【购房攻略】德国购置房产流程&贷款全问题超强解析

KaiyuanEditor

你是否留德多年，有安家购房的打算却无从下手？你是否人在国内，考虑在海外购房投资，却不了解当地贷款流程？
你是否有中意的房源，却不知如何购置？
“办理贷款？全款买入？公证师公证？产权问题？期房还是二手房？“
... ...
正值目前德国整体房产贷款利率长期都处于较低的时期，对于海外投资者来说无疑是一个好消息。

那么，今天“房产小元”就来为大家一一解答有关德国购置房产的流程全攻略及贷款方式！


提问&解答


在德国买房流程第一步是什么？

第一步：房源的选择及预订
看好中意的房产，联系房产代理预约看房。而后预订房产（此项需要护照复印件、目前家庭住址、联系电话、以及邮箱信息）
预定后，开发商或者卖家确认后，3个工作日左右缴纳定金（网上转账形式），如果之后因为任何原因不能购买，则按照法律100%退。


预定房源之后呢，是否需要委托律师，接下来怎么做？

第二步：委托律师
此项非必需选项。但如果买家不会德语，或者德语不够好，则建议授权律师。律师可为买家看合同，解释合同，以及协助和监督整个购房流程。
律师则会准备委托书，发给买方，之后买方携带护照，购房合同草拟本，而后在德国的公证处授权签字。
如买方人不在德国，可以去德国驻其他国家大使馆或者领事馆做委托授权。

第三步：拟定购房合同草拟文件
在德国购房，施行整个流程“第三方监管（也就是公证处）的制度”。
房产代理在客户选好之后，则会通知公证处准备购房合同草拟文件以及其他相关文件。
公证处会邮件发给买方或买方委托的律师，收到合同14天，无其他异议可以预约签约。

第四步：申请贷款


申请贷款人只能是在德国本土的购房人吗？

并不是。中国的收入也可以在德国银行抵押贷款。通常根据项目不同可以贷款的比率为50%-70%。
如若买方在德国工作，工资和交税可以贷款额度最高达100%。具体情况会根据买方签证状态，如“工签或永居等”。贷款无需额外支付其他费用。

若购买二手房源，最多可以申请购房款的50%作为贷款额度，10年固定利率2.85%。

若购买新房，最多可以申请购房款70%，50%部分10年固定利率2.85%，50%-70%部分十年固定利率3%，如果客户贷款额度达到70%，平均利率约2.92%。这个对于在德国无永居，无工作收入的贷款客户是保底方案。

德国外贷款通常所需材料：
工资证明
30%-50%资产证明
房产材料（房产代理或卖方提供）
根据不同银行，不同物业管理，所需的材料也会有所增减。




贷款申请后，就可签合同了吗？如何进行公正签合同等流程？

第五步：公证签订购房合同

贷款审批时间大约3-4周的时间，如果是二手房还需要第三方评估这项流程。
签订贷款合同后即可签购房合同。
签订合同时，可自行前往签合同。
如果德语不熟练，则买方律师，或者卖方律师，公正师可同时出席公正。
公证师德语通读购房合同，期间如若双方没有疑问，则可在购房合同或者户型图上签字。
公证后约4-6周内，公正处会以邮件以及邮寄的方式，给买方公正签字的正式购房合同。




贷款申请好，合同签完之后的流程是什么？

第六步：土地产权登记变更
买方和卖方在公证处签订购房合同之后，公证处会将房产材料交给土地局，土地局（Grundbuchamt），土地局会先将此房产做“土地转让临时登记
（Auflassungsvormerkung)”。买方将100%全部房款付清之后，土地局会将此房产做正式土地登记（Grundbuchentragung)。登记完成之后，买方将收到房产博（Grundbuch)

第七步：缴纳房款及相关费用
如果购买的房产是期房，是按照建造工期付款的。也就是说，购房时处于哪一期，则按照哪一期的进度进行付款。
通常情况下，一般分为7步。（注：不同项目要求会略有不同）
第一笔房款为房价30%，公证后6-8周支付。买家名字在地产博初登记后开发商才有权利收首付。
第二笔房款为房价的28%，通常整个项目的基础框架结构完工之后支付。
第三笔为房价的12.6%，屋顶，排水系统，窗户等安装完成之后支付。
第四笔为房价的10.5%， 供暖系统，卫浴系统，电路安装，内部墙面粉刷完成之后支付。
第五笔为房价的7%，地板铺设，卫生间瓷砖铺设，装饰外观完成之后支付。
第六笔为房价的8.4%，房屋入住准备完成之后支付。
第七笔为房价的3.5%，在收尾工作完成之后支付。(根据项目不同合同上也会明确指出)
签完约后大约4-6周会收到购买房产的附加费用，大致为以下项目：
房产购置税:  房产购置税为大致约房价的6%。公证后约4至8周会收到税务局的账单。
中介费:柏林地区通常为房价的3.57%，5.95%。根据项目而定。
公证费，土地注册费:公证费用，土地注册费用会分为几个账单分别从公证处和土地局寄来，共约房价的1.5%左右。
买家律师费用: 大约房价的1%-2%，律师和中介代理的服务一直到您收房。

第八步：验收交房
购买期房一般在最后一笔房款缴纳之前，开发商会通知买方去验收物业。
如果买方发现房子有瑕疵等问题，即刻告知开发商，修缮之后再次验收。
如果没有其他问题，买方支付完最后一笔房款之后，开发商即交钥匙。
德国的房产大多都是精装修。新房均有5年保质期。




如果买方人在中国，想要德国投资，如何在德国银行办理贷款？

首先需要评估买方在国内的月收入或资产证明。
通过评估后，符合购房条件，则可根据买方评估结果，贷款额度为50%或70%可选。
通过德国卖方代理人填写贷款申请表，并收集整理其他所需申请材料。
           通常需要：
护照
英文版本的在职证明，需要写明职位，税后收入等必要信息。
德国银行账户证明（买方需要在德国进行开户，德国规定这个账户的开户者是需要客户本人亲自到场。但具体开户问题，可以联系我们，进一步对您进行帮助）
资金证明，买方需要出示有能力支付30%或50%的首付＋约8%的房产购置税和律师公证费/土地局登记费
填写贷款申请表其他详细信息，最后签字



没有德国长居身份，普通在德国工作的华人是否可以贷款买房？如果在其他欧盟国家的购房者，条件有什么不同？

可以。
只是贷款的额度相较于拥有长居身份会相对低一些（通常情况下拥有“长居”身份一般可申请90%，最高可申请达100%。一般工签最多可申请70%。但具体情况也是需要根据买方具体信息进行评估）
而贷款的利率高低一般需要根据购房者的收入和首付能力，通常情况下，收入越多，首付比例越高，则能够拿到的利率就越低。
如果购房者生活工作在其他欧盟国家，但拥有欧盟长居或欧盟蓝卡，在德国申请贷款基本上和在德国拥有长居的购房者条件是一样的。具体差别依然是根据个人的具体收入情况来评估。

只要能够提供德国固定工作的工资单证明，我们即可帮助买方申请更优惠的利率。

      通常需要的材料有（银行及物业不同，所需相关材料也会有所增减)：
个人护照及居留卡证明
过去三个月的工资单
根据不同地区，过去1-2年的报税记录
德国账户自有资金证明
银行开具的自我财务说明表格
申请过后，银行通常会与客户进行一次直接的面谈，进行最终评估，则可发放贷款。



已经贷款购置了一套房，还想投资购置第二套房可以吗？具体如何操作？

可以。
根据银行规定，每个人的最大贷款额度是净工资收入的100倍左右。
举例来说，如果夫妻双方每月净收入加起来为6000欧。那么夫妻二人共同可贷款为60万欧元。如果第一套房贷款了40万欧元，那么第二套房则可贷款的额度为20万欧元。




买新房（期房）或者二手房，在贷款方面会有不同差别吗？新房是否更加容易贷款？

如果购房者是德国的客户，那么购买新房或者二手房没有很大的区别，更多是评估净收入的情况。
对于中国的客户稍有区别，具体为：
新房：贷款最多可贷70%
二手房：
房价总额＜35.8万欧元，平均可贷款54%
房价总额＞35.8万欧元且房子建成不超过15年，最高可贷70%。


那么从决定购房到拿到贷款合同通常需要多久？

从提交完整的材料到拿到贷款合同通常需要4周左右的时间，具体如下：
提供个人材料以及房产材料
银行评估（1周左右）
房产评估（2周左右）
贷款意向书（签字扫描并回传银行）
正式合同（亲自签名的原件寄回给银行）4.5两项需要花费1周左右。


总结

购房流程及贷款步骤的相关问题，就是以上这些，如果您还有其他问题，则可以扫描文末“房产顾问”二维码，为您更详细的解答。
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