德国房地产市场投资之我见

wts300

买房子出租，一般的住宅，长期收益是3-4％，好过存银行
) D" e. e. {& J- Y  j* u  Q完全没有文中分析的15％那么多

+ O6 d3 U+ o5 I, X: E如果有15％会造成大量资金涌入，楼市爆涨

在德国，买房子再卖套钱更是难上难，只有资金雄厚的公司，搞长线，
/ x4 m# B" b+ f7 u. H5 \& S2 [5 v搞组合，才赚钱，小百姓就不要想象亚洲那样炒房子了

绿豆蛙

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
( A8 o6 A* O/ y4 ^3 o厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工程，就说这种房子暗湿。风水上讲，厕所的臭气潮气直接往房子里走，是很容易生病的。
" e) u7 x/ K; R" |5 c
  z& A* ]0 p2 i6 s1 F另外，想问问，几十年代的不是水泥墙?

yekeyeke

人家说闷声发财
; r. o) J  v5 q$ t不是没有道理
$ S* G; M9 |. s" Z) ?2 n
楼主提供的例子一旦被搅和成，租得掉租不掉，卖得掉卖不掉，房租是高了还是低了，基本都是跑题。
. d/ s  M# }: R3 U" Q8 l
这个例子能够盈利的最重要的三点
1. 如果考虑房屋修缮（目的是使房屋保值），净利率能否到达4.5%。 4.5%对很多人可能乐观了些，但3.5-4%的德国平均水平是可以达到的。
2. 年利率2.9%能够覆盖几年。
$ u# a2 d8 \  b3 x3. 房价会不会跌
# S6 R2 J* c% H- O( E* Y( J
极端点说，只要净利率超过年利率。就算只超过0.1个点，加上100倍杠杆后（楼主目前的例子是10倍杠杆），你都有10%的收益。

2013X

yekeyeke 发表于 3.12.2013 16:51
4 T  E( h6 |3 G人家说闷声发财
不是没有道理

这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话，收益只有1%。再加上出租、维修的各种风险，买房投资是不是划算很难说。

唯一赚钱的希望是房价继续上涨，这个就要看各人的眼光和胆量了。

yekeyeke

2013X 发表于 3.12.2013 16:10
这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话 ...

* \8 g" Z; g9 t0 `" X; n4 j你说的没错 所以我在帖子里写了
极端情况下 加100倍杠杆
* y) F1 {3 e; N0 d
- W* g1 V# F: P! `( z我自己也不会这么做，不是因为算数算不清楚，而是因为风险不可控。
0 z% R8 G# Q5 d. H任何收益或者损失，都会被100倍放大。

如果风险可控，并如你所说"银行利息3%的话，收益只有1%"。恭喜你，100倍杠杆让你一年回本。

猪小弟

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
- R& {4 D( p& d% \1 P/ n我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

7 o; N0 m/ ]8 ]# gRIEM卖不去那些是廉价房，都是一楼二楼对坟场那块的。是有很多中国人买了。现在2圈以外的楼盘都会出现大量中国人。中国人很紧张房子的。Giesing花园和Perlach都是一车车中国人去看房子。Giesing花园现在只有剩货。聪明的中国人早些年已经买好入住了。

猪小弟

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 16:38
/ I6 o: n2 [  t  t我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工 ...

& d# D1 }) e" z8 e哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比中国五六星酒店还高级。不会像国内那种房子，30年就像危楼那个样子。

绿豆蛙

猪小弟 发表于 3.12.2013 19:06
哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比 ...

你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
去看房，卫生间没有窗的话，对于通风绝对是要重点询问的。再好的通风系统都不比有窗好。
装修不是买房的重点，撑死两万，有钱有闲慢慢弄，但是房子的硬伤就很难弄了，总不能去开个窗吧。

猪小弟

: v& l& b; ~) X) m- q' C

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 19:26
6 n3 i4 L1 @* a0 ^你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
6 t! t( Z! _) b1 C" r去看房，卫生 ...

) N4 z1 r/ {: G& \  i4 W卫生间有窗是70年代房子的特色，新楼盘都没，全部用地暖，最先进的通风设备，隔音窗神马的。二手房现在没人要的。有钱的都去抢一手房，二手房费能源，又要大装修，大装修是政府要你修那种，真是大吐血啊。现在买房的人都不笨呢，又要近体育场，近公园，又要够大，够安静。除了极少数真是很有钱的在1圈2圈买新楼，其余一般都3圈以外买了。