德国购买房地产合同注意事项

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在德国购买房地产的一个最大优点是全程有公证负责，既能保证地产出售的产权真实（公证必须在公证前查阅地产登记簿的权属），又能在买卖过程中杜绝卖方的一房二卖（公证后在地产登记簿为买方所做的预登记产权Vormerkung），还能规制但是在买卖价款支付安全，比如设立公证中立的信托账户（Notaranderkonto）以及最终的地产登记过户。

安全是相对的，在买卖合同做公证签署的前，买方除了应当实际看房以外，也可以根据情况请建筑鉴定师就房屋质量价格予以评估，更应当对买卖合同的细节有所把握。

1. 对于“地产”（Grundstück），主要是要区分所有权（Eigentumsrecht）还是永佃权(Erbbaurecht)

永佃权是指土地是别人的（乡镇，教会或者德国铁路），在上面的建筑物房子或者公寓楼是个人的所有权。永佃权为期99年，到期可以再续，每年支付给土地所有权人一定的土地租金。(这种产权有点类似于中国目前的房地产产权模式，土地是国家或者集体的，地上建筑物是个人的，产权70年)。

相对于拥有完全地产所有权的房地产来说，永佃权土地建筑物的价值相对要低一些， 买卖程序和银行贷款的程序要复杂一些。不过，即使土地不是自己的这种永佃权，地上房屋建筑物也是永久所有权！

2. 对于地上建筑物，及通常所说的房子或者公寓房，要首先知道出售的这是空房还是带租户（vermietet）的房子。

前者的市场价值要远远高于后者。除非是作为投资买带租户的房子，否则“买卖不破租赁”这个法律规则，即使是以“自用”来驱赶租户也是要费尽周折的。如果贪便宜买错了，很可能后悔莫及。

3. 对于建筑物外的附属物，要确定是所有权还是使用权

比如，是否有所属的车库或者停车位所有权，对地下室的储物间的分割使用权等等。再比如，对于一层或者顶层的公寓房，往往连着花园或者露台，要确定这是是属于建筑物的所有权还是只是一种使用权。

很多联排别墅的车库往往是合建在另一处单独地产上，而这处地产和车库恰恰应当是属于买卖标的的内容，如果中介或者卖家遗漏了这些信息资料，公证也不知道，就会比较麻烦。

4. 对于一并出售的建筑物的装修厨房或者家具，壁炉或者加盖的冬日暖房一并作价在合同卖价的问题。

这个问题往往出现在二手房买卖合同中。我们知道，在德国买房，买方除了要承担买价以外，还要承担额外杂费：房产中介费，地产取得税，公证费，地产登记费，房管同意声明费等等，差不多这些附加费用占买价的12-15%。而这些税费的计算标准就是买卖价格。如果这些厨房或者家具的价格都并入了卖价中，对于买方来说是明显不利的。

解决的办法：既可以在在公证合同里作为动产规制，但仅能省去地产取得税而已，或者另行拟定单独的合同单独出售。

5. 关于双户和联排别墅的特殊法律问题

很多购房者往往关注于房屋的质量，这是对的，但是潜在的法律风险同意也不能小觑。

很多新建的双户别墅或者联排别墅，因为规划或者缺少地皮的原因开发商并未在地产登记簿对把房屋和地产做实际分割，而是将整个地块和房屋作为一体共同共有产权Wohnungseigentümergemeinschaft登记在地产簿上，这可能对后续的外部修缮或者扩建造成重大影响。而这种产权模式下，就需要看区分所有权证明（Teilungserklärung）里是否对这些内容做了细致的规定，比如修建遮阳棚，修缮房顶，换窗户等等是否需要邻居同意。如果没有相关规定，就必须征得邻居同意。

笔者经历过一起双户别墅的“陷阱”的案例：柏林一处的双户别墅的一户出售，房屋售价适中偏低，位置、面积和维护各方面非常好，购房参观者络绎不绝。中介也很热情，只是最后举重若轻的提到：房主跟邻居因为擅自加装外墙绝缘层的问题已经二审终结了，房主败诉了。不过旁边邻居也不住这，这是他们个人问题，作为新的买家，邻居不会难为你的，不用在意。

等我向中介索要案件材料时，中介错误的仅发了一份二审判决，只看到二审也是要求这个房主“恢复原状”：就是把他未经邻居同意而私自建造的外墙绝缘层拆掉。我当时心想，这个判决这么奇葩，都建完的绝缘外墙拆掉恢复原状这得多大成本，法律利益明显失衡。而当我再次要求中介发给我全部案件材料，包括一审判决后，发现，这家房东已经是10年内第二次擅自未经邻居同意修建外部设施，第一次法院要求邻居容忍。而这次，邻居说，原有房屋已经有了一层5厘米的绝缘层，你又加装5厘米绝缘层保暖层，完全是没有必要的，且未经我同意，将来可能会对我的那一半房屋造成霉菌或者其他损害，法院也认为，这户房主未经邻居同意是其一，新装保暖层所用材料也非节能环保新材料是其二，有可能给邻居那半房子造成的损害是其三。所以一审二审全都支持了邻居的主张：回复原状。

而这份判决肯定会对对于新的购房者适用的。问题的关键还不是回复原状的成本问题，当我找到建筑法方面的律师同事咨询后，他说，这个判决确定的回复原状是一个无法执行的判决：当你扒掉绝缘层后，下面是什么样子，谁也不知道。新的粉刷的颜色跟邻居旧房子的那一半也不可能一样，如果原来的旧绝缘层也被破坏了，势必重新修缮原来的绝缘层，那你又要跟邻居达成一致。而根据新的相关建造节能法律，面积超过10%的改动，就需要采用新材料。而如果邻居不愿意，你就无法实施，所以是个死循环。

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