询问取消房屋合同的法律问题

erick

大家好，帮朋友请教一下各位前辈一个法律问题：我朋友是刚到德国的新人，2月前，搬到城市里和一个中国女生租了2人wg中的一间，房子是那个女生和德国房东整个租下的，然后她是2房东。现在因为工作调动搬了家，当时合同写的是：需要提前3个月通知2房东解除合同或者经过2房东同意找到nachmieter。因为当时朋友比较急，所以6月中旬搬出来，钥匙也还给了2房东。并且在6月下旬写了挂号信以及发了email通知2房东取消合同，我和朋友的理解是到了9月底，合同就自动结束了。但是挂号信被退了回来，post的人说没人领，现在就只有email能作为证据了，不知道这在法律上有没有效力？


请问下这种情况我该怎么办？如果9月底合同不结束，我们应该怎么办？

多谢各位前辈了！

游侠

你能证明他一定能收到并且看到电子邮件吗？

不过，既然搬了，还交了钥匙，应该是说清楚了的。你能够证明交了钥匙，大概不难证明双方说好了最晚三个月后合同到期。

对方也不会刁难吧。

其实，交钥匙时，本来就该交接。怕事，就该当场要个签字。为什么写信呢。真打官司的话，挂号信也不见得可靠。

蓝帝狮

现在才七月，实在不行，就自己找个Nachmieter啊

flying5757

回复 1# erick

   
    房屋租赁关系原则上只能通过书面形式通知终止，通过E-mail做出的Kündigung是没有法律效力的

    （除非你朋友的电子邮件附有法定形式的电子签名，并且二房东事先同意可以用电邮方式终止合同。
这些条件对你朋友来说肯定是不具备的）

    但是你朋友寄出的挂号信是有法律效力的，

    二房东没有去领信是他自己的问题（前提是别把收信人地址都写错了），法律推定他领了而且已经知悉了信的内容。

    让你朋友保留好挂号信的回执，如果挂号信是六月底到的（注意，不是寄出的日期，而是到二房东信箱的日期！），你朋友可以在9月底终止合同

erick

你能证明他一定能收到并且看到电子邮件吗？

不过，既然搬了，还交了钥匙，应该是说清楚了的。你能够证明交 ...
游侠 发表于 17.7.2010 18:42

    说来话长，事情中间很复杂，我就不说了。只是交钥匙时，2房东就是不肯签kun的信，说是自己忙，没时间，给她钥匙，她不接，说是自己看着办。我朋友也没想这么多，加上工作那边比较急，没时间等，就把钥匙留在了桌子上。因为想着大家都是中国人，不会太为难，没想到对方根本不承认说过kun信的事情。也不承认你说过搬家，取消合同的事实，我们也是很无奈

erick

回复 3# 蓝帝狮


    这个一直在找，但是2房东一听说是我朋友找nach的，就说忙，没时间，挂电话。咳，没想到中国人也有这样的

erick

回复  erick

   
    房屋租赁关系原则上只能通过书面形式通知终止，通过E-mail做出的Kündigung是没有 ...
flying5757 发表于 18.7.2010 11:28

    多谢您的回复，我让朋友留好那个挂号信。希望能有效力

游侠

回复 4# flying5757

要较真的话，还得算上在邮局的那几天。
另外，谁知道信封中放的是什么呢？真要较真的话。。。
当场交信，有人证的话，签不签收，就无所谓了。
Nachmieter, 提供三个一般来说合适的人选就可以了。
祝楼主的朋友顺利。

flying5757

回复  flying5757

要较真的话，还得算上在邮局的那几天。
另外，谁知道信封中放的是什么呢？真要较真的话 ...
游侠 发表于 18.7.2010 15:12

   
如果收信人认识寄信人的名字，并拒收挂号信，则视作挂号信已经送达，且收信人已知悉信件内容
BGHZ 67, 271 [278]= NJW 1977, 194

Kündigung 作为一个意思表示（Willenserklärung），
它的Eingang并不以对方确实知悉该意思表示内容为前提
只要挂号信的领取通知到达对方邮箱，对方有去领取信的可能性就足够了.
（Zugang der WE : Wenn die WE in den Herrschaftsbereich des Empfängers gelangt,
so dass dieser die Möglichkeit der Kenntnisnahme vom Inhalt hat
und mit der Kenntnisnahme unter gewöhnlichen Umständen zu rechnen ist.）

不收取挂号信的行为本身，已经违反了房东作为合同一方应尽的谨慎和注意义务
（Sorgfaltspflichten gegenüber seinem Partner）
房东负有举证责任，证明信件的内容不是kündigung （她当然没有办法证明）

周末愉快

游侠

zu  flying5757 :

Ich hoffe, Du hast recht. Aber:

1. Bei der Benachrichtigung steht nicht drauf, von wem der Brief ist. Hier wurde nicht der Empfang verweigert, sondern nur der Brief nicht abgeholt.

2. Der Brief ist bei der Post, also nicht im Herrschaftsbereich des Empfängers. Der Empfänger muss die Abholung gar nicht absichtlich vereitelt haben. So hat er z.B. nach einem Urlaub oder Dienstreise keine Gelegenheit, vom Inhalt des Briefs zu erfahren, wenn der Brief nicht nochmal zugestellt wird. Um sicher zu gehen, sollte der Brief nochmal verschickt werden. Eigentlich ist "Einwurfeinschreiben" wahrscheinlich sogar sicherer als persönliche Empfangsbestätigung. Dann liegt der Brief wirklich im Herrschaftsbereich des Empfängers. Was nützt hier eigentlich die Empfangsbestätigung? Ich sehe den Sinn nicht.

3. Das mit der Beweispflicht ist meistens nicht so einfach...

4. Trotz allem könnte der Richter aber den Zugang der Willenserklärung anerkennen. Ich würde auch darauf setzen. Sicher ist es aber nicht.

(Das alles nur theoretische Diskussionen.)

回楼主：以上只是和 flying5757 的讨论。你朋友既然在理，就不要怕。只是大概没人能打保票官司是否能赢。