拜仁自由职业者F先生一波三折买房记

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自由职业者F先生一波三折买房记
2021年4月

近期，我们的客户F先生的购房贷款终于尘埃落定，成功在德国买到了心仪的房产。尽管在刚接触F先生时，就已得知他的贷款条件并不佳，是自由职业者，虽然有永居， 但刚刚开始工作，本金不多，针对于他的贷款金额而言，收入不算高，属于比较典型的"贷款困难户"。但在收到来稿之前，我们也没想到他的购房过程竟如此坎坷。不但被德国中介罢了一道，还被"一条龙"服务坑了一把，房子订了一套又一套......购房历程好比“西天取经”，磨难不断。

据F先生自述，因怕篇幅太长，他还省了好几段买房经历没写，比如说曾看中一栋房子，非常喜欢，已经预定，折腾半天，无功而返。因为最后发现房子带了个Nießbrauch，简单说就是这房子带了个老头，这老头会跟他们住在一起直到死亡Image......好在功夫不负有心人，F先生最终还是拿下贷款买到了房子。以下是F先生的来信, 信中介绍了他这一年来贷款买房的详细经过，希望能为各位潜在的买家们分享经验，助大家少走弯路。

Part1.前言
本人旅居德国拜仁州，2020年的年中有了购置一套Haus的念头，于是便和老婆孩子踏上了漫漫看房的长路。

看房就像打怪升级，看得多了，经验就涨了，知道看房要看哪些要素，应该了解什么样的信息。在实地参观了一些待售房源之后，锁定了一套心仪的双拼，于是和购房中介表达了购买的意向，就开始筹划贷款事宜了。

本人是一名自由职业者，收入尚可，但是可用于购房支配的本金（Eigenkapital）很少，并且自由职业的时间还不够长。由于之前没有购买过房产，我们在贷款前预先咨询了很多有经验的朋友们。所有的朋友们一致推荐，向银行贷款购房，务必要委托一名贷款中介。这样不仅可以同时比较很多家银行的贷款报价（Angebote），而且也可以得到专业人士对于贷款方案的意见，此外避免了和银行这种官僚机构直接打交道时会碰到的各种问题。

由于我和我老婆的德语能力还算不错，且怀揣着一种德国人普遍勤劳朴实，而有些华人却会坑骗同胞的可笑偏见，我们特意找了一名德国人作为我们的贷款中介。开始时，这个德国人还算积极主动，但是很快，他就动身去度假了，度假前一天将我们委托给他的德国同事。他的这个同事开启了我们对德国人天真信任感的崩溃之旅......

Part2.痛失好房
第一天，此同事告知我们他会全权接手我们的委托，并承诺在当天下午给我们汇报银行最新的反馈。出于对于他的盲目信任，我们在当天没有收到消息的情况下，又等了两三天，依旧没有任何的反馈，我们才第一次主动地拨打了这名新的委托人的办公室电话。接电话的是另一位德国同事，他告诉我们这名新的委托人也于昨天去度假了...

得到消息的我们无比震惊，还可以这样的吗？“德会玩”啊，有一种俄罗斯套娃的既视感啊：大娃度假被取走，二娃随后度假被取走，然后谁是来管我们这摊子事儿的三娃呢？被撂在旱地的我们，得到了接电话的德国同事的安慰：“不用担心，我们是大型的贷款中介公司。即使这几位都去度假了，您只要给我们发邮件，会有同事来处理的”。已经被这个公司摆了一道的我们开始不那么盲目相信他的话了。果然，每一次的邮件发过去，半个星期才有人搭理一下；而电话打过去，经常是无人接听或者是继续敦促我们发邮件。

终于，三周后，我们找的第一名德国贷款中介度假归来了。在我们强烈的要求了解进度的意愿下，我们获悉了可怕的真相，这几周时间，居然连贷款申请（Finanzierungsantrag）都没有发给银行......拜仁大城市的房市一直很火爆，一般好的房源最多几周内就会被成功交易。我们看上的这个双拼也不例外，几家竞争的情况下，最终被贷款办理速度更快的其他人买走了。我们就以这样可笑的方式痛失了一套好房子。

Part3.再次被坑
买房之路继续前行，我们又相中了一套漂亮的独栋别墅。购房中介主动地告诉我们，他们公司提供“一条龙”服务，由他们公司办理贷款的同事服务我们，还可以省去我们给其他贷款中介提供房屋信息的步骤。我们考虑到，如果委托这家公司的贷款中介，购房中介为了公司利益的最大化，势必会想办法说服售房者在众多竞争者中选择我们，于是我们欣然同意了由这家公司的贷款中介来代理我们。

由于我们相较其他的竞争对手，向售房者提供了不少的便利条件，购房中介很快地告知我们一个好消息：售房者已经决定将房子卖给我们，接下来就让他的同事来操办银行贷款，我们就等着好消息吧。我们居然没有对这名中介的话产生丝毫的怀疑，估摸着在只有我们一家购房者的情况下，贷款办得慢一些也不是特别严重的事情，况且还有购房中介在中间给我们说好话，这单稳了！于是天真地开始幻想着搬进新家后的布置......

几天后，这家公司的贷款中介给我们出了两套贷款方案。一套是普通的商业贷款，利息很高，另一套是Bauspar贷款，在当时很低的利率水平下，利息就更高了。我们表示这两个方案的利率高过了当时平均的市场利率太多，询问他有没有其他的贷款方案。他回复说，以我并不优越的贷款条件，其他的银行都不会给我出任何的贷款报价方案了。并且他建议我们采纳利息更高的Bauspar方案，原因是每个月的还款额度比较少，不太影响家庭生活质量。

随后，我们自己上网学习了一下Bauspar方案的优缺点，发现针对我们家的情况，Bauspar一点也不适合！同时，我们意外获悉到每一个购房用于自住的家庭都可以从德国复兴信贷银行（KfW）贷到10万欧元的低息贷款。对于一名合格的贷款中介，在商业贷款利息很高的情况下，势必会为了贷款人的利益，将这10万欧元纳入贷款方案中。于是我们拒绝了Bauspar的方案，并且询问中介为什么没有把这10万欧元的低息贷款作为方案的一部分。贷款中介支支吾吾地给出了一个并没有什么说服力的解释（后来我们了解到，贷款中介可以从商业贷款中得到比KfW贷款更多的报酬，而某些银行的Bauspar贷款也会给予贷款中介更多的利益回报。很有可能因为这些原因，这名德国贷款中介才会丝毫不顾及委托人的利益，只顾最大化自身的利益）。

Part4.幸遇罗俊
过了几周时间，这名德国贷款中介告知，银行决定不批准我们的贷款申请，并且他也没有其他的可以尝试的贷款方案了。于是，“一条龙”服务宣告失败。我们在当天和已经知情的购房中介交涉，通知他我们要委托新的贷款中介来完成贷款。

在这个时间点，通过朋友们的口碑推荐，罗俊女士和她的团队进入了我们的视野：原来已经有华人公司在德国房产信贷咨询领域精耕细作了这么多年啊。和罗俊女士说明了前因后果之后，罗女士依靠自己扎实的专业能力和敏捷的工作态度，在一个星期的时间内就帮助我们成功得拿到了贷款申请的银行批准，其贷款利率远低于之前德国中介提供的贷款利率！并且方案中自动涵盖了10万欧元的KfW低息贷款。

喜出望外的我们拿着获批的贷款申请去找德国购房中介，却被告知了一个让人啼笑皆非的结局：房屋在一个星期的时间内已售！售房者的邻居突然深夜拜访售房者，表示由于某种原因，希望购房，并且一次性拿出全款现金支付......面对这样离谱的、强行编制的谎言（德国为了杜绝洗钱，已禁止全款现金买房。并且购房合同必须在公证日至少14天之前发给交易双方审阅，绝不允许少于14天提早进行公证），我们对于德国购房中介和贷款中介只有无尽的失望和出离的愤怒：在拜仁这片房产交易欣欣向荣的市场，总是供小于求，且充斥着大量的外国裔的购房者。这些土著中介昧着良心，利用买家的急迫心理和外国购房者德语语言能力和法律知识的缺失，坑蒙拐骗如家常便饭，而丝毫不担心口碑的滑落和法律的制裁。在我们这一单上，我们绝对不是购房中介口中号称的那唯一的买家，当我们失去了成为在“一条龙”服务中那条被痛宰的羔羊的资格的时候，就被中介们迅速得踢出了局。

Part5.成功买房
我们重整旗鼓，又出发了，很快定位了一套很好的新房。交了定金，很自然的，我们又找到了“德国华人圈的福气”——罗俊女士来帮我们办理购房贷款。不负所望，即使再次面对我们这样的贷款“困难户”，罗女士依然细致地帮我们研究合适的贷款方案，又一次高效地从银行拿到了低息贷款申请的批准，顺利的帮助我们实现了梦想。在此，衷心感谢罗俊团队的不懈努力和钦佩他们的匠人精神。

最后我想总结一下，为什么我会把罗俊女士称为“德国华人圈的福气”：

◆  罗俊女士可以和华人同胞无障碍母语沟通，确保委托人的意愿能够清晰无误得到表达，同时银行的要求也可以畅通地传达给委托人。如果有需要，罗俊女士还提供在购房公证时的翻译服务。

◆  罗俊女士在业务能力非常强，专业知识过硬，经验丰富，而且跟各大银行都有很好的关系。后者尤其体现在，如果一个相对困难的贷款申请通过系统生成后递交银行，有极大的概率得不到银行的批准。而同样的申请条件，由罗女士亲自向银行提交，利用多年来她在该银行成功办理无数贷款积累的良好信誉，银行多办会最终批准申请。

◆  罗女士对于委托人和银行之间的反馈速度远远超于一般的德国贷款中介。这保证了在一个激烈的卖方市场中，委托人能够抢先一步获得贷款申请的批准，从而拿下中意的房产。

◆  罗女士为人热心，始终站在委托人的角度生成最优的贷款方案。有时候，还会指导委托人怎么最大程度的配合银行要求并督促其成完成，以确保流程得以顺利进行。

最后祝愿大家都能够购房成功！

                                                                                                                                                                                         ——F先生2021年4月于德国拜仁州

罗隽女士点评分析
谢谢F哈，听说在电脑边坐了很长时间，辛苦啦Image！还说自己文笔不好，太谦虚了，文章如行云流水，一气呵成，生动有趣，可读性极强！超厉害！另外你对我好大方，不吝赞美之词，有点不好意思，脸有些红啦，再次表示感谢！

关于自由职业者贷款，这里给大家做一些补充说明。德国的自由职业者并不自动等同于贷款困难户。像律师医生顾问等高端自由职业者，就非常受银行欢迎。但银行对自由职业者的贷款审核确实相对严格，一般需要提供起码一年以上的稳定的收入证明，同时还要拥有永居，才可提出申请。F因为工作时间未满一年，再加上贷款金额较高，所以贷款有一定难度。但好在他工作性质稳定，收入较高且呈上升趋势，让银行看到了他将来收入稳步增加的潜力，所以最终搞定。每个自由职业者的个人条件不同，贷款资质当然也不一样，如果不太清楚自己是否能在德国贷到款，欢迎找我们咨询。