房产商揭1项楼盘获利2亿潜规则

欧洲新报

造就房奴一个个———房产商称制度给其特权
3 T. f  H/ @, t: ^9 g! ?+ }
1 n* J$ S" H3 [% O2 {
: [* Q- _: n9 f

8 B( @: Y0 d! k8 U0 H刘生（化名），一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。
! h( |1 ~& @3 F( }, M$ q. m1 B: ~
7 _; k3 o" T& a+ v1 V0 V9 ^他解释自己这么做的原因时说：“ 出来混总是要还的 ，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”

) L) Z4 n5 `1 X房地产的暴利从哪儿来

: e4 u9 X" c4 F$ \6 z7 ^中国青年报：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？

# _6 `3 ?# p- i8 q. ~; s* R刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。
( j" z7 ]* Z7 a6 y3 K) d* r
! c, j& r6 @/ k$ ~1 I9 ^$ h任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。
; @6 f( K1 `9 Q& o6 \
0 D9 q" M3 O2 E: |5 R# L有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
' ]' p. k! [( t+ }0 E  p4 I
中国青年报：怎么运作的呢？
( U. {. l! }8 N, o6 V$ m
* R. O- D8 K2 @2 z  U6 w5 G刘生：“用土生金”。
8 h7 ~, B' h2 {- T6 ~
- N: ?( k! i! }7 f3 F, S2004 年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
% m% {1 n: a+ E7 [1 V
- M6 d9 K9 N! w, \0 y中国青年报：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？

0 ?4 B* P# ]' g3 i7 X刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。

中国青年报：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？

刘生：当然还有。

我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
' O2 F+ l- N5 e* t; \6 R& B2 z" S
' u5 s) J6 h8 F' c另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
" ^3 a8 I* C$ c# t' {. r
从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
) D6 b  O  |$ R' r: P3 m
0 s* V! f8 P, J4 s" E0 V* c制度给了房地产商特权
4 ?% ?3 s4 y- b2 a- C
4 z1 f* t" m& @: h0 p! x4 p4 U! F9 Q/ g中国青年报：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？
4 J' _+ r2 A, u8 P$ b
& e% [1 r9 \* W8 G3 V( G刘生：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。
1 \) b- s" K9 e
1 H" v) p$ y8 U7 I+ n$ }  H6 w房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。

( S& H) i1 \- Z: Y# z: j$ ~: T8 B/ Q中国青年报：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？

* P6 i4 p- M' P+ @; [# _刘生：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。

我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。

中国青年报：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

( w  F- Q* t) h刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。
- u) z0 L: N1 j& X+ h+ Y
9 G' E& {: Q4 o2 b在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。