在德国购买不动产以及购房贷款问题

KaiyuanEditor

德国房地产市场近年来在本国和外国投资者中的青睐一直有增无减，一方面越来越多的人用途城市造成住房短缺，供需不平衡引发价格抬升，另一方面德国房贷利率连年持续下降，从2011年8月的将近4.5%的年贷款利率，到2016年年底的最新数据显示为低于1.5%。

低利率缓解了欧元区经济危机的问题，这从中的利息差距吸引了大量的德国本土和外国的投资者，其中来自中国的投资者也不在少数。因为投资者们更易负担得起抵押贷款，并促使他们寻求除了银行储蓄以外的其他投资渠道，因而促进了房地产市场的繁荣。

金融危机期间，房屋建造速度放缓，使得房屋供应量有限，加之美国和欧洲数个国家房地产泡沫破裂之后，此前沉寂多年的德国房地产市场对国际投资者显得更具吸引力，

多重因素都导致了德国房价的持续增长。

德国房地产协会(IVD)于2016年10月发布的一项针对德国370个城市房价数据的报告显示，2016年2016年前三个季度德国住房价格比去年同期涨幅超过6%，而在2015年这个数字还不到5%。

以法兰克福为例，中小户型90平方米左右的新建住房面积均价仅在2016年，便从年初的3700欧每平方米增加到了年底的4820欧每平方米，增幅为16%。外国自然人或法人可以如德国投资者一样在德国购买土地。

不动产所有权的取得有多种不同的方式，按照不动产的类型，可以分为居住用和商业用不动产。德国有关不动产买卖的法律并不区分居住用和商用不动产区分。

在德国投资不动产存在多种方式，如购买未开发的土地或购买已建有商业或居住用房的土地。目前居住用途的不动产尤其受到投资者青睐。

不动产投资是资产规划中非常重要的一环，既可以作为养老保障也可以作为资本投资。不动产投资经常体现出较高的保值性，因而属于以投资安全为导向的有形资产投资。这类投资的长期性特征较好地保障了资产财富的稳定增长。

在买房阶段，购房款的落实就成为了众多投资者关心的问题，其中住房贷款对不同购房者的限制是众多咨询者所关心的问题接下来，我们将带您了解，在德国的华人要通过哪些程序以及需要满足什么条件才能顺利的从银行贷出住房贷款。

购买新建住房

更多的外国投资者会选择再德国购买新建住房来居住，首先背景清楚，无需做过多的是市场调查，仅需要选择合适的居住地和满意的住房均可，同时省去了和卖家多次沟通的麻烦，更重要的是在德国，购买二手房的验房过程相对繁琐，对大多来德购置房产的华人来说是个不小的挑战。

另外，2016年前三季度德国新建住房价格平均涨幅是6%，和去年同期相比并没有太明显的变化。在一些城镇，新建房价格上涨的势头有所放缓。人口为3万到5万的城市中，新建房价格涨幅为5.54%，一年前这个数字为7.1%。即使如此，人口超过25万的城市新建房价格涨幅依然引人注目。

新房在15至20年之内不用担心维修费用，并且开发商至少会保修5年。如果是KFW节能房并且达到一定标准，还能够申请最高5万欧元的节能贷款。

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新房缺点是价格偏高，而且部分期房等待时间过长，盖房过程中可能还会根据买家需要添加一些额外费用。

那么购买新建住房贷款，如果拥有在德国居住的居住许可证（Aufenthaltserlaubnis）以及稳定的工作收入证明，那么从银行带出款项将会相对容易很多，而且贷款比例相对购房款来说也比较高。在这个过程中，购房者需要提供如下材料：

1、个人材料：

● 居住许可证（Aufenthaltserlaubnis）；

● 自有资金证明（Eigenkapitalausweis）；

● 资金来源证明（Einkommensausweis）；

● 最近三个月的工资证明（Einkommensnachweise der letzten 3 Monate）。

2、房产资料：

● 房产买卖合同（Kaufvertrag）；

● 土地契约（Grundbuchauszug）；

● 户型图\总平面图（Wohnflächenberechnung）；

● 建筑说明书（Baugenehmigung）；

● 房产分配说明书。

在准备好这些材料后递交给银行，银行会需要一段时间对贷款申请者的材料进行审核以及信誉调查，银行最终会根据贷款申请者的贷款额度以及固定年利息给出一套合理的贷款方案和年限。

具体的贷款利率需要根据个人情况结合银行给出的利率得出，但是基本上是，贷款年限越长，年利率越高，但是由于目前属于低利息期，所以为了长期锁定低利率，建议尽量签长期的固定利率贷款合同。但无论如何，都要货比三家的对多家银行进行询问，最终选出一个方案合理，利率最低的银行进行贷款。之后在收到银行的贷款书面确认书后，贷款人即可去公证处进行债权登记，同时购买心仪的住房。

而对于没有在德国的居留许可证的购房者来说，在德国的银行得到贷款也不是不可能的，如果有在德国境内的长期工作合同也可在个别银行得到贷款，但是贷款金额及年限就取决于工资收入，还款能力以及银行对贷款人的信誉调查结果。因为可选择的银行相对较少，以及审核相对严格，所以对此申请者需要留有充足的时间准备。

对于拥有居留许可证但是无收入的人群，如学生来说，想要在德通过贷款购得房产，那么可选择的银行也就非常少之又少，而且银行审核严格，同时获得的还款利息相对较高，因此并不建议学生人群在求学阶段以通过贷款的方式购买房产，那么将来的还款压力会非常大。

购买二手房

虽然德国房价整体趋势逐渐走高，但是二手房市场相对稳定，房价相对较低，依然以法兰克福为例，二手房的房价在2016年是新建住房的88%左右， 所以如果购房是为了自用，那么购买二手房也是不错的选择。旧房的优点是价格偏低，但是维修费用不可小觑，在人工费用昂贵的情况下，这将是一笔不小的投入。
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但是在购买二手房的过程中，需要额外注意一些问题。

除了看房本身外，还要查看房屋的相关文件，例如土地册，建房合同，能源明细等等。对如能源明细来说，当然是越低越好，如此一方面可以节省将来的能源开支，而另一方面，往往能耗大的房子过于老旧，日后需要翻新的地方会很多，将会是一笔潜在的开支。

同时还要检查房屋下水以及对电路进行检查。不过这个过程可以交给验房师（Gutachter）来做，会节省不少精力和时间，以及对房屋的可购买性提供了保障。购买过程以及贷款要求则和购买新房的流程相同了，但是需要注意的是，再付款前需要房屋过户，更改地契土地注册，将产权转给买家后，卖家才会收到房款，而此前，购房款均保存在公证人监管账户中，以保障资金安全。

相关费用问题

在德国买房，除了房款本身外，还有一些买卖附加费用：

1) 中介费（Maklercourtage）：通常为房价的3%-5%。

为了找到合适的开发土地，经常需要经纪人的帮助。经纪人会收取服务佣金，通常佣金按照交易价格的一定百分比计算。不同地区经纪人的费用是不同的。

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2) 律师费用（Notarkosten）：如公证及土地局登记费一般为房价的1%-1.5%；

根据德国《民法典》第448条第2款的规定，不动产的买方要承担买卖合同的公证费、转让费和登记费以及为了登记而进行的必要的声明的费用。

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3) 地产购置税 (Grunderwerbssteuer)：是够买地产时需要缴纳的一种交通税。

在德国，购买房产（Haus）或者单元房（Wohnung）和地产所计算的费用是分开的，所以针对地产需要缴纳地产购置税。根据德国《民法典》第426条第1款第1项，买方和卖方各承担不动产购置税的一半。

但是通常在合同中会约定由买方单独承担不动产购置税。每个州不一样，在巴伐利亚或者萨克森州为3.5%，然而目前在北威州、石荷州、萨尔州则高达6.5%。

另外，更需要注意的是，土地所有者每年还要缴纳土地使用税（Landnutzungsteuer）。这是一种由市或乡镇政府征收的税种。一般建筑用地的土地使用税为土地总价的0.35%，再乘以当地的稽征率。

对于拥有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，还可对其征收“二套房税”。该税种的税率一般为当地平均房租的10%左右，每年都要缴纳。

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所以对于在德国已经拥有一套住房的投资者来说，如果想要再购入二套或者三套住房则需要思量，是否能够负担的了高额的土地使用税。而且在第一套房贷未还清前，购买第二套房需要贷款的话，那么银行的审核严格程度将会大大增加，同时利率会明显提高。

那么想在德国买房，如果需要贷款的话，则需结合上述要求找到符合自己支付能力的房子以及提供合适贷款利率的银行。如果买房是为了自用居住，二手房也将会是不错的选择，毕竟房价相对低廉，日后的还款压力会减小。而且大多二手房是坐落在城市中心或者已经充分开发的区域，所以交通便捷，生活方便，基础设施已经完全配套，适合想拎包入住的家庭。

当然如果是全款购房，那么在我们的帮助下，可以助您通过网络选好心仪的房产，无论您是在德国还是国内，都可以足不出户的顺利购得房产。

EcovisBeijing能够为您在德购房提供各方面法律支持以及购房指导，如果您对在德购置房产还有其他疑问，我们随时欢迎您的垂询：richard.hoffmann@ecovis-beijing.com.

EcovisBejing中普恒（北京）咨询公司为德中两国的企业提供税务、会计、审计、法律服务，在两国建立公司，申请居留和寻找合作伙伴的业务。

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