德国房地产市场投资之我见

Knight1

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+ O5 ]3 [3 V( ]1 [, t% ?近两年，德国房地产市场逾发红火，尤其是经济发达的几个大城市（法兰，汉堡，慕尼黑） 光是论坛上关于买房的讨论贴也红火的很。 由于本人在慕尼黑有一些买房投资的经验，加上自己又是从事金融投资行业的，不少朋友都会来咨询买房投资的经验。最近正好有时间，就在这里抛砖引玉，和大家一起讨论分享下我的经验。
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关于自住买房
网上到处都有租房和买房的比较软件，输入一些基本假设和参数（例如，税率、买房的 nebenkosten、贷款时间长短、房租、利率等等）就可计算出经济上哪个划算。当然，这只是一个参考 还有很多其他影响因素，比如中国人都觉得自己的房子才是家，外国人有很多都觉得租房比较 flexible. 其实，光论经济上的比较，简单说就是比较贷款利息（不包括本金偿还）和冷房租哪个高。由于目前利率空前的低，如果您打算在这边住上十年八载的话，经济上买房是值得考虑的。这里就不再深谈。
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$ S8 h  G3 G$ [; g/ T6 W) O关于买房投资
所谓投资，无非关注两点一是收益率，二是风险。

( x9 _/ D. {" c% w先来看看买房投资的风险。 在我看来，最主要的风险在于三点：1. 房产贬值风险 2. 市场租金下降 3. 租客拖欠房租
  k. z$ @  ]$ J& s' ^其中 前两者属于市场风险，而最后一点属于个体风险，如果您好好选择房客这一点应该可以尽量避免的。这里重点讨论前两点。 德国房地产是否会贬值？依照全球的参考来看，目前德国房地产的绝对价格相对于其他发达国家来说还是相对偏低的。另外在考虑到德国人均收入也还是处于发达国家前列，所以德国房地产的相对价格也处于发达国家的中下游。尽管，欧债危机后的低利率时代已经让德国房地产价格有了很大幅度的上涨，但是相对于天朝的房价涨幅还是小巫见大巫的。加上德国经济在欧洲相对稳定，欧洲周边国家已经慢慢开始复苏，德国房价，尤其是汉堡 慕尼黑这些一线城市的房价，从长期看大幅下跌的可能性真的不大。同样的理由，正因为经济复苏的整体趋势，大城市的工作机会呈上升趋势，对于租房的需求也日渐上升。加上通胀因素，大城市的房租市场的繁荣将不是暂时的，故而房租大幅下降的概率在慕尼黑这样的大城市也是不大的。 由此，我们看到德国房地产的绝对市场风险不是很大，还有一定的抗通胀的功能，比较适合相对稳健的长期投资者。

接下来看一下投资的收益率。 德国租房市场的平均净收益率在4% - 5%左右。 所谓的净收益率，就是投资者在房租收益扣除一切其他附加费用（包括房产税，nebenkosten, 房屋维护费用等等）后的净收益与房产购买总值的比。很多中国的朋友要开始吐槽了， 国内随便买个理财产品就6%，7%了，4%的收益率也不是很有吸引力啊。这里很多人忽略的很重要的一点，低利率。 欧债危机后市场利率大幅下行，以刺激投资，最近又因为通胀数据不佳，欧央行又再度降息。这使得买房的利息成本大幅下降，正是通过这点，投资者可以大幅放大投资收益率。而根据本人的分析，收益率最高的投资标的正是那些可以享受kfw 五万欧低息贷款的Appartment。由于10年期利率远在3%以下，低于房产净收益率，所以理论上贷的越多收益率越高，如果再加上5万欧的kfw低息(目前十年期利率1.7%)，利率成本将更低，这将会大大提高自有资本收益率（自有资金年收益率 = （年房租净收益-年利息成本）/自有资金投入）。
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接下来举个实例来分析。 因为利率成本是加全平均利率，kfw占的比重越高，自有资金收益率越高，所以选择总价越低的节能新房将会最大化投资收益率。这里为了避嫌，不透露开发商的名字，但这是今年我一朋友购买的实例。 房子位于慕尼黑南部两圈，20多平米，140 000欧，约每平米7000欧不到，加车库总价160 000. 因为是新房，所以没有购买中介费，买房附加费5% 约8000 欧。 为了增加收益，首付10%（不要太惊讶，在德国0首付也是可能的，关于贷款，我想再单独开个帖子和大家详细讨论），也就是 16 000欧。 成本合计 24000欧。
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公寓价格：140 000欧
6 S. J0 d$ Z! ?/ w* e4 ]车库价格：20 000欧
总价： 160 000欧
Kaufnebenkosten： 5%， 约8000欧
2 y+ z& _! G1 s# g& D首付 10%： 16000欧
- @( V; |+ H8 L  g3 z自有资本合计： 24000欧
! p. k  z; h! J' M6 K/ s商业银行贷款： 94000 欧 (10年固定利率 2.9%)
% e" M+ K4 V2 |$ HKfw补贴贷款： 50000欧 (10年固定利率1.7%)

- h( a6 [8 J$ W& e! T" T房租净收益 假设为4.5%： 160 000*4.5% = 7200欧 （折合每月550欧冷房租 + 50欧车库租金）
每年利息成本：94000*2.9% + 50000*1.7% = 3576欧
年总净收益 =房租净收益 - 每年利息成本 = 7200-3576 = 3624欧

$ b3 T) q( s8 T3 }: W# N年自有资金收益率 = 年总净收益 / 自有资金 = 3624/24000 = 15.1%

如果考虑上买房是的nebenkostn 5%的话 ，10年摊薄的成本为3%，净收益率也可以达到12%，这样的收益率相对于当前欧元区国债收益率来说还是有很大一笔风险补偿的。相较于其他投资是具有一定的吸引力的了。
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" x  }2 ]8 U4 |1 m2013年12月 慕尼黑

猪小弟

你的计算完全错误，鉴定完毕。

wts300

基本同意二楼观点

绿豆蛙

买了房的都希望不要跌，没买房的都希望跌。鉴于楼主买了几套房了。
6 `9 n# I" j5 r( i9 k( J我觉得慕尼黑买来住还可以。但投资，不如北上广，就算存余额宝都有百分之五的收益。

绿豆蛙

- m- |  t4 h, a1 _在德国做房东事儿多，十年二十年的大修费算了么？要是租客住了十年，你这房子打折也不一定能卖出去，只能贴钱把人赶了，房租全倒贴。这些可都是成本啊。
3 ?& s* w% B9 Y! V4 w% g之前中介有个房子，除了是二手房，房型地段都没硬伤，打过去电话人中介直接说里面租客住了三十年，要收回起码一年以上，中介说这种房子的确很难卖的，很多人打电话给他也是这个原因放弃。还有要是租客失业了付不起房租不能赶，怀孕妇女不能赶，老头老太不能赶，拿救济金的不能赶。

2013X

20平方的房子，冷租550……

qunzi80

LZ辛苦了，分析的不错。感觉买房还是用来自住不错。

Knight1

& E+ |) D. T) s) k9 a$ l

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 10:13
在德国做房东事儿多，十年二十年的大修费算了么？要是租客住了十年，你这房子打折也不一定能卖出去，只能贴 ...

  M7 D: Z% H# Z7 M; Q其实房客每月支付的nebenkosten中有一项就是房屋维护费用(每平米0.6欧左右)，所以所有的大修费用大部分其实直接或间接的由房客承担的。
关于将来转手，您说的请况可能是存在的 但主要是那些2居以上的房子。对于这样的单间公寓，一般都是卖给投资者的，所以如果已经出租的话反而更容易出手。
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6 b, X; e3 F& y' T对于租客选择，这点确实很重要，所以经济把关很关键。多积累点经验吧。

Knight1

waterwasser 发表于 3.12.2013 12:03
20多平米，冷租550，车库50，暖租要达到720欧元，我觉得没什么人愿意租，因为慕尼黑缺房子是确实，但是确的 ...

其实nebenkosten 都是按面积算的 每平米2.5 - 3欧不等 20多平的房子 每个月差不多70欧，也就是说出去车库 每月暖租620欧
6 X% D( v  O2 w: p; H% I' i一般车库都可以单独另外出租的 50欧的价格也是保守的估计了

绿豆蛙

Knight1 发表于 3.12.2013 13:04
其实房客每月支付的nebenkosten中有一项就是房屋维护费用(每平米0.6欧左右)，所以所有的大修费用大部分其 ...

; h5 v! X$ j) S6 b撇开房子大修的费用，十年二十年后，基本上房子也该装修了，不然破破烂烂的没人租。