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9 e' {% I1 M( c N$ C德国的银行体系
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$ t) e) O" z. i德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。% j0 I6 d' x1 a( T. g; `0 k
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银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。
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) D' W& {1 L3 z5 @) v2 l; e德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:
3 s4 h+ l4 M6 E% O! A' C1. 私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)! F* t2 n0 G! c1 c" s
2. 储蓄银行(Sparkassen)
8 G B( J$ \- k( J; L3. 州立银行(人民银行Volksbank)
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( l$ ]/ }0 C9 \* t其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。5 w8 q9 @/ A1 n2 G$ ^( d
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德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
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$ h. P3 U+ k4 m2 ^: D# u+ h国际住房金融体系的分类
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; o5 H1 Z8 g, K4 @3 o5 A3 b& y分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式 资本市场模式9 F& J7 r6 E& w- {" A
筹措资金 通过契约 政府用强制手段 通过资本市场
: D+ |0 v4 t2 \! Q8 m9 }2 N7 `代表国家 英国、德国 新加坡、巴西 美国、加拿大、丹麦; Y1 e. q1 r+ d f7 z S' e& B
资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 资本市场 G8 [! K9 Y' g" i; F
利率 低进低出、稳定 与市场利率挂钩但较低;固定 市场化
- C+ {# f! j& S: u6 H5 J5 |政府作用 中 强 弱
) T8 x, t! N( a1 A8 `运行特征 封闭式 封闭为主 开放式1 _- @+ l5 }; B+ ?( m
发展趋势 打破封闭运行 利用资本市场 多样化和全球化
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德国的房地产金融体系:/ u1 U5 j* U; ?( a/ R+ K: S
建房互助储蓄信贷社
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* r7 C, F# M+ |德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:+ I z2 ?4 K, }! O) Q
1) 储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。7 Q, Q/ w6 v F% i; j
2) 贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。1 a: D& G! l+ v1 k
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。
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' b) [7 B$ H# V7 Y德国抵押银行
$ B9 t9 k; k8 I) \+ E德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。6 F: n0 I8 b G2 h4 m5 h
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德国的房地产金融体系及发展
. b* ?; C* T, t; {建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。# A8 H7 c! Y3 c2 `& u" k' F
在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。1 [$ O% D; Z& U* d
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。3 [$ L" W: F" V7 X
$ i1 J4 i$ E$ m |/ Z% u, J抵押贷款购买房产案例8 M' a( d6 O+ o( u/ ~
- ~" A( P- ^4 T7 vL先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。6 C4 C2 d2 [% A v1 R% Y2 S; Z
# ^( S7 a, F* K" DL先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。
7 q, p, y0 s& r/ ?由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!
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德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。2 k2 }$ Z& H3 G6 \& J* M
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L先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。
# V5 X9 g5 b- ^# ARubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。5 i$ I5 G. N) K% Z
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Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。% g: [' F0 o' K! O- V. n9 X
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在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php; o& f) t1 E, X3 T' |% H/ ~# |
8 r/ b8 j p1 Z8 g+ J/ ~+ `如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产,又不想影响您的现金流,那就不要犹豫了,联系我们 l.lin@rubinarealestate.com
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