德国房地产市场投资之我见

wts300

买房子出租，一般的住宅，长期收益是3-4％，好过存银行
完全没有文中分析的15％那么多
1 E% g2 k+ n+ F  a6 E
3 U0 i+ |/ x. v; o如果有15％会造成大量资金涌入，楼市爆涨

在德国，买房子再卖套钱更是难上难，只有资金雄厚的公司，搞长线，
1 ?; v+ W7 D, ?) q' o0 a搞组合，才赚钱，小百姓就不要想象亚洲那样炒房子了

绿豆蛙

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
( v. j2 O/ s3 ^  f我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
4 b# v% i9 R* F/ c& k3 c厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工程，就说这种房子暗湿。风水上讲，厕所的臭气潮气直接往房子里走，是很容易生病的。

) p  ^+ |+ L; ^" `# i! U: [另外，想问问，几十年代的不是水泥墙?

yekeyeke

人家说闷声发财
不是没有道理

楼主提供的例子一旦被搅和成，租得掉租不掉，卖得掉卖不掉，房租是高了还是低了，基本都是跑题。
; a) h7 q3 t5 N' c
8 ]# P" ?1 b  l这个例子能够盈利的最重要的三点
& G1 H( \, ^* Z' W, u( c0 d1. 如果考虑房屋修缮（目的是使房屋保值），净利率能否到达4.5%。 4.5%对很多人可能乐观了些，但3.5-4%的德国平均水平是可以达到的。
8 t: c* _, ]1 f+ ]8 n' b2. 年利率2.9%能够覆盖几年。
% K# \" ?1 z2 e$ A# V; M3. 房价会不会跌

: ~- W6 d+ P! A3 c: S, E, \极端点说，只要净利率超过年利率。就算只超过0.1个点，加上100倍杠杆后（楼主目前的例子是10倍杠杆），你都有10%的收益。

2013X

yekeyeke 发表于 3.12.2013 16:51
9 y6 m/ J* v% M# }2 h: K' S" s人家说闷声发财
不是没有道理

这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话，收益只有1%。再加上出租、维修的各种风险，买房投资是不是划算很难说。

唯一赚钱的希望是房价继续上涨，这个就要看各人的眼光和胆量了。

yekeyeke

2013X 发表于 3.12.2013 16:10
这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话 ...

- C! y9 Q" m+ J+ N你说的没错 所以我在帖子里写了
6 R: G9 q% J" o4 F1 w! _极端情况下 加100倍杠杆
- M9 T2 l( N7 c$ s$ p2 z2 p5 q0 c
" ^0 V# o# M% o  D. \  N! K$ y2 I我自己也不会这么做，不是因为算数算不清楚，而是因为风险不可控。
1 W8 N% l$ g/ D. J! K" Q$ [任何收益或者损失，都会被100倍放大。
8 \; y+ B  ~) m
如果风险可控，并如你所说"银行利息3%的话，收益只有1%"。恭喜你，100倍杠杆让你一年回本。

猪小弟

LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

2 @3 }1 X5 Z# H) v) @' ~  FRIEM卖不去那些是廉价房，都是一楼二楼对坟场那块的。是有很多中国人买了。现在2圈以外的楼盘都会出现大量中国人。中国人很紧张房子的。Giesing花园和Perlach都是一车车中国人去看房子。Giesing花园现在只有剩货。聪明的中国人早些年已经买好入住了。

猪小弟

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 16:38
+ f  v, C# A) d. B! u我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工 ...

$ |) C9 M7 B/ s+ N$ Y1 z哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比中国五六星酒店还高级。不会像国内那种房子，30年就像危楼那个样子。

绿豆蛙

3 N; v4 w- K3 j1 }( L7 L

猪小弟 发表于 3.12.2013 19:06
% S% ?8 @- [+ h7 N! F( B! W; N哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比 ...

你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
去看房，卫生间没有窗的话，对于通风绝对是要重点询问的。再好的通风系统都不比有窗好。
0 q/ s9 C; c! E装修不是买房的重点，撑死两万，有钱有闲慢慢弄，但是房子的硬伤就很难弄了，总不能去开个窗吧。

猪小弟

绿豆蛙 发表于 3.12.2013 19:26
你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
去看房，卫生 ...

# {1 f* P; O: D; s
卫生间有窗是70年代房子的特色，新楼盘都没，全部用地暖，最先进的通风设备，隔音窗神马的。二手房现在没人要的。有钱的都去抢一手房，二手房费能源，又要大装修，大装修是政府要你修那种，真是大吐血啊。现在买房的人都不笨呢，又要近体育场，近公园，又要够大，够安静。除了极少数真是很有钱的在1圈2圈买新楼，其余一般都3圈以外买了。