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6 u% D$ D' `* z: k: h0 I, D德国的银行体系9 q$ m& f* F7 N. r0 ?& f" ~
4 G6 Y& O3 F- [$ q' W德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。
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) C: D1 l( z, ?4 u1 f' N# j9 [银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国,英国,美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员,合并,减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。$ w- `4 l& }* `! `. u! i) C2 j( R% h
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德国的银行服务非常全面,其组成为三大支柱:
, Y+ S9 ~- F- ^1. 私营银行(德意志银行,商业银行,邮政银行等)
1 N6 A- Q0 n, R7 k2. 储蓄银行(Sparkassen)
, g( I, U) f9 n) b3. 州立银行(人民银行Volksbank)/ S5 T7 [) W+ ~& K4 b
3 q& T" ?+ x! W其中私营银行的市场份额达到42%,德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元,比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中,但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来,以保障存款安全,当其中一家银行处于亏损时,其它银行会出手相助借钱,以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
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德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守,资本市场上的住房金融产品不多,因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
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6 a" e! V1 H. ], m4 {& b: E# s: {国际住房金融体系的分类5 y5 v9 |- [$ T8 r
/ M4 r8 T! }* {/ v# o$ q! u分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式 资本市场模式9 u4 D7 O( n( u/ X8 u% c
筹措资金 通过契约 政府用强制手段 通过资本市场
% b1 a& Y% G$ `0 S代表国家 英国、德国 新加坡、巴西 美国、加拿大、丹麦
+ Q# Y' q% m& n( b1 s$ r' X' Y资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 资本市场) `8 r4 f i4 v" Y& H0 R: D
利率 低进低出、稳定 与市场利率挂钩但较低;固定 市场化6 ^5 y7 Q! h; x. S7 M( Q
政府作用 中 强 弱' r# n4 L8 t3 M
运行特征 封闭式 封闭为主 开放式- J: i( Q2 t! J" k- L
发展趋势 打破封闭运行 利用资本市场 多样化和全球化8 d, K. C D; i2 W. R) x4 {! m
o5 [) e3 _4 O8 S; a德国的房地产金融体系:5 T' k5 n6 k5 J3 m0 f- J, `' q% \
建房互助储蓄信贷社
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德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段:9 K( f* @" v+ [% R5 y, V
1) 储蓄阶段:居民订立住房储蓄合同,商定住房储蓄金额。之后,按规定有规律的存款;存款利率固定,且低于市场利率,不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
" d( _2 B5 R" m6 R3 a& T2) 贷款阶段:当存款额达到合同金额的一半后,按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。/ u& { ?+ ]0 r+ _, j
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为:专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点:是一个封闭式体系,不受一般金融市场的影响。; S! K* @" |: L0 }
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K6 r) s$ F' A- U4 [3 Y' b1 x3 ]/ f德国抵押银行
1 _) T7 D% p" [' ?! Y, _" s德国抵押银行主要发放长期贷款,住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集,其抵押贷款,放贷额度相对于抵押财产价值偏低,期限较长。9 W% Y+ Q- I' h5 q& h# \( w U
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德国的房地产金融体系及发展$ i% e0 T! K7 k1 Q
建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构,大多是商业银行或储蓄银行的附属机构;也没有独立的监管体系,未形成相对独立的房地产金融体系。
7 g& [! f6 [( Z; ~2 A/ @在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降,以及外部经营环境的变化以及行业竞争。
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许多德国人选择了20至30年的贷款周期,这样可以较少地降低生活质量,这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。
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4 U6 f+ P- O8 }: W抵押贷款购买房产案例& L$ e5 `# Y2 `6 S1 f! H- O, ?6 ?
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L先生和太太来自中国,他通过Rubina Real Estate公司的协助,在施特格利茨(Stegliz)和逊纳伯格(Schöneberg)交界的费烈登纳(Friedenau)区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米,2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利,绿化程度高,购物到Schloßstrasse非常方便,而且周边都是年轻家庭居多,还有不错的小学和中学,出租或者自住都非常方便,以后买一定更贵,因此决定买房。2 y' s R% H: d3 p* `
. T) R- d5 |. vL先生没有德国绿卡,作为外国公民,通过Rubina Real Estate公司的协助,L先生获得了购买价格60%的贷款,利率也很低,才3%。2 A- Z* C9 u* Y$ I2 w* e- l
由于L先生决定长期在柏林发展,和家人在德国居住,他把广州的老房子卖了,付了6万7千欧元的首期,从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung),贷款利率仅3%(Zinsen),还款周期通过计算得出是十五年零九个月,而每个月只需666欧元!这个价钱比租房的冷租价格还要低!4 |0 O/ r0 Z/ ? v, y
5 f; @; d( k# q德国的房产还包含地产,所有权永久有效,政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修,这使德国的房屋日久常新,非常保值,因此十五年的总利息是约2万5千欧元,仅仅通过房价的升值,这笔钱就回来了。4 X K" }1 W m. ]- N
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L先生每当想到不久的将来,就可以完全拥有自己的房产,用租房的价格供房子,而且柏林的房产本身升值潜力就高,心里就乐滋滋的。
( R+ `# a5 m$ m8 SRubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢?我们为L先生找到了地段良好的家庭住房,处理了所有的繁琐手续,最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度(购房价60%),最低的利息(3%),这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
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Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系,也知道各间银行的风险评估体系,以及他们想“买“怎样的房屋(提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产),因此能够对症下药,成功申请到贷款。
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在这个网站,您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数,从而得出每个月需要偿还的总金额(偿还加利息)。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php' @+ n; c! I- M0 w+ l" I' F
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