【知识贴】看看德国法律是如何保护租户的

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德国人拥有自住房产的比例在全欧洲几乎是最低的。不过，很多德国人就算是租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）子住，也觉得舒适放心。因为德国的法律对租户权益有强大的保障。

在德国，自有住宅的比例大约占到一半。而在欧洲其他国家，自有住宅的比例占到约七成，因此，德国的这一比例几乎和各国相比都是最低的。

据统计，30-40岁的德国人购买住房的比例约10%。特别在巴伐利亚州、巴登符腾堡州和黑森州这样住房较紧张的地区，自有住房率更低。在大城市，自有住房的比例平均不到30%。

许多德国人得以在租住的房子里安逸地生活，也是得益于法律对租户的保护。这主要体现在：房东很难临时终止租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）合同，以及法律对房租和涨价幅度的限定。

提前3个月解除合同，孕妇、老人、无家可归者是例外

通常，租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）合同到期前，租赁双方如果有一方要终止合同，须在合同到期前3个月通知对方。如果签订的合同有效期较长，比如五年、八年以上，那么，须提前6个月及9个月通知对方。

在特殊的情况下，租户可以以书面形式反对房东按期终止合同的要求，比如：怀孕中后期的女性，高龄老人，或者面临无家可归者。

合同没到期，房东不想租了，可以吗？

如果在合同未到期以前，房东就想临时终止合同，那通常只有在特定的情况下才行得通。比如：租客连续两个月不交房租；抑或是租客没有尽到责任，导致租赁财物受到严重损坏；还或者是，租客频繁扰乱居住秩序，使得周围住户不得安宁；又或者，租客在没有征得房东同意的情况下，就把租住空间或部分空间转租给第三方。

如果出现上述情况，房东在正式终止合同前，必须先以书面形式向租客发出警告信。但有时候，如果租客无视警告信，并称没有收到，房东该怎么办呢？因为即便是挂号信，仍不能保证万无一失。因此房东最好是与一名证人一道亲自面交，或者，委托法警递交。

如果租户仍不肯搬出，那房东只能申请由辖区的地方法院强制执行。费用需要先由房东垫付，之后向租客讨还。不过，如果租客个人破产，这笔钱可能就打了水漂。

合同没到期，租户不想住了，能行吗？

公平起见，租客在特定的情况下，也能在合同到期前要求终止合同。比如，房间出现大范围的严重霉菌，而且不是租客通风不当造成的，在这种情况下，由于对人的健康有显着影响，租客可以要求提前终止合约。其它的情况还包括：邻居噪音太大、严重扰民；房东对租客进行人身威胁或侮辱；居住条件受到严重影响，比如冬天暖器用不了，导致房间温度无法忍受，或者夏天热到极端的程度。

"房租刹车"政策，三年不能涨超过20%

近些年来，由于德国房地产走热，房租上升，德国政府2015年推出了"房租刹车"的政策法规，以保障租户的权益。各地市政部门制定本地的平均房租标准，这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且定期更新。

房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。

法律条文繁浩，请向专业人士咨询

相关的规定十分繁复，最好要向专业人士或租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）者协会咨询。比如，如果房东对房屋进行装修翻新，那三年内涨价不能超过20%的规定就不再适用了。

在德国租住房屋，还有很多细节的规范。比如，如果结婚，配偶搬进来一起住，是无须征得房东同意的，房租的冷租（即不包括水电暖的部分）也不得涨价。又比如，合同期间，房东想来看看房子，必须征得租户的同意。

德国不愧是一个严谨的国家，在住房方面的规定都面面俱到。小熠现在也是和朋友租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）子住，对于上文有提到的合同未到期要退租及涨房租的规定其实和德国也是类似的，有这样的明文规定总归少一点不必要的纠纷。

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