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德国的银行体系+ F; L/ D) @" S3 U
# [6 _/ g- f4 u) k( j德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。
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( N: @2 N% f! X t) g) }6 j n& |/ z银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。) m3 u0 n4 ~/ ^/ j( U
/ a2 ~) O9 T8 b5 @/ O德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:. x0 o3 Z( A: p' K' u5 o
1. 私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)' J7 Q! z: l1 L, p
2. 储蓄银行(Sparkassen) A$ U( U4 z6 l" m. C
3. 州立银行(人民银行Volksbank)
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其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
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德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
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: d8 i/ n! L2 t$ `3 y国际住房金融体系的分类
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分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式 资本市场模式6 _4 N4 }* ~3 e( M+ v4 b
筹措资金 通过契约 政府用强制手段 通过资本市场
/ u/ A" L2 \1 R0 _( H7 N4 c& N( D代表国家 英国、德国 新加坡、巴西 美国、加拿大、丹麦0 s) ^5 H) ~+ @3 v$ Y, U# i+ _
资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 资本市场7 S( B/ ?. D& R$ s! p
利率 低进低出、稳定 与市场利率挂钩但较低;固定 市场化
2 a8 y8 U2 D# O" A/ d* T+ I% ?政府作用 中 强 弱
- t" W% }& {! R) C运行特征 封闭式 封闭为主 开放式
3 L: M- @) {/ G0 c) w) x' Y发展趋势 打破封闭运行 利用资本市场 多样化和全球化
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! z4 a3 t+ R! |. C/ v6 c& \德国的房地产金融体系:) r% _' D2 a3 P9 M
建房互助储蓄信贷社
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: {- N2 t0 l+ B6 G1 l4 }4 `% T德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:) n/ ]4 x9 O$ o |6 Y, G: Q
1) 储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。$ A% w: d7 Z- [2 n8 _# P- l
2) 贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
2 s$ e& ]; P1 Y; }建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。
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! {0 s7 a# V0 e4 @: Y1 A, \德国抵押银行; W' x8 J6 O0 t
德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。/ b' P. L3 Q) B3 T7 }6 j, X
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德国的房地产金融体系及发展
" a& j5 O5 k1 J6 m建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。4 O4 p% s' L }! ~ t4 K2 A0 J
在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。
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抵押贷款购买房产案例
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L先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。, p' [+ S' N2 T- x! c
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L先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。
( E) K( R; s' D% N) y' h$ I由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!
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& ?5 g( i( L& F- M德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。5 O+ H) R% R+ z! Y% d+ \! M) _
1 X3 ]) W2 b! G; fL先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。4 r- ^$ e/ G1 K b
Rubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
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Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。' t6 K6 w% f: ]9 k. w
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在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php; D7 z$ ^ \7 m9 h2 }% n) D9 [1 x
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如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com$ N! @; c& _2 B, F1 D8 T: n/ V
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