德国购房法律：购房合同不成立的定金返还

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在德国购买房地产，在合同公证前，即使买方反悔，，也有权要求返还全部定金。

在德国买卖房地产合同根据民法§311b Abs. 1的规定，必须经过公证，方能有效。因此房地产买卖的合同的成立生效之日是公证日。那么，如果买方在购房合同公证前，被卖方(或中介)要求支付购房定金，如果出于各种原因买方反悔，合同没能成立（公证），是否有权要求已经支付的定金呢?


1.     买卖双方之间直接交易的情况：如果买卖房地产合同未经过公证程序，则该合同按照德国民法BGB§ 125 条之规定，因缺乏必要的形式要件而无效。合同无效的后果就是双方互负返回义务。因此，如果在公证之前，即使有书面合同并签字，无论买卖双方任何一方反悔，合同都不生效，买方都有权要求卖方返回其以交纳的定金。

2.     通过中介买房，买方与中介签订的支付Reservierungsgebuehr(预定金)的合同：根据德国最高法院BGH的判例(Urteil vom 23.09.2010, Aktenzeichen III ZR 21/10).，原则上此类格式合同无效。最高法院认为：此种定金合同适用民法BGB307条有关格式条款的规定：中介机构单方造就仅对己方有利条款，买方即使支付了定金，中介机构（卖方）仍然可以将房产卖给出价更高的人，对于已经交纳定金的买方而言并无半点保障。另外一个无效原因就是，买卖房地产是当事人之间重大的民事行为，因此法律在程序上要求必须经过公证，也就是在此之前给当事人充足的考虑时间，而预定金的形式，给买方压力以迫其短期做出决定，违背了公序良俗，因此无效。类似的判例在柏林夏洛腾堡法院(Az.:216 C 600/12)也有体现。由于此类合同无效，因此，当买方交付预定金后，反悔不买，有权要求卖方返还已经支付的全部预定金。而且，无论这种预定金合同以何种形式出现，比如称为Servicehonorar“（服务费），同样无效。

德国的这一法律规定与中国的法律规定正好相反，根据中国《担保法》和《合同法》规定，“给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金”。这一点对于在德国买房人来说，应当注意正确行使自己的权利。

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