|
: x' x: K5 g% {
, w7 l$ M& l U8 }3 c
德国的银行体系. ]+ L% s' }3 R9 t: F n
# c" l* w# V# g: n- Q
德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。3 u v$ I8 B* k# a% [8 A" D; D) [
1 h# \& l" y9 S银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。
: F/ N* N- g( K' m" i" j2 i8 C/ c) Z: h+ p5 y1 o* l
德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:
8 y9 b+ d4 ^2 ^ v- p- z1. 私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等), ]8 X! ^8 `. F. r. s) y. {8 X
2. 储蓄银行(Sparkassen)) s, H. M9 k' h( S5 D3 \0 s+ D
3. 州立银行(人民银行Volksbank)
' {! i- [' J( W. S6 F0 @2 J- ~
7 X( a) K+ o( j! {( }其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
, G) V- j ~, |! Y) t5 b
4 V' h8 q$ C' H# A$ b德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
+ e3 x9 b# N5 l
6 [" v' e7 ~/ I2 e9 o1 D; ~$ L/ w( {, ~
国际住房金融体系的分类 T3 V8 H K) n! V* c
* \' h0 h' E' N分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式 资本市场模式
! n2 k) g( n) f* x2 K筹措资金 通过契约 政府用强制手段 通过资本市场
. y8 A0 v5 L0 u5 @代表国家 英国、德国 新加坡、巴西 美国、加拿大、丹麦$ p' K8 p t6 D; i3 Q5 J
资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 资本市场
+ }- p4 Q" v8 @* q8 m) s% L利率 低进低出、稳定 与市场利率挂钩但较低;固定 市场化! H4 J; s$ w- U: {/ U
政府作用 中 强 弱
% S/ s: C/ a% M1 O, E运行特征 封闭式 封闭为主 开放式- x1 f4 b# u# \4 M/ G- ~
发展趋势 打破封闭运行 利用资本市场 多样化和全球化, m' G/ Z7 a. x
; ^9 y+ @# u& j德国的房地产金融体系:- g2 q: K7 W1 K1 f. L
建房互助储蓄信贷社
2 H! r7 Q' J) l
1 z4 g6 I- }5 t5 u% f7 v- s0 w6 U! q德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:
; v; U6 e: m$ `1) 储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。. d3 x9 F Y5 W' d
2) 贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。$ V: ]$ r% n3 g2 x
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。5 Y6 q2 t4 h- V, b9 g
: y/ l& o# ~! `9 `4 @3 G' O6 _
" _" ~5 {' v6 l6 ?' Q ^3 T德国抵押银行
7 [0 m$ f6 H' m德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。
% W. E% i! H# Q# m3 Q1 v7 N
7 p) I, U8 h+ N4 Z+ Y德国的房地产金融体系及发展
5 w. @$ q0 ~ X/ F2 l建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
% E7 B9 S9 I- h) L* ~% p在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。
7 y3 U. ]; u8 g: K* S, i2 P1 e0 S8 E( O9 O! ]; E8 b0 ^
许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。/ ^( W6 k' O+ ?4 Q. T3 [3 q
* G3 q' ^ g$ |/ m抵押贷款购买房产案例
: n, z( ^& r$ f$ W; ], e& X: g- J$ r
L先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。0 H( r4 Z0 K+ R# X5 o3 [+ `
5 l% m" d% ~1 U+ Q8 v0 s. }L先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。
4 ^9 J9 T9 W% Q; r由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!
?9 d. J: u. X2 f+ M. j9 D- M A; M/ l$ |5 f3 e @
德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。
0 F* z0 m! ^, {
! `( u+ [8 V7 XL先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。
+ L8 P+ O+ i" k) P8 f2 oRubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
, X2 a5 z3 T/ ^3 Y: V% I! Y- w7 C/ {2 M$ O* y9 o
Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。
! ]' X. q/ E7 D7 D ^8 {+ J; J& P! L- F. U/ Z
在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php$ l6 W- L9 }1 H6 q8 b
; k" w; a' \2 ~8 ]如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com: w* ]) V- ?8 A5 k5 z
6 X( a* F* I6 T" K+ O1 @( D( {
' j J% L8 h! L4 G- v2 `# K: H+ ^) T5 q# Q9 b0 _: r
, }' {$ X3 D- c3 z% B
该贴已经同步到 Linsnow的微博 |
|