买房建房扫盲贴

niyeyi

关于买房还是建房，买新房还是买旧房，每个人有不同的理解。就专业的角度做如下概括。
  无论任何开发商开发的房子，以我的眼光来看，都是次品。跟你给出的价钱相比，都有很大的利润空间。这些利润并不是销售价格的百分之几来定的. 而是在施工过程中偷梁换柱，从材料里面，供货商方面拿到很大利润空间。不要迷信德国人的诚信。可能情况比国内的开发商要好一些，但并不代表德国人就是诚实的。很多人存有疑问，为什么开发商开发的房子比自建的房子还要便宜：因为东西也不一样。举几个例子：
1，建筑用地根据土地状况不同，基本上地面表层土30cm是要去除掉，才可能建立地基施工。一般开发商在开发的时候，为了节约成本，只会将表层10-18cm的土移除。当建成之后，你不会看到任何区别，但10年之后，区别会渐渐显现出来。
2，建筑底板sohlenplatte,我没见过任何一个开发商在合同上给出具体标号。当然在施工的时候哪个便宜用哪个，这东西的差别就如同国内的地摊货跟chanel专卖店的区别。
3，建筑的墙体，如果是Massivbau中的现浇混凝土方式，混凝土墙体厚度一般不低于17cm,有几个开发商能不打折扣做到的？保温层12cm-14cm是德国正常的保温标准，可很绝大多数开发商在合同上写的是wauml;rmedämmverbundsystem 12cm.看起来也是12cm厚的保温，可是system是包含2cm墙体找平和抹灰层的，实际的保温只有10cm.

其他就不具体写了。合同方面的陷阱非专业人员根本不可能了解。开发商采用的手法都是写上名称，并不给出具体标号。这样非专业的人觉得没有问题，却给了开发商很大的spielraum.最后你觉得东西不好，要换？可以，请单加钱。当然，德国的材料相对来说不是豆腐渣，用着也没问题，但值不值这么多钱？按照好材料的价格成本，销售成本和开发成本，在加上最少2-3万欧的利润空间，才是你所见到的销售价格。有没有材料施工不打折扣的好楼盘呢？有，我过去这些年只接触过一个，慕尼黑的Lenbachgarten.那里都是wohnung,房价是每100平米 1.1million Euro.

   自建房。这是一个可以保证房屋质量和性价比的方法，前提是，一定要深入了解专业的人或者有这样肯帮助你的朋友。有人说德国人在德国建房子没问题，这太可笑了，施工单位不会因为你是德国人而不骗你。
  2手房。买旧房子我给出的建议是，一定要问清是开发商的房子还是自建的房子。如果是开发商的，还是pass掉吧。因为私人即便不懂专业，也会很用心建自己的房子。而开发商才不会管房子是谁用的。
  另外纠正一下其他帖子的错误。
  1，关于massivbau和fertigehaus的区别。在10年前，fertigehaus的质量是有问题的，这主要是关于加工工艺不成熟。因此，大多数建筑公司标榜自己massivbau. 在今天，fertigehaus的质量应该说不比massivbau差，但价格要比massivebau贵（我说的是成本价格，如果有人信广告，偏觉得massivbau更好，而使建筑商人为提高massivbau价格，那就另当别论）。fertigehaus的另外一大缺点是室内墙体一旦建成，将来基本上没有什么改动的余地，不像massivbau,可以随心所欲。fertigehaus的唯一优点是施工期短。可大多数人为了梦想的家，可以背上几年甚至几十年的贷款，难道不能为了施工多等几个月么？见仁见智吧。
  2，关于下面一个帖子，说massivbau也是采用组装方式。这当然是massivbau的一种，为了更好的保温性能，混凝土在工厂里加工成加气混凝土墙，因为加气混凝土在工地现浇有一定技术困难。这种方式对于建筑质量没有影响。而且可以大大缩短工期，把工期从9个月到1年缩短为4个月。我更推荐这种方式，从实际效果来看，要比工地现浇混凝土在防潮和保暖方面有一定优势，而建筑坚固程度没有区别。这种方式跟fertigehaus还是有本质区别的，详细的就不多解释了。
  3，关于keller的误区。很多人说一个房子没有keller是不行的。这种说法在30年前是正确的，现在则是荒谬的。
   （1）在功能上，在很久很久以前，人们的采暖方式是oelheizung,那是一种体型庞大的机器，并且家庭没有输油管道，怎么办呢？建一个keller,储藏取暖用油。顺便还可以储存一些土豆大白菜。而今，人民生活水平提高了，已经用上更先进的设备了，取暖的机器只跟一个冰箱差不多大。并且能够消费得起市场上新鲜的土豆大白菜了。很多人把keller变成装家庭杂物的空间，或者hobbyraum或者BAR。但keller最多只有1-2个高窗，并且不是用来采光，而是通风用。而由于keller四面接土，基本无自然采光，防潮做的再好，也是会潮，并且多多少少有一些味道，在这样的屋子里hobby或者喝点什么，感觉好么？
  （2）经济性上。在NRW，一个keller的价格基本不可能低于3万欧，平均的价格在3.5万欧左右。如果地质条件差，或者邻居家没有keller,而你要做keller,还要为邻居家基础加固，再加1万欧元。这么多钱，建出的空间，用来堆放杂物，或者洗衣机，不知道是否合乎经济性原则。当然，地块对于建筑层数有限制，有些人为了增大使用面积，而建keller,但为什么不找一个允许建2层或者3层的地块呢？要知道，限制较少的土地也更值钱啊。偏要找一个又不值钱，又要多花钱的地块？有人会说，杂物没有空间堆放，那我告诉你，设计师无论如何都可以给你找出足够的空间来堆放，如车库。实在不行，杂物扔掉，用的时候买新的，恐怕也用不了3.5万欧元吧。
  （3）有人认为，没有keller的房子不好转手，卖不出价钱。谁告诉你的？做过调查么？我接触了这些年，实际情况是，相同面积，有keller的房子大概能比没有keller 的房子多卖1万多欧元（你的成本是3.5万）但非常不好卖。因为如果面积相同，谁会喜欢地下室空间多过光线充足的地上空间？所谓的,没有keller不好卖的观点是德国几十年前老人的观点，那时候是实情，现在中年人或年轻人有这样的观点多是人云亦云。老人们早已经选好养老的地点，现在市场上买房的主体是年轻人和中年人。我的实际经验是有keller非常不好卖。因为大家有相同的钱，还不如增大地上面积。除非你卖房的对象是老人家，传统思想仍然根深蒂固。所以大家不要把听说的事情当成真理。
你好，可能咱俩还是有点区别，我不是监理，我是Architekt, 并且我们基本只做办公楼和工业建筑。现在主要负责Projektentwicklung Konzept 和建筑设计。因为经常接触一些分包商（建筑公司），所以对他们有一些了解。德国确实有一些VOB/C和DIN Normen的规定，但咱们干着一行的人都了解，即便请了Tüv或者Dekra进行工程验收，就一定是合格的好房子么？他们做的只是让建筑跟你所签订的合同对上号。我想说的是，问题并不是出在施工过程中，施工中的偷工减料基本可以忽略不计，因为有法律的规定，德国人还不大敢明目张胆的违反。真正的问题出在合同阶段，有几个外行人能看懂合同的？合同上写上aussenwandputz, estrich每个人的合同上都有这些，有几个人了解这些是什么？aussenputz就分为2大类，normalputz和mineralischenputz,而这两大类里面又分成多个小类，区别天差地别。我就见过一个开发商忽悠一个人，说给他mineralischenputz里面最好的材料，4-5mm的那种，要了很高的价钱。我当时就晕了。2mm那种才是贵的，4-5mm的要便宜很多。Estrich又分为zementestrich和Anhydritestrich,这两种材料对于地热供暖的实际效果差别在一倍以上。可哪个合同里清楚列明这些类别了？只是告诉你一个总的名称叫做estrich.或者mineralischenputz.
  自建房如果事事亲力亲为，即便是专业人员也没有那么多精力。我所说的自建房可以是找bauträger的。关键是要有明白的人清楚看清合同。不然将来你想告人家都没法告，因为人家是按照合同办事的。开发商就不同了，20栋房子，给出的合同样本基本一样。想要其他材料，可以，因为其他19栋用的另外一种，要为你单独进货，单独施工，加钱吧。我就听过一个开发商说过，这叫做差别费，就是在材料人工的基础上还要有附加费，谁叫你特殊呢。这还是建立在看懂合同的基础上。自建或者找Bauträger还是有建出好房的可能性，只要你能找到明白的朋友帮你。
这里面我想说两个问题。你所说的是一般的步骤，也是建房者自以为放心的步骤。但好像不是这么简单。我以前就在建筑师事务所工作。德国信誉好的大中型事务所，如GMP,JSK,HPP这些都不接民用建筑，利润太低。而小的事务所都跟建筑商挂钩。就是说，你以为你找的architekt是独立的第三方，可人家是靠建筑上或者开发商吃饭的，并不是靠你这个小项目。只要跟建筑商搞好关系，以后建筑商的项目给你做，还会在乎现在客户的利益得失么？（我以前在建筑师事务所的时候，老板就是这么要求的）不要把德国人想的太诚实，在饭碗面前，人人都一样。
  另外一点，我所说的质量差只是相对与你付出的钱，并不是说那些是豆腐渣工程。10cm的保暖有什么关系呢，房子又不会倒，只是可能以后每个月多交10欧元的取暖费，一般人也察觉不到，只是觉得自己比较浪费，或者保暖就是这样。你所说的5年质保是实情，但问题是再豆腐渣的工程，5年之内出现问题的几率也是很小的，质保基本等于没用。另外也不要过于迷信tuev,他们帮你看2手房，会拆开墙体看里面么？会扒开管道看看腐蚀程度么？会在楼板打个洞，看看隔音和防水做得怎么样么？汽车刚做完tuev，第二天就坏了的例子很多。
  我说的可能是太负面了，其实相对于国内，这边还是要好很多。在德国不是不能买房，而是要找到能帮你的朋友之后再买。  ，其实房屋建成的时候应该看得东西已经看不到了，最好在施工过程中多去看看。关于重点，最重要的就是保暖，隔音，防潮。防潮很难在短时间内看出来，隔音用脚跺两下，用手敲两下就能听得很清楚。保暖也有点麻烦，冬天还好说，关上窗户，开暖气到20度，看看一个小时后温度多少。夏天如果室内相对凉快一点，说明保暖性好，但也不绝对，要看看多长时间没开窗了...其实，真正完工的时候，验收的余地不大