|
|
疯狂的德国房地产
; _+ b; Q8 I- A0 t9 A$ H% N
' ]8 g' K) M5 w& [0 F9 X- H6 y1 D2012-11-10 来源: 21世纪经济报道 | 发表评论 复制到剪贴板 收藏 大字阅读 " g' ?, O; f8 G
9 A1 K* T. y6 ^/ V( u
近两年来，在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心，可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24... 近两年来，在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心，可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计，自金融危机爆发以来，利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍。0 ~3 |" |& u& V5 n3 q
3 D% p$ l6 F. \, q) u- C9 A# u/ U& W& y7 B
( A' D/ U$ `5 o( b! C
国际货币基金组织（IMF）近日提出警告，在G20的任何一个国家中，其房价上涨的幅度，都没有像德国这样剧烈。在过去的几年中，德国大城市的房价急剧上升：以一处80平方米的三居室公寓来说，在慕尼黑，其价格比两年前涨了30%。在一些大城市，例如柏林、汉堡、慕尼黑，房价在过去的四年中，攀升了几乎50%。据德国房地产协会（IVD）的一项调查显示，仅仅在过去的12个月中，大城市的房价上升了9.1%。并且有机构预计：2012年，在德国会有价值为100亿欧元的住房被交易。) J/ y3 {+ Z& L: l
2 h( `; U; q5 B9 k f' N5 y
; J m8 D) S: u( F
+ ?2 S* r0 M( j) z: l德国房价原本被称为“无泡沫”，因为在美国英国西班牙房价暴涨的时候，德国几乎纹丝不动。但是这一切正在改变，在其他地区房价泡沫破灭的时候，德国似乎开始吹大。
! U" k" i+ i+ Y8 H8 z7 ~' e& q3 [% A1 g/ m8 _9 D6 g2 F
+ w7 Q7 ^' M0 S- U" x& p6 [/ @0 U" C7 i# b- l: @' v% R
由于德国是欧洲主权债务危机的救援国，欧洲央行购买危机国家国债的计划，让敏感的德国人非常不安，因为德国人经历过魏玛共和国时期的恶性通胀，在这种局势下，房产成为德国人想象在未来对抗通胀的方法。
- F3 V# O$ w8 w+ Q7 Z# L! v- n0 h% m- p: l
" P1 h" ^' s* s7 Y! u- S
( V* Q4 F a# n* t; Q7 u2 I欧债危机让南欧的投资者开始了新的逃亡，例如在西班牙，由于房地产泡沫破灭，很多人将目光转向了相对较稳定的德国房地产市场。据IVD估计，来自外国的投资者占德国房屋投资市场的四分之一。例如在柏林，有30%的购房者来自意大利、西班牙、俄罗斯、英国和法国。还有一些来自中国、俄罗斯和阿拉伯国家的富有人群，对古堡等高端房产产生兴趣。* M# f% D6 z% K" i# m7 [. O/ ^/ m
X' K5 @" u# Z4 d/ y& `
& I0 l$ t2 U0 l& F/ p
$ S& r: J% Z& l. {6 _) q1 r不过，我相信德国的房价的涨势会放缓。首先，2011年，德国政府批准的建筑申请增长了22%。并且在2011年，新建成的住房比前一年增长了15%。这些都会缓冲现在的紧张局势。; |2 y6 D/ {6 {; H y
9 K* j/ l @5 a. l
. g. `$ h7 d- u ]% y" z! Z v
1 ^' j: v% ^/ \由于私人投资者对通货膨胀和欧元解体的担心，将资金投入到黄金、房产等实物中去，导致住房市场的泡沫。但是过不了多久，投资者就会清醒过来，因为我们不会再经历一个超通胀的时期。虽然在过去的几年中，各国央行不断对资本市场进行干预，但是物价上涨的程度，实际上并未高出危机爆发前的时期。据德国统计部门公布的数据显示，德国10月份的通胀率为2%，这个水平明显低于马克时期。在1970年到1982年，德国的物价上涨水平为5%。在1990年代初的时候，物价上涨水平为3.7%到5.1%。科隆经济研究所的调查显示，从长期的观察来看，在通货膨胀时期，通货膨胀首先导致原材料与食品价格的上升，而房地产价格的上升幅度仅为物价上涨水平的五分之一。原因很简单，在通胀时期，央行会提高利率，从而提高购房借贷成本，继而导致对房地产的需求下降，从而其价格下降。$ L. E' P* u4 b
8 h0 N8 c' M6 j1 X; ?+ D0 F: Z+ \* U
1 X' m* Y+ P1 g1 }疯狂的德国房地产
* S3 j& g/ X8 \) X7 p9 Q) E' M, \
) ^: R3 s8 F1 R* o8 C) e8 L8 G8 _& y+ e* ]& C# H1 Q* s+ T
. |6 Y2 v8 W7 E% s+ A
值得一提的是，德国的住房投资，面临着一系列的成本，这将阻碍泡沫的膨胀。在德国一些偏远地区，尤其是农村，房价并没有上升。而在过去的四年中，70%的房屋交易发生在德国的几个重要大城市，而这些城市的房价已经很高。房屋已经不值得出租。租金收益，即房屋购买价格与年租房收益的比率，在很多城市，已经开始下降。甚至在汉堡、慕尼黑，已经达到了一个转折点。剔除通货膨胀部分，投资房产收益几乎所剩无几。
% s' u3 Z/ U& E
6 N2 n6 Q) c+ v3 t& L% }( `9 D% a7 y# O' s* p+ i5 A q. m& E0 b
/ i0 n* o2 Y! l% }7 ]( D另外，低价的融资成本时期可能很快就会成为过去。当前的房贷利率是由政治决定的。当欧洲央行宣布购买危机国家国债，以减轻这些国家的负债的计划宣布之后，人们预期联邦债券的收益率会上升，从而导致大型银行的融资成本上升。而这些银行会将这些成本转移给那些向银行借贷的人。) f& G F& F9 F3 \5 M
7 h' ~- ?8 R" b4 b; e+ ?8 d4 e" ^" ?+ m
n8 B7 m5 @; |& k' O: g' ]
) A9 X5 ~) Y& P
. M, f6 `3 f3 u. _+ y" d" j5 g: b9 T" ~注意:新闻取自各大媒体内容不代表本网立场! |
|
楼主: 我是big
[复制链接]
狗仔卡
发表于 8.11.2012 16:52:58
显身卡
楼主
发表于 10.11.2012 22:01:51
路过。。。。