在德国买房，你准备好了吗？

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本文转载自房地产顾问吕晓曼女士的博客
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$ b3 v$ z9 ~* `; K/ \# A9 `8 b& k2008年 全球金融危机后，德国房地产市场逐渐摆脱了在欧美楼市长期“默默无闻”的配角地位，以其独特的保值低风险特色吸引着越来越多投资者的注目。借助国民经济活 跃发展的良好态势，德国房地产市场迎来了自己的黄金期。而腰包渐鼓的中国人无论在哪里都割舍不下心中的买房情结。一套属于自己的好房子总能给人踏实安稳的 满足感。在当今这个资本流动动荡不安的时代，最能让人放心的恐怕就是踏踏实实的不动产。再加上国内楼市经过近十年泡沫虚高，目前进入限购时代的全面整顿， 面临进退两难的市场困境。国内房产只会增值不会贬值的神话已经破灭。房产投资开始遭遇前所未有的高风险考验。于是，在德国一些热点城市的楼市中开始频频出 现中国人的身影。更有传闻来自中国的神秘富豪在德国挥金如土购置数百万欧元的豪宅别墅只因钟情于货真价实永久产权的“Made in Germany”。

9 I8 W# [1 \! p# G( y, Z欧 洲第一经济强国，永久产权土地权，高规格的建筑质量，完备的法律保障，极具吸引力的性价比，等等这些原因都构成了德国房产的独特魅力。不过如果打算在德国 购置房产，必须对德国房屋买卖的一些基本常识有所了解。只有这样才有可能避免因信息不全而犯下所谓“常识性”错误。本文列举一些国人在德国买公寓房常遇到 的典型问题。
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一． 居留身份和买房
" n9 f. E! B+ Y+ [& {: r" @* \这里先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款，德国对于买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说，只要不贷款，外星人都可以在德国买房。因为买房人的常住地不在德国，所以通常情况下开发商会要求在一定期限内（一般不超过四个星期）房款100%汇 到德国的指定账户上。需要说明的是，这个账户不是开发商的账户，因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前，不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照 施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下，这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方，中立的公证师在收到买房人支付的100%房款后，会根据施工的进度，通知买房人，在得到买房人的书面认可后，代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。
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! N6 @* f" N" L% B8 f0 E6 v如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定，签署购房合同以及房屋交接等重要手续，可以全权委托第三方办理，可以是私人，也可以是职业房产经济人。全权委托书首先要经过公证才有效。

如果需要银行贷款，那 么申请人在德的居留身份就很关键。一般情况下，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况，比如贷款申请人本金支付比例 较高。具体要和专门的房产财经顾问（Finanzberater）详细沟通。通常情况下，申请房贷的门槛是无限期居留（Niederlassungserlaubnis）。

二. 购房款的组成
公寓房的全部购房款一般有以下几笔费用组成。
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" r: u$ w) z* t, E% s1. 房价（Kaufpreis）
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: d; n  }' g1 m$ K* P5 U; d房价指的是房屋本身的售价。一般来讲，在德国决定房屋售价的是地段（Lage），建筑（Architektur）和占地面积（Grundfläche）三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说，同样的地段，五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘，一般的楼层公寓和顶层的豪华楼王公寓（Penthouse）往往又是两个截然不同的价位。另外，跟全世界所有的房地产市场一样，不同的城市，同一城市的不同地方，房价也会有很大的差别。 总体来说，重点城市，好地段，环保节能，装修高档的公寓具有明显的高保值性。
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2. 车位价格（Stellplatz）

新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情，车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是，根据德国公寓住宅物权法（Wohneigentumsgesetz），公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断，但是因为所有的车位是位于停车场里，而整个停车场又是集体物权（财产）（Gemeinschaftseigentum），所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权（Sondernutzungsrecht ）。对于购买停车位的业主来说，很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权（Sondereigentum）登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里，抽象的特殊使用权才具有实物化效果（verdinglichte Wirkung）。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。
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, k) f' V3 R$ F6 m/ N三. 购房时的一次性税费
2 Z5 K0 O) m, X6 {, k在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解，因为根据情况不同，这些附加费用会占到房款的10％甚至更多，也是一笔不可忽视的费用。

, E- z2 {9 c: B( |' u0 K# q+ {总体来说，有三笔较大的费用：
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( p/ V% Q' Q* ^# i4 L8 w1. 公证费（Notarkosten）
公证费一般占合同房款的1.5%左右。主要包括下列费用：
9 \8 J  H8 y% j" ~& T3 A6 u起草和发送购房合同；预约签合同日期；对签署好的合同进行公证；办理所需的官方批文（比如关于地产购置税通知税务局）；土地簿临时登记；手续移交土地簿管理机构，等等。
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2. 地产购置税(Grunderwerbsteuer)
黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡，柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州，北威州都已经升到了5％。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。

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3. 销售代理费或中介费(Maklercourtage)
在德国，住宅用地开发，建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责，彼此间相互协作又分工明确。开发商（Bauträger）一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划，是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师，建筑公司和房产销售代理即中介（Makler）。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分，专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定（详见Makler- und Bauträgerverordnung）。
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* m8 X3 d7 k2 h+ U1 `! Z+ X不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之间（含增值税）。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3％。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费（不算增值税最高6％）。有些中介公司只向开发商收代理佣金而对买房者打出“provisionsfrei”（不收中介费）的广告语。

四. 付款方式
0 A/ Y( l) ^' W9 n前面说过，德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接，交出没有违反合同协议的合格的楼盘，才能得到所有的款项。
' \& M- u  @+ j* d) @/ ?整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要，因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程（Erdarbeiten）开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙（Rohbau）完工后支付，一般占到房款的28%。 剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房，接到付款通知后，买房人应该到建筑工地实地考察一下，确保工程进度符合付款要 求，然后再签字认可，通知银行支付相应的款项。对于买房人来说，重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后，即买房人对于房屋质量没有异 议，开发商才可以最终得到全款。

(待续)
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德国房产建筑以质量上乘、坚固实用著称于世，而德国房价低廉，已成为全球投资者追逐的目标市场，投资热点。德国普通住宅每平方米均价在1000 欧元到2000欧元(如柏林为1700欧元左右)之间，远远低于中国一线城市的房价（但德国人的平均工资至少是中国人的10倍！）。柏林拥有全欧洲最低廉 的房价之一，在伦敦、巴黎同等规格的住房，价格至少是柏林的10倍。受德国房地产价格处于低位的现实吸引，近年来大量境外资本进入德国楼市。尤其是目前由 于欧元贬值带来的连锁反应和欧洲银行贷款的低息政策，造成德国房地产正处在三低时期：房价低、利息低、欧元低，正是在德国投资房地产的最佳时期。

德国房地产价格透明，货真价实，无暴利现象。德国政府对每一寸土地都有严格的定价，对施工单位、销售单位的利润也有着精确的规定，所以房价是严格按照房屋本身的价值来确定的。严格的法律监管和执法力度避免了商业炒作，哄抬房价，更杜绝了房地产的暴利行为。
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德国房地产市场理性成熟，房价稳健增值，抗风险能力强。德国是世界上社会体制最完善的国家之一，在金融动荡的大环境下，德国的经济却没有受到什么影响。德国的房地产价格只根据其本身价值而浮动，所以其保值性非常好，对于追求稳健的投资者来讲，是最好的选择。
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德国政府鼓励支持外国人投资置业，外国人可不受限制地购买别墅、公寓、商铺、酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。
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在 德国购置房地产，同时拥有永久房屋产权和永久土地产权，并立即获得房产证和地契。房地产没有使用年限，可以世代拥有，代代相传。子女及指定亲属继承40万 欧元以下的房地产免交遗产税。如果父母生前将房地产转到子女名下，可免交印花税。另外父母还可以以未成年子女的名义购买房地产。
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德 国是欧洲最大的房地产市场，自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是 “租房族”。如此之高的租房比例，意味着在德国的房产投资可以获得较高的租售比，保证稳定的出租收益。而德国租赁市场发达活跃，物业管理细致入微，人性 化、水准高，是房产出租频率快，闲置率低，租金回报稳定持久的重要保证。
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# o0 `0 g- J0 L" C德国二手房地产市 场活跃，房地产项目随时可以变卖，投资者很容易退出房地产市场。德国无货币管制，变卖的收益可以无限制转移至全球指定帐户。在德国购置房产后，可便捷获得 德国入境签证，畅游欧洲24个申根国家，而无需再签证；如果打算在德国留学、工作、经商、定居、养老，拥有房产项目，将有利于获取德国长期居留以及绿卡， 甚至申请德国护照，免签证自由出入世界100多个国家。
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* a( J6 f# o& [8 N: r德国法律规定，居住在德国的家庭，除每月领取孩子养育津贴外，子女免费就读德国的公立小学、初中、高中，而高等教育也几乎是免费的，这对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势。
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