血汗錢換來“空中樓閣”中國私有房產保障何在？

陵光

血汗錢換來“空中樓閣”中國私有房產保障何在？
撰文 Stephen Wong
2006/10/03, 週二

上海---由於財產權沒有得到法律的充分保護，中國的業主們現在非常擔心他們傾其一生積蓄所買的物業將來可能變成“空中樓閣”。


根據中國憲法規定，所有土地歸國家所有，政府只出售土地的使用權。換句話說，業主並沒有他們的房產所佔土地的所有權。居住用地的使用期限不超過70年；而辦公和商業用地的短很多。


至於土地使用期滿，業主是否有權續期並沒有明文規定。如此一來，只要土地的使用期限一到，政府就可以依法將土地及其上面的的建築物一併收回。至於政府是否必須賠償租賃人，政府也沒有出臺相關規定。


民眾對此普遍表示擔憂，因此全國人大正考慮頒佈“物權法”。所謂物權指的是權利人直接支配房產等有形財產的權利。物權法和債權法（有關債權人的權利和知識產權等無形資產的權利）構成財產法。


現年30歲的張偉（音譯，Zhang Wei）是上海的“白領”一族，剛買了一套1萬元/平方米（折合1264美元/平方米 ）的二手公寓。為了這套已有5年樓齡的公寓，他必須每月掏出月收入的1/4，向銀行支付大約2500元的按揭貸款，為期30年。光是首期就花掉了他的大部分積蓄。


張偉現在擔心，即使30年後付清按揭，他也不能完全擁有這套公寓。張說，“公寓是我的，但公寓下面的土地不是。如果當局不修改相關法律，65年後我就將住在空中樓閣裏。”張道出了數百萬業主的心聲：他們擔心在土地使用期滿後，政府會收回他們勞碌一世買來的房屋。


張偉所購物業的土地使用期滿是多年後的事情，或許有人認為現在擔心那些問題未免杞人憂天。不過，經濟發展蒸蒸日上的中國南方城市深圳的一些商業樓宇如今已變成“空中樓閣”。


因此，當中國立法者還在就物權法進行激烈討論時，深圳就不得不拿出切實可行的辦法解決這個棘手問題了。深圳的經驗可能使人們對中國如何解決延長土地使用期限問題提供一些線索。


身為經濟特區的深圳是上世紀80年代初中國首個出售土地（應該說是土地使用權）的城市。現在，該市一些商業樓宇的土地使用期限已到。


根據中國的法律，土地使用年限視其用途而定，各不相同。根據1990年頒佈的法律，最長的是住宅用地，期限為70年；工業用地50年；商業用地最短，只有40年。


1983年竣工的深圳羅湖的國商大廈（深圳國際商場）的土地使用期限到2002年截止，因為這塊地皮的使用權是1982年獲批的，而《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》1990年才出臺。因此，這塊地皮的土地契約依照深圳市1982年頒佈的《深圳經濟特區土地管理暫行規定》的規定：商業用地的使用期限只有20年。


國商大廈不是深圳唯一的“空中樓閣”。該市80年代初修建的許多樓宇現在都面臨同樣的問題。深圳市政府採用了2004年公佈的《深圳市到期房地產續期若干規定》：按照國家法律規定，在土地使用期滿後，業主須支付相當於當前地價35%的續期費，最長可續展40年。根據該規定，“否則政府在付給業主折舊後的建設成本之後就可以依法收回土地。”


深圳市政府說，80年代初，當深圳竭力吸引投資時，許多發展商免費拿到地皮開發。一名政府官員說，“如果再讓他們免費使用土地就太不公平了。”


不過，業主抱怨說，從發展商手中買房時，他們並不知道土地使用期限很快就到。80年代初發放的房產證並沒有列明土地使用期限。事實上，在80年代，賣地（或土地使用權）是明文禁止的。1987年深圳首次公開出售土地使用權可謂是違憲之舉。


雖然深圳市政府沒有採取行動強迫沒有續期的業主搬走，但後者也很難將手中的物業賣或租出去。深圳市中原物業有限公司副總經理賴國強表示，“沒人願意買或租一個已經到期的物業。”


在80年代市場改革之前，城市居民大都靠“工作單位”分得住房。有錢的“工作單位”，例如稅務部門和大型國營企業，常常分給職工又大又好的住房，而小企業的員工要分得一套房子就得等很多年。


1988年，中國取消出售土地使用權的禁令，賣地旋即成為地方政府的主要收入來源之一。1990年，中央政府出臺《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定了土地使用權的最高年限。


內部人士說，70年的土地使用期限理念源自香港。香港政府沒有向業主出售永久土地使用權，因為英國殖民者19世紀末從清朝手中只獲得99年的土地租賃權。經濟學家茅於軾指出，70年土地使用期這個規定“很荒唐”。他補充說，“這給將來留下太多問題。”


近年來，在立法者考慮頒佈物權法保護私有財產時，有關土地的使用權問題引起了激烈爭論。在中國，公有或國有財產高於私有財產。


業主希望，物權法可以使他們獲得比1994年頒佈的《城市房地產管理法》（根據該法，政府可以“公共利益”的名義從業主手中收回到期的土地）規定的更多土地權利。由於中國頻頻發生迫遷暴力事件， “公共利益”似乎已成為特權階級利益的代名詞。


物權法的第一部草案早在8年前就提交給全國人大審議。到目前為止，這部草案已被修改了4次。根據已於上月提交人大的最新修改版本，土地使用權可在土地租賃期滿後“自動”續期。然而，草案並沒有說明可以續期多長，業主是否要為續期支付額外費用。


物權法草案飽受保守學者的詬病。北京大學法律專家鞏獻田認為物權法草案“違反憲法”規定。


不管如何，只有當物權法最終通過，中國業主們緊繃的神經才可以鬆弛下來。