一套房十年送八孩子上重点？

有容乃大

一套学区房买进就上户口，待孩子一上学就卖出，下家也这般操作，如此击鼓传花，可产生最大效益：10年里送七到八个孩子上重点小学，这是最近流传的学区房投资策略。果真如此吗？

　　一套学区房最多送七八个孩子上重点，这种招数之所以出笼，缘于学区房实在太贵。

　　再差的房型也卖得出

　　不管房龄多老、户型多孬，只要是学区房，就是皇帝女儿不愁嫁。

　　徐汇区岳阳路一套房龄近80年面积仅22平方米的小房子，卖140万元，单价超6.36万元/平方米，只因为对口建襄小学；

　　虹口区邮电新村一套房龄20多年的一室户，仅30平方米卖125万元，比周边同户型房贵30万元，只因为对口四中心小学。

　　学区房卖得贵，是因为刚需。望子成龙望女成凤是父母的本能，在很多父母看来，重点小学是通往成功的第一台阶，有关系托关系，没门路找门路，买学区房就是自力更生进重点。

　　中原地产王志东介绍，他最近卖出了一套对口一师附小的学区房——四和花园一套底楼36平方米的小房，房东到手价213万元，买家加上双方税费，总价在230万元左右，合6.38万元/平方米。相比四和花园已经18年的房龄，周边次新房的单价则在5万元左右。

　　“但买家还是觉得捡了个皮夹子，上个月这个小区成交的2套房都是朝北的一室户，底楼那套房东到手价175万元，单价7万元/平方米；6楼那套到手价183万元，单价7.32万元/平方米。算上各种税费，成交价还要高。”王志东透露，不少学区房有房型缺陷，比如长宁区镇宁路万航渡路口有一个小区，不少户型有一个房间窗户朝过道，采光非常不好，处于走道尽头的房子如暗房，这种房子如非学区房，买家往往不屑一顾，但托福于对口愚园路一小，一套主卧是“暗房”的45平方米住宅也卖出了140万元。徐汇区天平小区因为对口高安路一小，一套朝西30平方米的房子卖160万元，单价逾5.3万元/平方米。

　　太平洋房屋中介的谈小姐介绍，徐汇区长桥一村建于上世纪60年代，而长桥三村建于90年代初，但一村39.7平方米的一室户卖169万元，单价约4.2万元/平方米；而三村的一室户卖价则是91万元，单价2.3万元/平方米，如此悬殊，只因为一村对口上海小学。

　　学区房也分等级，对口市重点学校的最贵，对口区重点的相对便宜点。比如与长桥一村相近的对口园南小学的学区房，单价则在3.5万元/平方米左右。

　　在房产政策调控中，学区房从来不曾低下高昂的头，今年3月份，四和小区的单价还是6.2万元/平方米，不过3个月，单价涨了数千元，那套213万元到手价的房子，房东两年前买进时为160万元，短短2年涨幅达33%。

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10年送仨孩子上重点，靠谱！

　　正因为学区房贵得离谱，很多家长期望发挥其最大效益。一种策略是贷款买进学区房马上进户口，孩子一上学就挂牌卖出，下家如是操作，车轱辘连轴转，10年可以送七八个孩子进重点小学。还有一种策略是一家买进学区房后，把兄弟姐妹及其子女的户口都迁进来，家族中的孩子都通过这套学区房进重点小学。对于流传的这两种投资策略，接受记者采访的近10家中介都觉得是奇谈怪论。

　　德佑地产的陈斌从事中介已有5年，他介绍说，目前很多重点小学规定必须落户满3年，就算孩子一上学家长就挂牌卖房，10年也只能3次轮转。静安区的重点小学是比较宽松的，要求落户满一年，从理论上讲有可能10年内送七八个孩子上重点，但实际不大可能。因为很多家长担心孩子上学就把房子卖掉，万一学校知道了就不让孩子继续在这所学校读书怎么办？一般会等个两三年再卖。有些学区房还对口重点初中，比如四和花园对口的一师附小是直升市西中学，所以很多家长会等待孩子上中学后再卖房。中原地产的王志东介绍，他最近做成的这单四和花园买卖，房东也是持有两年半之后再卖掉的，这已经算比较激进的做法了。至于第二种策略则有隐患，不少学区房老旧，如果迁进多个户口，一旦遇到拆迁，则易因为拆迁款产生种种矛盾和纠纷，因此，极少有买家会采取这种策略。

　　但学区房相比于非学区房，周转率还是快得多。21世纪的陈小姐介绍，“学区房挂牌后，一般一周内就会成交。最好卖的是30平方米-70平方米的。户型再大点成交速度会慢一点，不过一般在一个月内也会成交。”她认为，比较靠谱的说法是一套学区房10年内可能送两三个孩子上重点。

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最大风险是伪学区房

　　在房产买卖中，学区房被视作“宝大祥”，“没有亏本的可能”——记者在采访中，几乎所有的中介起初都这样信誓旦旦，但补充一句：前提是你没有买伪学区房。

　　所谓伪学区房，就是处在名校附近，却不能进名校。周边果然有市区重点小学和初中，但所在小区不对口这些重点。一些中介不负责任地推介，把这些与重点学校相邻却不搭界的住宅忽悠成学区房，让不明底细的买家吃药。因此，在购买学区房前，买家应该到这些重点小学和初中去问个明白。

　　即使买到学区房也未必高枕无忧。由于指望学区房入学的家庭越来越多，校方已经无力承受生源压力，从而与家长斗智斗勇，例如，一些市重点小学要求，住房必须在街道派出所管辖范围内，孩子必须是上海户口，户口必须落在没有用过名额的片区内房产上，父母户口也必须在这套房产上，而且房主必须是孩子父母，不能是爷爷奶奶、外公外婆或是家里的其他亲戚朋友，而且必须落户满3年。

　　中介人士称，即使搞清了所有的规定，在购入学区房等孩子上学期间，各个学校的规定还在不停变化，这样的风险就比较难以掌控，好在发生率极少。

　　对于学区房的奇贵和投资策略，记者在采访时也听到不少不以为然的说法，认为有多种选择可替代买学区房，如进优质民办学校等。