜，空气好，长寿，学校比城里的高级。因为市中心的学校都比较破烂和脏。乡下的比较新的。
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: G' G( b- `8 W2 R$ z$ z1 Z7 [% w犯罪率最高的地方是ISAR VORSTADT，这里的外国人比例是最高的。。
买楼一定要避开坟场和高速公路大马路，前者是不光是风水问题，而且坟场是犯罪高发地，因为很僻静很荒芜。最大的坟区是SENDLING,千万不能买，有最少3个坟。最近有个女的在SENDLING Thalkirchner Straße那个坟 给人强奸了，除非你是男的，自己住，有老婆女儿的尽量别买这种阴深荒芜地方。反正天黑别一个人走就是了。但1圈2圈就不会有这个问题。但ISAR旁偶尔也会有人给捅死。

高速公路大马路SBAHN,TRAM近的话一来是很嘈，有辐射等问题，二来是容易给撞倒。像MOOSACH那里的DAHAUER STR,是慕尼黑最长的一条公路，撞车次数也挺多的，买房子要尽量避开这种易撞车的地段，尽管那里的楼盘也有便宜的。
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总之买哪里的房子都要算好自己有多少银子，为了孩子举债几十年买个市中心地段的鸟笼不太划算。因为举债太多压力太大，债没还完，人先挂掉。如果家是大资本家，一夜赚几百万的，当然想买哪里都没问题。

- S$ r6 E; V0 Y1 {补充一下，一般1圈2圈的房子以1房1厅，1房2厅为主，很少出现4房的，这是因为慕尼黑单身率是百分之五十，1房1厅是给单身人士住的。如果是一大家子的，又要一人一房，一般除非你是超级富豪的话，只能去三圈四圈抢，或者去卫星城，不用抢。
现在买房，就算买不起4房，也要买那种3.5房，或者3房能改装成4房的，因为以后转手的时候，4圈内4房的需求是比较高的，最好是能分离出个办公室，因为很多买房的都是小业主，自己在家HOMEOFFICE的。尽量别买那种没改装可能的，就贪时髦只有一个空间的曼哈顿风格，这种适合阔少，但对于一般家庭来说不太实用。

kinderlove2000

动物园 发表于 25.4.2014 06:34
% ^: f% i5 ]4 L  a# Q% h几楼交通和环境也很重要。你可能不知道现在国内女人聊起房子也会问多大的，听到一家3口住60方就会露出鄙 ...

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) w, @, ^! l) X3 o  q) w) O又在胡说八道了，大部分的德国人是租房住的哪有都这么有钱呢，慕尼黑最中心那边住个60平米的房子不知道比你买的偏远的地方100平米贵多少钱了，

emil604

7 ]# K" n/ w2 G) c, k
通篇看下来，慕尼黑基本就没啥好地方。要么贵死，要么被坟地霉死，被辐射射死，要么就是类似住深山老林，不然就是和一群素质底下的人为邻。如果住在四圈外，还被鄙视为乡下人。 慕尼黑啊，就是个不适合人类居住的地方。

kinderlove2000

消息有点过时了吧，那个你念念不忘的isar tower跟你说的相反啊，那楼下的早卖光了，就剩下顶楼那些13,14,15楼特别贵的卖不出了，sendling那块靠近领馆的区域政府要规划一系列的改造的，要建小学幼儿园购物中心等等，所以人家买房时买预期的，所以房价贵了
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http://www.immobilienscout24.de/ ... rrer=SIMILAR_OBJECT

动物园

4 L/ V$ g0 I" \9 s! G0 X

kinderlove2000 发表于 12.4.2014 18:28
; @$ c# r) u$ l( u. z* ?1 m消息有点过时了吧，那个你念念不忘的isar tower跟你说的相反啊，那楼下的早卖光了，就剩下顶楼那些13,14,15 ...

1 B! O: H# g3 K+ {4 v9 J* {你知不知道这个盘几时开的，去年很早就开卖了，我去年6月去咨询的时候，就是剩下底楼卖不出的，我也没选，就像您这链接上的这种怪里怪气的结构，当然您说得对，有可能是高楼卖不出，高楼我没看，因为我想着我肯定买不起，所以懒得看了。当时拿了他家的广告册，想着这住高楼的一定特有钱，要这种气派。想不到到高楼还有剩的，太差劲了吧。 RAINTALER STR 22 最后那个楼盘，复式上下50方，顶楼，是梯形的，这样算100方，我也想着这种结构也够烂的，竟然卖70多80万，也卖光了，说白了就是SENDLING那地皮和那设计不值那个价格，不然的话肯定不会卖剩的。您说那些70多80万的其实并不贵，很多人都付得起那个价格，但那些人偏偏就买GIESING和OSTPARK那些顶楼，因为GIESING 地段好，OSTPARK性比价格高。

kinderlove2000

1 g, r; d9 Q& L, f8 E

动物园 发表于 12.4.2014 19:06
& t9 A1 P! n- s你知不知道这个盘几时开的，去年很早就开卖了，我去年6月去咨询的时候，就是剩下底楼卖不出的，我也没选 ...

不过出租的话只有4圈之内的抢手，那边很偏的地方工薪阶层不会去租房住的，所以影响租金和增值的，所以4圈之内交通方便的地方未来还是会增值的

动物园

6 K' N6 u5 G6 a6 z8 ]

kinderlove2000 发表于 12.4.2014 19:19
底层便宜也卖掉了，我知道有中国人在那边买的，还不止一个，现在只剩下最贵的了，象这个89平米的房子卖71 ...

5 f7 \$ T+ A" ]3 Y" H# H14层肯定没人去抢啦大哥，死死死的多难听，国人肯定不会买十四楼，洋人肯定不会买13楼，洋人的13楼也是中国的14楼。15恐怕比13和14还要贵几万。楼层越高越贵的。国人抢楼盘都是全城去抢的，个个楼盘都有中国人身影，除了1圈。去看房的时候GIESINGER 花园和OSTPARK最多国人，开着汽车去的，有没有买就不知道了。那个太平洋中国超市还在GIESING那里开了个大分店，有华兴那么大的，可以想象有多少亚洲人在那里。1公里内总共有2家亚超。SENDLING最近发生强奸案 http://www.tz.de/muenchen/stadt/ ... t-meta-3470265.html，SENDLING区太阴深恐怖了，我一早就说坟区不是好东西。

kinderlove2000

动物园 发表于 12.4.2014 19:47
3 {- ]" f3 q' ~! U! e14层肯定没人去抢啦大哥，死死死的多难听，国人肯定不会买十四楼，洋人肯定不会买13楼，洋人的13楼也是中 ...

不过你对墓地这么介意啊，市区建墓地这是德国国情啊，看市区内都有几大墓地呢，德国人不会觉得有什么特别恐怖的，

动物园

qinqiong 发表于 12.4.2014 23:38
sendling都被鄙视，四圈五圈就变卫星城了，楼主真有米

6 X, I0 Q/ N, ]3 B3 LSENDLING 和 GIESING 以前完全不是什么好区，是最近五年给炒作起来的，因为GIESING近市中心，所以更容易炒作，不然价格如何翻了个倍。SENDLING这种能建高楼的地方，肯定是市郊，市中心是不让建高楼的。出了四圈肯定就是卫星城啦，你出了四圈看房，接待你的中介会告诉你 我这不是慕尼黑。就像北京怀柔的人就算自称北京人，北京本地的也不会承认那个样子。如果SENDLING以后全区规划一下，应该还是有增长潜力的。现在的情况是只有河边附近那几处环境不错，后面的一塌糊涂乱七八糟的像废工厂，废地，集装箱，工地，厂房，仓库什么都有。偶尔冒出个像样的楼房，但周围还是欠缺规划。估计是没人愿意投资才这个样子的。

haikuotiankon

UNTERMENZING OBERMENZEN这区很多中年的家庭的，感觉很适合家庭生活的，老头老太不多吧

动物园

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haikuotiankon 发表于 15.4.2014 17:06
! u* X. Y) L# R  S+ m  h* M+ ZUNTERMENZING OBERMENZEN这区很多中年的家庭的，感觉很适合家庭生活的，老头老太不多吧 ...

& N7 N! V5 c4 q( M) B* _0 ~; V那里好像只有别墅，而且很贵，尽管那些别墅看上去像二手的，比较残旧，不像德国有些地区的别墅，全部高级装修而且带太阳能板的。那块地比较适合退休一族吧，一点儿娱乐设施都没。在市内真是可以夜夜笙歌。那里空气好倒是真的。我认识一老头住在那，他就是嫌市内空气差住到乡下去的。