德国各地房价普涨跻身9月选战重要议题

KaiyuanEditor

经济观察报  

　　孙琦子



　　素来以“稳健”著称的德国房价一反常态，在9月大选前夕跻身德国选战议题，基民盟和社民党都宣称要遏制住大城市的高房价，而房市升温也重新吸引了德国国内外投资者的目光。

　　房价、租金齐看涨

　　汉堡最大的房地产联盟LBS对德国860个城市的二手房和新房市场进行了调查，结果表明，房价普涨已成事实。越富的地方房价越高：德国东部的房价最低，之后是北部和西部，最贵的房价出现在南部地区。单户住宅二手房需求强劲，尤其是在德国东部；联排别墅需求也很大，但数量不多。公寓在大城市中价格迅速上升，在南方和东部地区价格上涨幅度大。据德国著名统计网站Statista的调查结果，德国房价在过去六年内翻了一番。

　　德国联邦统计局发布的数据显示，2013年4月德国新建房屋的价格指数上涨5.2%，已建住房价格指数上涨8.7%。其中，增速最快的是柏林，公寓价格的中值是2333欧元/平方米，比去年上涨9.91%；单户家庭住宅的均价是1771欧元/平方米，同比上涨6.88%。慕尼黑的房价在德国南部的房地产市场遥遥领先，公寓价格中值是3053欧元/平方米，散户家庭住宅均价3951欧元/平方米，同比增长7.2%；奢侈住宅的均价达到9535欧元/平方米。汉堡的房价也不低，公寓和单户住宅的价格分别是2850欧元/平方米和2720欧元/平方米，同比增长6.42%。法兰克福和科隆的房价也上涨了3%和3.87%。

　　新建住房的需求在大幅增加。统计局数据显示，2012年德国新增建房许可申请239465例，同比增加4.8%。2012年新建住房20500套，同比增长9.5%。德国柏林的建筑业中心协会预计，如果接下来几年金融市场利率环境没有大幅变动，德国私人房地产业将处于增长趋势。而由于德国的房地产业曾长期处于低迷状态，一度导致市场供给滞后。所以，目前德国私人房产市场总体来说处于供不应求的状态。

　　当然，这远不是德国房地产业最兴旺的时候。两德统一后创下纪录，建成房屋数量603000套，但之后建筑业就步入结构性的危机，约造成140万人失业。除此之外，新建民居数量连年下降，在2009年跌至159000套的历史低点。至2012年，欧债危机中的德国房地产业实现了25%的增长。

　　这一趋势有可能仍将持续。德国建筑业中心协会预计，接下来将有约23万套新建住房完工。该协会估计，2013年德国建筑业业务额将增长3.5%。

　　投资拉动

　　德国建筑业的繁荣，受益于投资者在欧债危机的背景下购买房地产。目前，低廉的贷款利率也让越来越多的普通家庭购买属于自己的居所。2013年以降，如果德国公民购买的或建造的房子超过60平米，就可以获得5000欧元的政府补贴，利率为1.4%的低息贷款5万欧元。如果对旧房做节能改造，比如加厚保温材料、换节能窗等，改造费用的10%可由政府提供作为补贴，最高上限5000欧元，同样也可获得利率为1.4%的低息贷款5万欧元。

　　除了自用，德国的房产投资者可以期待较高的租房收益。在法兰克福，年租金收益在4.24%至4.68%，柏林的年租金收益在4.29%左右，而慕尼黑的收益率是2.88%至4.66%。

　　对外国投资者而言，尽管获得贷款很困难，但房产交易不受购房者的国籍与居住地影响，外国人可以拥有多套房产，并且拥有私人房产的非欧洲居民可以更容易地获得签证，甚至申请德国国籍。在房地产市场看好、私人房产可带来其他收益的吸引下，南欧各国的富商以及许多中国买家都已加入德国“买房团”。

　　波兰华沙经济大学的德国籍教授Gunter　Heiduk认为，由于政府补贴的下降和新建住房供给的不足，房价持续走高。同时，一线大城市房价高涨让更多的人搬到二线城市居住，导致许多二线城市的房价也在上涨。

　　另一位业内人士认为，近些年德国房价高企主要是因为供需不平衡。二战以后，德国政府投入大量资金建设保障房，以低廉的房租提供给广大中低收入阶层。到上世纪八十年代中期，德国经济已经经历了二三十年的高速发展，中产阶级完全有能力自己解决住房，而保障房也已经不能满足绝大部分德国人对住房条件的要求，主要由外来移民居住。因此，德国各地政府在上世纪八十年代末期大规模削减保障房的投入，住房市场几乎完全由市场自由操作，造成住房供应明显下降。东西德统一后，大量人口涌入西德，造成了原西德地区的住房紧缺。为了刺激住房市场，德国政府给自住房提供经济补助。然而，由于千禧年后发生的经济危机，德国政府在2006年撤销了这项补助，造成了新建住房量的持续下降。

　　从需求层面来看，德国各地产业结构不断变化，二线中等城市的人口缓慢且持续萎缩，农村人口下降的速度更快。同时，一线大城市经济发展良好，提供新型的就业机会，吸引了大量人口涌入，对住房的需求不断上升。

　　2008年次贷危机之后，德国人普遍对各种金融投资产品失去信心，转而投资房地产。开始时是银行、保险公司等大型金融机构，而后广大散户也加入其中，造成了对房产需求的上升。国外的大型投资集团也看好德国房产市场而大规模涌入。

　　欧洲央行为了刺激经济复苏，长期采取低利率货币政策，从侧面刺激了更多的私人购房需求。同时，欧债危机以来，希腊、西班牙、意大利的富有阶层为了寻求安全的投资方式，大量涌入德国房地产市场，尤其是德国一线大城市，造成中高端房源的紧缺。

　　随着房价上涨，一线城市的房租也不断上升，但因为受到德国法律的限制，房租上升还跟不上房价的涨幅，因此造成了租售比的不断提高。目前，慕尼黑、汉堡、法兰克福等超一线城市的租售比已经接近30，科隆、杜塞等一线城市也接近25。

　　鉴于大城市房价高企，德国联邦政府和几个州政府都在讨论增加保障房的投入，以缓和房源紧缺。但是，保障房针对的是中下层收入的社会阶层，并且保障房的建筑用地增加，无形中使其他中高端房产的用地更加减少。在房价上涨的背景下，各地政府对建筑用地的供给更加受价格的驱使，待价而沽的做法更为盛行。

　　目前而言，德国房屋供给在短期内不会缓和。而欧洲经济复苏缓慢的情况下，南欧炒房团暂时不会撤离德国，大型投资企业也没有更好的投资方式，房屋需求短期内很难产生大变动。

　　选战议题

　　在短期内供需依然偏紧的形势之下，可以预期德国大城市的房价还将进一步上涨。而房价问题已经得到政府的重视，日前更是被德国大选推到新的热度。“控制大城市房价攀升”被在野的社民党（SPD）列为重要的选战议题，执政的基民-基社联盟（CDU/CSU）也提出帮助首次购房者购买房屋的议题。一方面，这说明德国对居住权利的重视，另一方面，两党之间的选战争夺也可见一斑。

　　同济大学德国问题研究所伍慧萍教授认为，城市高房租的问题被炒成了各党派之间竞争的话题。德国的房屋有商品属性和社会属性，住房政策会对此加以区分，前者更多地交给市场，政府也会通过建筑储蓄银行鼓励居民自己建房。同时，德国有很多人在租房，由于德国很多年来一直强调每个人都能享受到住房，所以，德国政府会更多关注社会福利。

　　但伍慧萍认为，将抑制房价放入竞选议题，是两党对议题争夺的结果。“这次大选中，社民党实在是被默克尔逼得黔驴技穷，他们提出的主张，如果默克尔觉得好就会采纳成自己的主张，比如最低工资标准。”伍慧萍介绍说，“社民党提出的社会福利房的一些政策，如果默克尔觉得好也会毫不避讳地放到自己的主张里。社民党实在想不出别的招儿了，表示大城市的房租越来越贵，从其一贯强调社会公正的立场来讲，提出要抑制高房租。这个主张提出之后，默克尔在自己的主张里也提出要刹住大城市房租高企的现象。”

　　两党对于抑制房价的议题都是从社会福利政策角度出发，都表示要缓解年轻人在大城市租房成本太高的问题，这些年轻人对竞选的影响确实比较大，然而，竞选主张里并没有写出具体的细节。