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德国的银行体系
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$ h4 K ]$ V& i3 Z德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。
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: h% S6 Q0 B1 K' c9 [) h+ S2 X银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。
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+ O+ p- ~# S: M2 G德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:
9 m# Q$ i' Z2 _3 ?( F$ m; \1. 私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等); i3 A! U3 R+ p3 B) }! J# y5 j. ?- y! E
2. 储蓄银行(Sparkassen)/ |- W2 j/ r' O) h |9 F
3. 州立银行(人民银行Volksbank)
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/ b" Z% `* q; R6 o* B其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
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: g7 L( o6 o6 X0 H6 V" m德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
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9 r( n( z: d l/ y) v国际住房金融体系的分类3 Z3 {! ~$ t% L" t+ |9 o
( e' k$ e0 p0 z3 ~0 X G分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式 资本市场模式
' _' I' k% I2 h筹措资金 通过契约 政府用强制手段 通过资本市场
. c# I0 }5 p2 ~( r/ ~& A6 B# m代表国家 英国、德国 新加坡、巴西 美国、加拿大、丹麦; c8 M1 `& P$ l/ X& Z
资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 资本市场0 }1 m# P& N- z
利率 低进低出、稳定 与市场利率挂钩但较低;固定 市场化' W; ~/ a5 ]6 h/ S. g4 r; u
政府作用 中 强 弱
" f+ R% V& o' |. f: I运行特征 封闭式 封闭为主 开放式4 F, Z, F9 M" q1 g/ r
发展趋势 打破封闭运行 利用资本市场 多样化和全球化: K/ W" b$ I( u2 a3 `# E$ w$ ?
+ F" P* `: v z" e$ ]) u/ A2 l德国的房地产金融体系:
: N3 h, P2 H6 P8 w S9 @* N6 v建房互助储蓄信贷社/ A. T" _8 W" B4 b! Y
K3 m& H, u* E P+ D德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:
7 ]$ e1 b" b% m! d8 Z% O1) 储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
, H3 g: ^5 p8 u/ B& `2) 贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
7 F& s& i2 |( I; G9 z7 w# D0 T; i! _+ W( h建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。
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( \* q! @/ D1 E. s' k7 M德国抵押银行9 O7 b: {5 W1 |: p% |; I
德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。& I6 w/ j* l' p& \) T5 q) W
$ v6 }* U% Q% Y/ v德国的房地产金融体系及发展
4 M- h* V6 U$ {! ?" [建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
+ [: D B+ U' o' I在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。6 Z' I9 V6 M/ g* Y. C
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。
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0 j) v5 i( m- R' p4 Y. c抵押贷款购买房产案例9 `) d5 ~! r+ c _4 d
0 q* t2 a) j" s4 G- x/ X, PL先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。
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7 b2 n& `2 k: A0 S. x0 U: eL先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。5 y9 S" _8 t. n' K$ L( F
由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!# `9 x8 W& R s9 N1 w
5 m" e# n% P9 B& A6 z+ Z! U德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。
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: E$ D- r4 c' ^; B3 HL先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。
' y* {4 B# y* mRubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。6 P. f* Z# e/ ` a3 V: l- W
' b H( \# R0 d' J3 z c+ ?Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。
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在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php3 P3 E0 }9 r! W
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