中国房地产十大批判

没事找抽 · 发表于 12.5.2006 14:57:32

之四： 8：官员失责为什么要拿百姓的利益买单 　　“来路不明”的“政策之变” 　　把普通市民“挡在经济适用房之外”的18号文(“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”)，是在2003年8月12日发表、当月31夜对外公布的。在此之前，除了和开发商有着“千丝万缕”利益关系的部分媒体和“专家”对经济适用房进行的一轮轮的“妖魔化”攻击以外，建设部、发改委等政府行政主管部门对经济适用房还是抱着积极肯定的态度的。这不仅是因为过去还是分管建设部的副总理温家宝曾经再三强调要把“重点发展经济适用房”作为房改的目的和衡量其“是否成功的一个重要标志”，而且还一再叮嘱“以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变”。翻开有关材料，人们就可以清楚的看见这一点。 　　在2000年9月11日建设部颁发的“关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知”中，就高调宣传 “经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要的作用”。并要求各地 “进一步提高认识，把经济适用住房建设作为重点工作来抓”。同时，“根据当地房价、中低收入家庭的支付能力，合理确定本地区经济适用住房在整个住房建设中的比重，更好地解决中低收入家庭住房问题。”这里不仅全面肯定了经济适用房在解决居民住房需求、平抑过高房价和拉动经济增长方面的三大作用，而且还明确要求各地“把握好大局”，合理确定经济适用住房的比重。在年末的建设部总结上，当时的部长俞正声也特别强调：“要继续以经济适用房为重点，推动住宅建设”； 　　2001年，在3月15日九届全国人大四次会议批准的“第十个五年计划纲要”中，第十九章“增加居民收入，提高人民生活水平”一节里，还专门写上了“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”，第一次把经济适用房列入到国家的发展纲要中； 　　2002年，在2月份召开全国住宅与房地产工作会议上，建设部的一位副部长更是从政治的高度，对经济适用房 “慷慨陈辞”。他再三强调“发展经济适用住房，努力改善广大中低收入居民家庭的住房条件，是党中央、国务院非常关心的一个问题”，是住宅建设“面向百姓、面向未来”指导思想的结合点和工作的重点，更是贯彻落实 　　“三个代表”“在住宅建设中的集中体现”。他不仅大声疾呼“加大经济适用住房建设力度，进一步完善经济适用住房供应体系”，而且还对经济适用房在“改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产‘泡沫’”等“综合的社会经济效益”再一次做了充分的肯定。这位副部长还明确提出“以保障需求为宗旨”，把一个地方的“房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供求关系状况”等因素和经济适用房的发展规模“统筹考虑”，“合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例”.也是在这次会议上，建设部的有关部门负责人也特别强调：“解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策”，“是房地产开发主管部门应重点抓好的工作。”这位负责人还特别强调：“全国建设工作会议提出‘住房发展目标和政策重点，应当定位在中低收入居民，以体现最广大人民群众的根本利益’绝不是简单的号召，而应该落实到我们的各项工作中”； 　　到了2003年1月14日中旬，也就是改变经济适用房命运的18号文件发布前的7个月不到的时间，在武汉召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部的那位副部长还在会上批评了有的城市“减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房，引发了社会矛盾。”这位副部长强调：“对房价居高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应。” 他还特别提出要大力发展和加快经济适用住房建设，“增加(而不是减少——笔者注)经济适用住房供应，使住房供应结构能够适应居民需求结构，切实解决供求结构失衡问题”。建设部住宅与房地产业司的司长也在会上再一次强调了“对房价收入比较高的城市，”要“增加经济适用住房和低价位商品房供应”。针对有的代表反映“经济适用住房的推进越来越难”，“优惠政策很难落实到位”等问题，这位女司长在继续强调“要大力发展经济适用住房”的同时，还表示“要落实国家规定的各项政策，”规范运作，“使经济适用住房的作用充分体现。” 　　最有意思的还是，到了2003年6月6日，也就是离18号文件的颁发仅仅还有两个月的时间，建设部、发改委和国土资源部还“为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)精神”，联合发文下达了“2003—2004年经济适用住房建设投资计划的通知”。在该计划中，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中新开工面积就高达13064万平方米。这里极富有戏剧性的一幕是，由于三部门的有关人士对“政策的连续性”谁都没“报以怀疑的态度”，“为便于地方做好2004年经济适用住房项目前期准备工作，”该通知还专门“同步下达”了2004年的计划，“2004年新开工面积规模12720万平方米”。这些制定政策的政府相关部门的人士可能再也没想到，就在发出这个通知后两个月，经济适用房的政策就“变天”了，该计划最终也以“残败”而收场。 　　“细嚼”和翻阅这些经济适用房“政策巨变”前的“红头文件”和“官员语录”，再分析当时的全国的房地产市场的实际情况，人们就越是对改变普通市民“利益命运”的18号文件产生的前提和基础打上一个大大的问号。为什么在房价收入比越走越高、老百姓买房负担越来越重情况下，政府的文件反而会“逆势”而为，对普通百姓寄以最大期望的经济适用房，来个“釜底抽薪”？尤其是在今天，在这项“房改新政的纲领性文件”影响下，老百姓身背的“高房价大山”越来越沉重、以至于中央高层领导也对此多次表示关注之时，人们就更有理由对这个“来路不明”的政策之变要问个明白：究竟是谁和什么力量，终止了涉及数以亿计的公民最大利益的“普通市民的经济适用房政策”？！ 　　“特别调查组”，究竟要“调查”什么？ 　　从现在来看，经济适用房的“政策之变”，虽然总体上至今给人感觉是“来路不明”，但要说是一点“痕迹不露”，那也不是客观的。查找当时的资料人们会发现，在18号文发表前5个月的3月10日，国内的一家知名的财经媒体就传出新闻“经济适用房名不符实三大部委奉命紧急调查”。据该报道，“3月3日，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知”，对北京、江苏、福建等11个省市的“经济适用住房建设及管理情况进行‘综合调研’——其实这就是一个调查，而且是奉高层之命进行的调查。” 而且“调查结果将向高层汇报，并将直接影响到日后的经济适用房政策的具体走向。” 　　对经济适用房进行全面调查，这对本来就“推进越来越难”、“优惠政策很难落实到位”的经济适用住房健康发展应该是一个好事。何况这是一个直接“向高层汇报”、并影响未来经济适用房命运及数亿市民最大利益的重大调查。但“调查”的任务刚刚下达不到几天，“有关部门官员”就对媒体放话，声称经济适用房“名不副实”，“单套面积过大，‘像别墅一样’”是这次“调查最直接的动因”。文章还借用“不愿意透露姓名的业内专家”的话，“经济适用房基本完成了它的历史使命，应该回归到社会保障的本质中去”。这种“调研”未行、结论先有的“重大调查”，结果如何就可想而知了。 　　果不其然，3月24日北京的某媒体上刊出了“有关人士”就这次 “使命空前重大”的“综合调研”所发表的一番“宏论”。按其说法就是“这次三部委联合调研主要针对的”就是经济适用房的四大问题即“经济适用房四大痼疾”。他们给出的经济适用房这“四大罪状”是： 　　第一、经济适用房成了投资者的香饽饽； 　　第二、面积过大，个别经济适用房项目定位遭受争议； 　　第三、监控不力，放号引发投机； 　　第四、排队领号，买套经济适用房不容易。 　　经济适用房的“基本主流现状”真的如此吗？让我们还是以事实来说话。 　　首先，从全国范围来讲，经济适用房真正的发展规模，比起国务院1998年23号“房改纲领性文件”精神所规定“八成左右的市民买经济适用房”要求，少了不知道多少倍。1998年到2004年这七年间，根据不同的统计口径计算，全国经济适用房加在一起面积只有2.18-5亿平方米，而从1998到2002这5年全国年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米。七年作为供房主体的经济适用房的发展之和，比全国一年的住宅竣工面积还少得多，城市居民人均摊到的经济适用房仅仅只有0.4-0.93平方米。经济适用房的“蛋糕”如此之小，供应的对象如此之多，使得大部分城市对可以购买经济适用房的家庭都做了“极为苛刻”的规定。很多地方还在媒体上对购买的家庭予以公布，严防“不达标者混入”。在这样的情况下，又有多大比例的“富人”可以把经济适用房当成“投资的香饽饽”呢。至于有的地方挂着“经济适用房羊头”的商品房，由于其价格和利润远远高过了国家的规定，同时也超出了普通市民的承受能力，这种图具虚名、搞政绩数字游戏的所谓“经济适用房”，变为富人成堆的地方也就十分自然。当然，在北京等极个别地方，由于政府主管部门工作不到位和制度的缺失，确实有些富人通过“里应外合”，占了普通市民的经济适用房。真的是 “泛滥成灾”到了要把经济适用房政策推倒重来的地步了吗！思维正常的人，都不会以为如此。但让人难以理解的是，“调查组”为什么会把它当成经济适用房政策之变的主要依据呢？！ 　　其次，关于经济适用房“单套面积过大，‘像别墅一样’”的指责，更是“一叶遮目，不见森林”。超标的经济适用房当然有，但极为个别。按照建设部方面提供是数据计算：全国7年提供的经济适用房共计5亿平方米，累计解决700万户中低收入家庭的住房。5亿平方米除以700万户，全国经济适用房的户均面积只有71平方米多。根据统计，全国城镇的户均人口在3人左右，按照人均30平方米的小康标准，经济适用房的户均面积离“小康”还有近20平方米之遥。这还是以“建设部高算的数据”来统计的。实际上，一些城市的经济适用房单套面积，大的才65-70平方米左右，小的只有45平方米，平均有60平方米就相当不错了。把这样的平均水平归结为经济适用房“面积大的像别墅一样”，除了“别有用心”，还能作其他解释？！至于北京出现的一些160多平方米的“经济适用房”，人们首先应该从价格和利润水平上来辨其“真伪”。一般来说，开发商不惜“抗命”推出超大套住房，基本的原因是由于高利润使然，这样的经济适用房，早已“变种”。还有一种情况，就是有的地方官商勾结，贪国家之利，谋个人之私。但这些问题，可以成为经济适用房本身的“罪状”吗？！ 　　据报道，“有关部门的官员”在这次“综合调研”开始时还对外声称“这次对经济适用房的调研内容，涵盖经济适用住房建设各个方面。”但不知为何，经济适用房发展所暴露出的一系列最大的本质问题，如从房改新的供房主体被打压到了只占百分之几，大多数地方官员失职不作为，对绝大部分市民欠帐甚多等等，“综合调研”为什么对这些最基本的问题为视而不见，反而揪住个别枝节问题大做文章？这样的“综合调研”，究竟意在何为？！ 　　官员工作失职，为什么要拿市民利益买单？ 　　为了给经济适用房的“政策之变”造势，有关政府部门给经济适用房列出了一系列的“问题清单”。但就在这些“指责”中，人们惊奇地发现，所谓的这些“突出问题”，不是“一叶遮目”，就是主管的政府行政部门的自己的工作失责。 　　如建设部的高官在作“18号文”的“有关问题的说明”时，列出的经济适用房建设和管理中的“突出问题”是：“有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，严重背离了经济适用住房政策的初衷；有的城市优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥。”在后来的建设部就《经济适用住房管理办法》所发出的新闻通稿中，甚至还出现了经济适用房因为“部分高收入者购买”而使“有限的资源不能真正落实到中低收入家庭”和“大户型”“加大了政府负担”的新的“罪状”。 　　我们在上面的文章中已经知道，作为房改供房主体经济适用房，七年发展的结果只是给城市居民人均提供了0.4-0.93平方米的“保障”，这样的“政绩”还以“重建设”来标榜，不知道是否可列“八耻”之首。另外，所谓的“投资说”和“大户型说”，通过分析我们也已知道均属典型的“以偏概全”。至于经济适用房“有限的资源不能真正落实到中低收入家庭”之说，作为主管部门的建设部和各地的房改办应该比其他人更清楚“中低收入家庭”占了经济适用房住户的多大比例。这里还应特别强调的是，按照经济适用房的价格管理办法，除了小区外的市政配套设施外，经济适用房小区内所有的成本费用、甚至包括规定的开发商利润，都已经包含在经济适用房的价格内。所谓的经济适用房“加大了政府负担”实属子虚乌有。 　　仔细分析一下作为行政主管部门提出的“突出问题”，除了以偏概全和子虚乌有的以外，基本的问题竟然是出在该政府部门及地方政府自身的行政失责上。如经济适用房建设“轻管理”、“对购买对象审查把关不严”、“对建设标准缺乏有效控制”、“优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥”等等。在“综合调研”中所针对的“监控不力，放号引发投机”和“排队领号，买经济适用房不易”之类问题，也是属于同类问题。这些问题的出现，有哪一项不是由于政府主管部门失责失职和地方官员的不作为所至。连建设部长自己也承认：“这些问题的出现”，“有政策执行不力的原因”。 　　地方官员的“不作为”我们前面已经专门谈过，作为政府主管部门的建设部，是不是在经济适用房的管理和行政上就很到位了呢？有一件事情很能说明问题。尽管1998年7月国务院23号文就规定经济适用房是新的供房主体，但直到2003年建设部还没拿出经济适用房的具体管理和规范办法的文件出台。这5年多的“真空期”，也就成了各地经济适用房发展受限的重要原因之一。而在2003年8月导致经济适用房政策巨变的“18号文”出台后，建设部仅仅用了半年的时间，在2004年3月就推出了《经济适用住房管理办法》。真是不同文件，不同命运。此外，尽管建设部对经济适用房的发展“说了很多”，但真正检查落实却不多见。这就出现了中国政坛少有的怪现象，每年建设部和发改委等部门“计划”的经济适用房新开工面积总有1亿几千万的平方米，但到年底总结盘点时却总是连那几千万平方米都“拿”不出来，以至于经济适用房经常从政府主管部门的年终总结报告中“消失”数字或者干脆就“无影无踪”。曾经被称为“建设部工作重中之重”的经济适用房，落得这样的“下场”，究竟是谁之过？ 　　既然造成经济适用房问题的主要原因是在地方官员的不作为和行政主管部门的失责，那么，要解决经济适用房发展中的问题，只应该从规范政府部门职责、督察相关官员作为、追究行政失责失职等方面做起。但结局却恰恰相反，相关官员的失职失责不仅没有受到追究，普通市民的“经济适用房权利”反而被剥夺，这是典型的“官员生病、百姓吃药”。人们不禁要问，政府行政部门工作不力和行政失责，造成的问题和矛盾为什么要让老百姓“买单”？为什么这些失责和失职，反而成为牺牲普通市民基本居住权利化身——经济适用房的借口？如此行政，是负责任的政府部门和官员所为吗！

没事找抽 · 发表于 12.5.2006 15:01:23

之四： 9：取消普通市民经济适用房是不是违宪 　　从1998年的23号文件到2003年的18号文件，政府有关部门对经济适用房的政策可以说是来了一个180度的大拐弯。从政策上允许80%的普通市民购买经济适用房，到现实中只有10%左右的市民才可以买经济适用房，两者之间的变化之大、对普通市民的利益关系之深，都是其他一般的政策所不可比拟的。 　　按理说，像这样变化幅度如此之大、牵涉人群如此之广、关系到的群众利益如此之深的“政策巨变”，至少应该有一套完整和科学的决策体系，全面的评价“为什么要变”的社会因素，综合的权衡制定和实施新的“纲领性文件”可能带来的政治后果，这是“决策科学化”的基本要求。但从现已公开的资料来看，这项关系城市民生最大利益的政策改变，即没有经过公开的听证，也没有和人大、政协等方面的代表和委员的民主协商。不仅来得“神神秘秘”，而且造成的“轰动效果”也对和谐社会的构筑和社会的稳定形成了巨大的冲击。 　　“新旧房改”对比，究竟说明了什么？ 　　在18号文件对外公布后的第二天，建设部的高官曾经专门就该文件的“有关问题”做了“说明”。按照他的讲法，『关于促进房地产市场持续健康发展的通知』(18号文)的“形成过程是科学决策、民主决策的过程。《通知》是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，对促进房地产市场持续健康发展必将产生深远影响。”确实，让众多开发商“喜形于色”和“欢欣鼓舞”的“新房改纲领性文件”，对后来的中国房地产市场产生了“翻天覆地”的影响，普通市民都“切身痛感”“新纲领性文件”的“巨大威力”。但这样的“深远影响”，是促进了“房地产市场持续健康发展”，还是导致中国的房地产走向歧途？让我们来看看18号文件前后的全国房地产市场的变化，以事实来说明问题。 　　18号文件虽然是在2003年8月底对外公布的，但由于老房改政策(23号文)执行的期限连续性，以及房改新政策(18号文)的“贯彻执行”和落实到位也有一个后滞的过程，所以一般也把2003年底及2004年元旦看成是新老房改文件的“分水岭”。我们也以此为界，看看前后两种不同的房改政策的“市场效应”究竟如何。 　　2003年9月18日，也就是在18号文件公布后的半个多月，在国务院新闻办专门就我国房地产市场情况举行的记者招待会上，建设部的一位副部长对1998年-2002年(也就是实施23号文件的5年左右的时间)全国的房地产发展进行了“盘点”： 　　这5年，全国商品住房平均销售价格年均上涨3.6%，房价是稳中略升，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度； 　　这5年，全国城镇年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米，住宅建设累计竣工面积34亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上； 　　经过这5年的发展，到2002年，全国城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米； 　　也是经过这5年的发展，全国城镇居民私有住房的比例已经达到72.8%。 　　另外，从1997年到2002年，全国商品房竣工面积、销售面积年均分别增长15.5%和22.6%。 　　这就是“官方”公布的在“老房改政策”下取得的“成绩单”。在23号文件的连续期及“房改新政”还未开始全面实施的2003年，据国家统计局的有关资料，全国的商品住宅房价比上年增长了3.9%，增幅只比前5年的平均水平多了0.3个百分点；平均销售价格为2212元/平方米。全年竣工的商品住宅面积为2.66亿平方米。 　　而进入“18号纲领性文件”的“房改新时代”后，从2004年全面实施“房改新政”开始，全国的房地产市场就发生了“天翻地覆”的巨变。2004年“房改新政”第一年，全国的商品住宅价格猛增了15.2%。不仅商品住宅房价的增幅是前几年平均水平的4倍多，而且一年增长的绝对值(平均每平方米房价增加的金额)，竟超过了过去6年增加的总和。当年全国城市居民用于购买商品住房的消费支出额，也比2000年增长了1.67倍。 　　到了2005年，全国的房价在上年高位的基础上，依旧沿着“新政的大道”高开高走。据国家发改委2005年8月份发布的“房价问题的调研报告”，2005年1-2月，全国商品房平均销售价格同比增长18.9%，商品住宅平均销售价格增长19.1%。另据国家统计局的统计，2005年一季度全国的商品房和商品住宅平均销售价格比又比去年同期分别上涨12.5%和13.5%，“且有进一步上升趋势”。尤其是一些大中城市，“平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上”(这些城市的经济适用房通常早已是名存实亡)。更为可怕的是，“新政效应”的“普遍开花”，使得房价高涨之势迅速由沿海大城市向内地蔓延。房价的普遍暴涨，使之成为全国最为关注的社会热点。当时就有媒体称：2005年，是中国的“房地产问题年”。有的学者甚至大声疾呼：警惕房地产“绑架”中国整个经济。连建设部的有关部门负责人在年中的一次“房地产市场形势”报告中也不得不承认：“如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定”。 　　“房改新政”下房地产市场出现的“不健康状况”影响之大、问题之深，以至于在2005年十届人大三次会议上，温家宝总理第一次把“重点抑制”“房地产价格过快上涨”、“ 继续整顿和规范”房地产市场写进了政府工作报告中，作为当年宏观调控的一项重要任务，并由此拉开了“治理整顿”房价上涨过快、供房结构不合理和房地产市场秩序混乱的“政策组合拳”：　3月17日，中国人民银行“为促进房地产业健康、持续发展”，调整了商业银行个人住房贷款政策，房贷利率上调0.2个百分点；十天后的3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅又发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见(“国八条”)； 　　4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场(即“新国八条”)。有媒体称：这八条措施都直指房价涨幅过快；5月11日，七部委又出台稳定房价八条意见；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖；8月15日央行又建议取消房屋预售制度；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20%个人所得税进行一体化征收。 　　一年内“打出如此密集的组合拳”，从本质上来说，就是对18号文所产生的社会震荡及后果进行修正和调节。因为当初制定和发表18号文所期望的“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的“三个基本”调控目标，不仅没有实现，反而使矛盾加剧甚至激化。正由于此，才有后来的一系列的“政策组合拳”的出台，力图使房地产市场重新“健康发展”。所以在这些“组合拳”中，一个最重要的制约房价过快高涨的措施，就是要“重点改善市场供应结构”，重新提出增加经济适用房和中低价位商品房。尤其是在“新老国八条”中，“大力调整和改善住房供应结构”，“强化规划调控”，都被列为具体措施的第一条。“此调整”和18号文的“彼调整”，正好是又来了一个180度的大拐弯。 　　这也就难怪有人形容2005年的中国房地产“经历了80年代以来最为剧烈的震荡”，房地产的“问题年”同时又成为房地产的“政策年”。就是这样“折腾”到2005年12月，全国70个城市的新建商品住房销售价格同比又上涨了7.1%。可惜好景不长，今年的头几个月，在北京等一些大城市，由于原有的经济适用房被改成了“拆迁房”或中低价房的欠缺，市场供求结构的变化重新导致了房价的又一轮高涨。 　　在今年的政府工作报告中，温家宝总理又把房地产市场的问题“拎”出来老话重提。不仅把“遏制房地产投资过快增长和房价过快上涨的势头”，视为去年“着力解决经济运行中的突出问题”的一项，而且把“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”作为今年政府工作的一项重要内容。温家宝总理政府报告中还第一次以“相当的篇幅”，把“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度”以及“整顿规范房地产和建筑市场秩序”、“促进房地产业和建筑业健康发展”，提升到政府“今年要着力做好”工作第一大项的一个重要的方面。所有这些，即表明了最高领导层对整治房地产市场不规范、抑制过高房价的决心，也反映出18号文这个“促进房地产市场持续健康发展的通知”，不仅使房地产市场未能走上健康之路，而且还给国家的“宏观经济和和社会稳定”带来了极大的负面影响。现在再“回头看”，有谁还能说建设部起草的18号文是“科学决策、民主决策的”的结果？！ 　　事关市民的利益巨变，为什么不听证审议 　　在前面我们已经讲过，买房现在已经成为城市居民的最大负担。普通市民要想“住房小康”，至少要拿出全家几十年四分之三的积累和收入所得，甚至是靠向银行贷款做“负翁”，才能圆上“居者有其屋”之梦。 　　在我国的不少大中城市，不仅房价收入比比世界上公认的“国际房价最难承受地区(房价收入比为7)”还要高出一倍上下，而且导致的直接结果就是70%以上的市民买不起房。高房价不仅加剧了社会的两极分化，而且还成为社会不稳定之源。在这样的情况下，保证使80%的普通市民购买正宗的经济适用房，不仅可使居民在实现“住房小康”时，把占据家庭总支出四分之三以上的住房开支省下三分之一(在房价高居前茅的一些大城市，正宗的经济适用房应该是高价商品房一半甚至还不到)，从而让更多的普通市民买得起房，而且政治上还可大大缓和日益突出的社会矛盾，经济上还可把社会的正常消费从高房价的重压之下释放出来，促进经济更快的发展。对广大市民来说，能不能买到经济适用房，不仅关系到能不能实现“住房小康”，更重要的是，“躲开”高价商品房所省下的十来万甚至几十万的家庭资产，其财富效应远比加多少级工资、搞所谓的“富民工程”以及减免税负等等都要来得实惠得多。对5亿多中国市民来说，兑现房改伊始政府的承诺，对经济适用房进行“普惠制”，就是最大的小康工程、富民工程和民心工程。 　　但所有的这一切，都随着18号文的降临嘎然而止。牵涉大几亿中国市民的最大富祉，就由于这一纸文件而改变了命运。在饱受了高房价这座“最沉重的民生大山”重压之后，人们不仅要追问，剥夺了几亿人最大利益的“政策巨变”，经过了价格听证吗？经过人大的审议吗？ 　　我们都知道，现在不管是几角钱的公车、电费调整，还是块把钱的自来水、燃气费提价，就是十几、上百元的火车票涨价，都要进行价格听证。根据价格法的有关规定，“关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格等”，都应该进行听证。住房虽然也是商品，但它可谓是极为特别的“商品”，这不仅在于它具有公共产品的属性，而且由于城市土地的不可替代性及政府和开发商对土地的高度控制和垄断(市民既不可能把房子建为空中楼阁，也不可能同样也更不被允许到农村买地建房。他们买房的唯一选择就是开发商)，所以它具有资源稀缺有限、高度自然垄断、非同一般商品的特性。除此之外，它还是和公民切身利益关系最大的商品，并且还是生活的基本必需品。对这样关系特别重大的特别商品，它实质上的价格政策(普通市民从可以买经济适用房到只能买商品房)巨变，比其他任何商品和服务价格的改变，更应该要进行全社会的价格听证。而不应该仅仅在几个政府部门内部“画圈圈”，更不能以开发商的“满意度”来作为制定政策的依据。 　　但18号文件的出台之时，最应该必须的程序——公众的听证却没有出现，最“刺眼”的开发商的“欢天喜地”却成为数亿市民心中难解的结！ 　　实际上，从价格法来评析经济适用房的政策之变，还远远未能说明问题的严重性。我们在阐述经济适用房的基本属性时，曾经特别强调了经济适用房使宪法赋予公民的基本居住权利有了具体的“落脚点”。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有”，也就是说是全民所有，至少是城市的居民共同享有城市的土地使用权，这是社会主义的性质和优越性之所在。公民要在自己的土地上买房居住，不管是从人的生存权的角度，还是社会主义宪法的性质来讲，都不应该为了土地的使用权而交纳“土地出让使用费”，除非是某些市民对土地使用权过多、超额的占有。而只有“普通市民的经济适用房”政策，才使宪法的这一精神得以基本的体现。因为只有它至少可以保障80%以上的市民在购买和改善住房时，可以享受到“国家划拨土地”的使用权。而18号文一来，就使得这些原本可以无偿享有国家土地使用权的绝大多数公民，一下子从现实中丧失了宪法和人权所赋予的对土地使用权天然享有的基本居住权利。随之而来的，不仅是要为在“自己的土地上”买房交“土地使用费”，更要为开发商的暴利和地方政府的摊派乱收费买单。城市居民民生的“最沉重的大山”就是这样“堆积而成”。 　　一个行政主管部门起草的政府的文件，有没有权力改变宪法精神赋予公民的居住权利？有没有权力，对社会主义的“优越性”及“国家义务”进行“修正”？任何有法律意识和政治意识的人，对此都会毫不犹豫的作否定的回答。 　　人们还记得，在2006年的全国两会上，温家宝总理曾经庄严宣布，“在我国实行了长达2600年的”农业税“今年在全国彻底取消”，“这是具有划时代意义的重大变革。”据了解，全国的农业税一年为336亿元，加上一起取消的700亿的各种集资和不合理收费，我国的八亿多农民，每年可节省近130元钱。按70年计算的话，节省的金额为9000元左右。共和国总理为了民生的利益，可谓是锱铢必较。 　　但建设部起草的18号文，给民生带来的又是什么样的影响呢？如果按照人均30平方米、户均90平方米的小康要求和标准来算的话，一套30-40万元的商品房，如果属正宗的经济适用房的话，至少可以少花土地出让费、开发商的暴利和政府乱收费在10万元以上；如果在房价高达6-7000元甚至更高的地方，节省的金额至少在20-30万元以上甚至更多。 　　9000元和十几万元甚至是几十万元相比，谁轻谁重不言自明。何况两者在性质上又有极大的差别。前者是一个税负减免的问题，后者则是对宪法精神所赋予居民的基本居住权利一种剥夺，涉嫌构成了实质上的“修宪”。 　　所以，18号文在经济适用房政策上对绝大多数普通市民权利上的剥夺，不仅有违23号文所代表的房改的基本精神和对广大市民的承诺，而且从法律上和价格法也是相抵触的。更重要的，还是它对宪法精神下居民居住权利的“侵吞”。 　　反思18号文出台的前前后后，人们不得不对行政主管部门的“作为”打上一串大大的问号：为什么中央高层领导对百姓的民生牵挂在心，而各级行政部门则对公民的权利和利益如此冷漠和随意？为什么事关5亿多城市居民最大利益的政策之变，未经过人大审议就仓促实施？试想一下，如果把城市居民买房用地要交“土地使用费”的思维模式照搬到农村去，农民在自己的宅基地建房也要向政府交巨额的“土地使用费”，那又会是一种什么样的情况？农村包产到户几十年后，原来的农业税和各种摊派乱收费现已取消，而城市居民为什么原先自然享有的土地使用权，现在却只能在交上巨额的“出让金”和为开发商的暴利买单后才能取得，这到底是什么使然？！ 　　当中国的房地产发展被18号文这样的 “新的纲领性文件”导向了非健康的歧途，当这种极度不规范不健康的市场导致的高房价，已经越来越成为改变社会性质、制造社会动荡的最大的不稳定因素，当这样的“新房改政策”产生，不管是在程序上还是在效果上已严重涉嫌违宪违法的时候，这种以牺牲5亿多中国城市居民最大利益为代价的“新房改文件”，还有存在的基础和继续执行的必要吗？！ 　　经济适用房，降低高房价的最有力的杠杆 　　作为一个“代表中国最广大人民根本利益”的负责任的政府，它所制定的住房政策的最根本的核心，就是要让老百姓买得起房，要维护普通市民的基本住房权益。经济适用房当初之所以被看成“房改的重要目的”和是房改是否成功的重要标志，就是因为只有它才能胜任“维护普通市民的住房权益、让老百姓买得起房”的历史使命。 　　有两个城市的“经典对比”就很能说明问题。在江苏的苏北，有两个城市——徐州和盐城。这几年一个大力发展了经济适用房，一个停建和取消了经济适用房，结果两个城市的房地产市场的发展，出现了两种完全不同的走向。 　　徐州是苏北最大的一个城市，是苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心，素称“五省通衢”。徐州自房改实行以来一直大力发展经济适用房，据报道，有时经济适用房甚至占到全年住宅建设总量的一半。徐州的房价也一直很平稳。2004年初的时候，徐州市区的平均房价为每平方米1873元，直到今年一季度，徐州市区商品住宅均价才爬到了每平方米2367元。也就是在全国房价涨幅最高的这两年里，徐州的平均房改只涨了连500元还不到。究其原因，是因为徐州的经济适用房在“打压”房价的高速增长。据报道，今年一月份推出了1000套经济适用房的销售方案，销售基价每平方米连1000元都不到。 　　而盐城则是苏北发展起来的一个新兴城市，据江苏省统计局的资料，2004年的时候，它的城镇居民人均可支配收入比徐州还要略低。据报道，也是在2004年初的时候，它的城区的商品房售价也只有每平方米1698元。但由于它停建取消了经济适用房，房价是一路高涨。2004年当年就创下了房价上涨30.9%的“惊人业绩”，并在苏北5城市中最早“跨过”了每平方米2300元的“房价门槛”。这就是有没有经济适用房给城市房价带来的直接结果。 　　也许由于苏北还比较落后，它房价的基数还比较低，所以经济适用房的“冲击力”看起来还没有那样“惊心动魄”。但像北京这样的高房价城市，经济适用房的有无就“意义非凡”了。今年前两月，北京一下子暴涨了17.3%，分析一下市场的供求，最大的变化就是北京原来每年有200-300万平方米的经济适用房，都改成了“定向”的拆迁安置房。正是在“失去”了经济适用房之后，北京人才能更切身的体会它的价值所在。当然，北京人也不会忘记“经济适用房的福”：在1999年上半年，经济适用房曾一下子把北京的商品房价拉下了近千元；2002年北京房价同比下降249元，也是经济适用房作用的结果。 　　所有这些事例都表明，什么时候经济适用房得到了健康快速的发展，什么时候城市的房价就更接近老百姓的承受能力，广大市民的住房权益就得到了加强，更多的民众就能买得起房。这也就是为什么要把经济适用房作为衡量房改是否成功的根本原因所在。 　　2000年12月，温家宝还是副总理的时候就对建设部领导再三强调：“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”在后来全国房价暴涨后中央出台的一系列“政策组合拳”中，增加经济适用房的供应也被视为抑制房价过快增长不可替代的最重要的举措。但就是这个抑制房价的最根本的措施，又有多少的地方政府在认认真真的执行？自从2004年全国的经济适用房投资所占比重“大幅度下滑到为4.6%”后，又有多少地方政府 “拨乱反正”，加大、加快了经济适用房的发展？这也就难怪控制房价年年喊，年年房价照样飞(涨)。 　　现在，当高房价已成为洗劫民众财富、危害经济发展、制造社会不安的最大的不稳定因素的时候，经济适用房，已刻不容缓的到了“该出手”的时候了！

没事找抽 · 发表于 12.5.2006 15:03:51

之五： 上：是何人在放中国市民住房水平的卫星 　　中国城市居民今天的住房状况究竟如何，长期以来一直是有两种声音。一种是来自政府有关部门、开发商和一些所谓的“专家”的说法。认为通过这些年的房改，中国城市居民的住房状况已经得到了极大的改善，甚至在住房面积等方面超过了日本和香港等地，“居于世界较高水平”；而更多来自广大民众的声音则是，现在的住房已经成为越来越沉重的负担，不仅七成以上的市民买不起房，而且就是已经买房的很多人都成了高价房的“房奴”。老百姓对房地产的问题早已是“民怨沸腾”。 　　中国市民的住房水平，究竟被何人“放卫星” 　　后一种声音一般人感同身受，不需累述。而前一种则大有必要“提炼”出来，示以大众，让老百姓看看政府的主管部门对房地产市场的“良好感觉”究竟来自何处，看看开发商高价房的“理论基础”又是什么，再看看某些“专家”又是如何“帮腔”的。 　　对房地产市场发展最看好的，首推的还是作为政府主管部门的建设部。早在去年底的全国建设工作会议上，建设部的领导就“预计”：“2005年城镇人均住房建筑面积将超过26平方米，比2000年提高6平方米”。按照他的“算法”，正好是每人每年人均建筑面积提高1个平方米。在今年2月份新华社的“十五”宣传稿中，他又再一次的肯定了以上的说法，并称城乡居民住房条件和居住环境得到较大改善。在今年两会的一次新闻发布会上，国家发改委的一位副主任又对房地产及住房的“变化”和“结果”作了进一步的肯定。按照他的话说，“1978年，我国城市居民人均住房面积只有6.7平方米”，“到2005年底，城市居民人均住房面积已超过25平方米”。两位权威政府部门的高官，尽管在“非常正式”的场合公布的数字有所不同，但对房地产市场的肯定却是一致的； 　　除了对城镇居民在住房面积上感觉“一片大好”外，在居民的住房自有率上，建设部也放了一颗“地球卫星”。2002年在我国包头举行的一次国际会议上，建设部的一位副部长就宣布，我国的“城镇家庭80%拥有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。” 　　有了官员的“豪言壮语”，开发商自然也就不缺了说“大话”的底气。据报道，不久前，由许荣茂、任志强、潘石屹等开发商为代表的中华全国工商业联合会房地产商会的一位会长，就在天津声称，我国的人均住宅面积达到26平方米，这一数字居于世界较高水平，已经超过了香港和日本；住房持有率也非常高，现在达到80%以上，几乎成为全世界最高。在她的描绘里，似乎现在的中国城市居民在住房上已经享受到“世界较高水平”。 　　而在一些所谓的“专家”的研究报告中，城市居民的住房改善更是“增长速度惊人”。最近某媒体上就刊出了上海的一家证券研究所提供的一份研究报告，声称从1998年到2005年这七年间，中国城市居民平均每年每人居住面积增长1.17平方米(相当于2个多平方米的建筑面积)。该报告还煞有介事的声称：“比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告”，从居住面积看，“中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。” 　　在中国城市居民的住房问题上，不同的部门和利益集团如此“默契”而“密集”地“发射”一颗又一颗的“人造卫星”，可谓是各有各的“心思”，算盘各有不同。但这真的就是当今中国城市居民真实的住房现状吗，还是让我们用事实来说话。 　　中国市民，究竟多少人有房，人均又住上了多大的房？ 　　在城市居民住房问题上，这一系列的“人造卫星”之所以被众多的市民所怀疑，是因为老百姓对在住房上被戴上的“世界较高水平”的高帽，实在深感“冤枉”，这和他们现实生活中的实际感受相差甚远。但具体“远”到什么地步，还是让我们就以建设部和国家统计局公布的数字来进行剖析。 　　根据建设部政府网站上的有关报告和相关的统计资料和图表，我们按照中国住房政策及房改制度发展的几个历史性的阶段，来对中国城市居民的住房状况的发展进行一下梳理： 　　首先是从1978年开始改革开放到1998年底进行大规模的房改，取消福利分房，实行住房供应商品化。在建设部的政府网站资料里，对这一阶段城市居民住房的改善和发展，专门有一统计图表，列出了在这20年间我国城市居民人均住房面积的发展情况(见下表)： 　　从表中我们可以看出，1978年我国城市居民的人均居住面积还只有3.6平方米，到了1988年时，才提高到6.3平方米，直至1998年，我国城市居民的人均居住面积才达到9.3平方米。这20年间，几乎是每10年，人均居住面积提高3个平方米左右。 　　有人会说，和现在的“人均26平方米”比较起来，8年前的人均住房面积为什么那么少？其实，这完全是由于“统计口径”的改变所至。据建设部的有关人士介绍，人均居住面积是1985年我国进行第一次全国城镇房屋普查时由建设部和国家统计局共同设计的一个指标体系。当年普查时，考虑到建国后新建的住房大多没有客厅，家里进门就是卧室，甚至连厨房、卫生间都是几家合用的，所以这个“人均居住面积”只计算卧室面积，不包括其他。后来随着新建住房成套率的提高，这种计算方法已经不能全面的反映住房条件的改善。到2001年以后，国家计委在“十五”计划中正式将“人均居住面积”改为“人均建筑面积”，以此作为衡量城乡居民住房水平新的统计口径。但“人均建筑面积”不仅把使用面积、有效面积都计算在内，而且还要包括分摊的公共面积。而国际上通常采用的是“人均使用面积”这种通用的统计方法，它能够更加准确和实际的反映住房情况。建设部等有关方面前几年就有改用国际通用的“人均使用面积”作为统计口径的意向，也许是“建筑面积”要比“使用面积”在数字上更能凸现政绩，所以至今“人均建筑面积”还在作为“中国特色”而继续使用。 　　根据建设部的有关资料对比，1平方米的人均居住面积，相当于2平方米的人均建筑面积，或大约为1.5平方米的人均使用面积。所以尽管都是人均平方米，但不同的“口径”，相差甚大。比如同样是计算1998年人均住房水平，在建设部的有关报表中，人均居住面积只为9.3平方米，而人均建筑面积则高达19平方米。同样通过统计表格也可以看出，在改革开放的头20年及国力还十分薄弱的情况下，我国每年为城市居民人均提高建筑面积0.6个平方米。 　　第二个阶段是1998年底开始的房改到2004年底，也就是从推行以经济适用房为供应主体的住房商品化，到停止向大多数家庭供应经济适用房这段时间。 　　这里主要有两个方面的基本资料。一个是建设部的“十五”计划纲要及部级高官在该时期内的不同总结材料，第二个是2005年中由建设部综合财务司和住宅与房地产业司联合推出的官方最权威的“2004年城镇房屋概况统计公报”。 　　在2001年5月建设部下发的《建设事业“十五”计划纲要》中，对“九五”期间全国城镇的住宅发展是这样概括的：“‘九五’期间，城镇住宅竣工面积23.45亿平方米，大大高于“九五”计划12亿平方米的目标”，到“2000年末，城镇人均居住面积达到10平方米(笔者注：相当于人均建筑面积20平方米)”。 　　2003年9月，在国务院新闻办召开的专门介绍我国房地产市场情况的记者招待会上，建设部的一位副部长在会上宣布，2002年，全国“城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。” 　　不过，对全国城镇居民住房“家底”调查最新、最全的，还数建设部去年8月公布的“2004年城镇房屋概况统计公报”。这份统计公报究竟告诉我们什么呢？ 　　首先，是全国城镇究竟有多大面积的住宅建筑。根据公报，到“2004年底，全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，占房屋建筑面积的比重为64.51%”。 　　第二，是全国城镇居民住房的平均水平究竟有多少。统计公报显示：全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米；全国城镇户均住宅建筑面积79.15平方米，户均成套住宅套数0.84套。 　　第三，是全国城镇居民住宅的私有率和成套住宅的情况。公报显示：全国城镇私有住宅建筑面积77.67亿平方米，住宅私有率为80.77%。此外，全国城镇成套住宅建筑面积79.27亿平方米，住宅成套率为82.44%。 　　但此“统计公报”中最“耐人寻味”的，还是这样一份权威的公报，竟然故意“隐含”或“忽略”了一些最关键的数据，如全国城镇的人口究竟算多少，全国又有多少城镇居民是租房而居等。这和某些地方的政府为拔高当地的“小康富裕水平”所玩的数字游戏如出一辙。不过，好在“统计报告”的最后扭扭捏捏还是标注了“按户籍人口统计计算”的字样。 　　应该说，这份“统计公告”可谓是“制造”中国城镇居民住房进入“世界较高水平”之类舆论的基础和最集中的体现。后来的我国城市居民人均住房建筑面积高达26平方米的“卫星”也是由此而生。那么，让我们同样通过这份公告所透露的一些基本数据，结合国家统计局的有关城市人口的等方面的统计，也来进行基本的计算，看看中国城镇居民真实的住房水平究竟如何。 　　首先，全国城镇的人均居住水平究竟是多少？这里的一个最关键的问题，就是全国究竟有多少城镇居民。这个分母的大小，直接关系到人均水平的高低。建设部的统计公告中，这个最关键的数据“无影无踪”。但我们可以推算出来。用公告中的“住宅建筑面积96.16亿平方米”÷公告中的“全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米”，就可得出公告所依据并“隐含”的全国城镇人口为3.851亿。但人们无从得知的是，这是否就是公安部的全国城镇户籍人口数。建设部的统计公告为什么要“隐含”这个基本的数字呢？让我们看看国家统计局的2004年的国家统计公告，就不难发现其中的“奥妙”。 　　在国家统计局的“中华人民共和国2004年国民经济和社会发展统计公报”中，到2004年“年末全国总人口为129988万人”，其中城镇人口为5.4283亿，占到全国总人口的41.8%。建设部公告的这一“瞒”，就将1.5773亿人从城镇人口中“划去”。这一人数不仅比日本全国的总人口(1.26亿)还要多得多，而且比2004年全国在第二、第三产业就业的总人数还要多个几千万人。如此“大手笔”，中国市民的人均住房水平怎么能不“冲上世界较高水平”呢！ 　　按照国家的统计法及国家统计局的城镇人口数据，中国城镇居民的人均住房水平应该是： 　　全国住宅建筑面积96.16亿平方米÷全国城镇5.4283亿人口＝17.73平方米。 　　即：到2004年末，中国城镇人均住宅建筑面积只有17.73平方米，比建设部公布的24.97平方米，少了7.238平方米。 　　以此类推，同样根据国家统计局的年报，就可以计算出最新的2005年全国城镇人均住房水平。2005地全国城镇的人口总数5.6212亿，全年商品房竣工面积4.8793万平方米，扣除办公用房、商业用房和农村拆迁安置等非城镇住宅因素，城镇住宅房在整个商品房中的比例约为七成，也就是当年新增住宅商品房为3.41551亿平方米，加上以前的存量房产96.16亿平方米，到2005年底，全国城镇住宅建筑面积99.57551亿平方米。那么，到去年底最新的全国城镇人均住宅建筑面积就是： 　　全国城镇住宅建筑面积99.57551亿平方÷全国城镇总人口5.6212亿＝17.714平方米 　　这个数字不仅要比2004年的要低，表明中国城镇的住房建设已经跟不上城市化的发展，而且还印证了进入“十五”以后，中国城镇居民的实际住房水平存在逐步下降的趋势，至少在住房面积上，2005年全国城镇人均住宅建筑面积比1998年的水平下降了1.586个平方米左右。 　　从国家统计局的资料可以看出，造成城镇居民人均住房建筑面积逐年下降的关键，就在于城市化的发展及城市人口的不断增加。根据国家统计局的年报资料，1998年全国城镇的人口还只有3. 7942亿，当时还是只占到整个全国人口的30.4%，但到了2005年底，全国城镇人口一下子提高到5.6212亿，不仅比1998年增加了1.827亿人，增幅高达48.15%，而且占总人口比例，也由1998年的30.4%提高到2005年的43.0%。 　　就在人均住房水平的“分母”在急剧增加的同时，作为“分子”的住宅商品房的增长，却出现了大幅的下降。2003年建设部的一位副部长在介绍全国房地产基本情况的一次新闻发布会上就透露，1998年到2002年这5年间，全国“城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米”。但同样根据建设部的有关报告和资料计算，2001年全国城镇商品住宅一共只销售了1.51亿平方米左右；2002年全国城镇的商品住宅竣工面积1.06亿平方米，销售面积也只有1.04亿平方米。这充分说明，这5年间全国城市住宅建设的大规模发展，主要是在1998年宣布取消福利分房后，各地在此后一两年间出现的福利分房“最后一班车”效应所造成的巨量增长所至。而从2001年开始，“抢福利分房”的“疾风暴雨”过后，加上中央的“三令五申”，全国城市镇商品住宅房的竣工及销售面积的增长一下子就开始出现了较大幅度的下滑。直到2003年左右全国城镇商品住房的销售才开始正常恢复。但城镇住房增量的增长，远远低于新增城镇人口对住房的需求。根据国家权威方面资料，2004年全国城镇商品住房销售面积为3.38亿平方米；再据前面的推算，2005年全国新增住宅商品房为3.42亿平方米左右。而这两年全国城镇新增的人口就有多少呢？根据国家统计局的年报公告，从2003年到2005年，全国城镇人口各年分别为5.2376亿、5.4283亿和5.6212亿，也就是2004年和2005年，全国的城镇人口分别增加了1907万人和1929万人。而这两年全国城镇新增的住宅商品房，就是全部用于这些新增人口的话，每个人平均也只能摊到17.72平方米和17.73平方米。如果再把这几年大规模的城市拆迁改造等方面因素所造成的原有城市住宅建筑总量的减少算上的话，城镇居民人均住房面积的明显下降也就实属必然。 　　根据有关材料，全国城镇的实际居住人口，有可能比国家统计局所公布的数字还要高。不久前，深圳市公安局长在该市人大会议上透露，深圳最新的常住人口“公布口径”是827.75万。但这位局长同时也承认，按照治安管理信息，深圳人口是1200万，实际人口至少在这个数。而据去年的一项报道，到去年中，深圳市共有暂住人口1035万，而户籍人口仅有171万，户籍人口与暂住人口比例为1:6。可能深圳的情况比一般的地方来得有些“特殊”，但在全国众多的大中城市，城市实际居住的人口和户籍人口之间的差距正在越来越大，在上海、北京、广州等一些发达的大中城市以及像苏州、东莞等新兴城市，每个城市新增的外来人口和户籍人口之差，大部分都在上百万、甚至是数百万之多。 　　建设部等在全国城镇居民人均居住面积上“放卫星”的基本常识性的错误就在于，这些新增人口在这些发达的大中城市及新兴城市所购买的住宅商品房都被统计在该市的商品房销售总量中，但在计算该市的城镇人口时，这些新增城镇人口又被“排除”在该市人口之外。这种连小学生都不会犯的“平均数字”计算上错误，就这样成为国家的“官方数据”及建设部门的“政绩”。 　　除了在城镇居民住房人均面积上“低级错误”外，建设部的高官宣布的中国城镇居民“住房自有率在全世界是最高的”的断言就更是来得荒唐。据了解，全国城镇居民住房80%的自有率的依据，主要是来自1998年房改后公有住房向城镇居民个人出售及公房出售的比例大约为80%来认定的。但经过这八年的发展，城市人口的急剧增加和居民住房性质的巨大变化后，再抱着老数据来“做新文章”，就显得“不可思议”到了极致。全国仅就城镇新增的人口而言，八年就高达1.8270亿人，比1998年的3.7942亿人增加了将近50%。而在这些新增人口中，基本上没有公房可售，有相当大比例的人口也买不起房(到现在，买不起房的城镇人口比例已经高达70%)，“租其屋”已经成为他们大多数人解决住房问题的主要手段。在城镇居民的住房状况已经发生了如此巨大的变化情况下，官员和开发商还拿着原来的数据，究竟是想做什么样的“新文章”呢？！ 　　在住房自有率的统计中，有关方面同样也“不知为何”犯了一项基本的常识错误。这就是把城镇居民的住房自有率和住房私有率混为一谈。前者是指居民住在自己所购买的房屋中，后者则是指居民住在私人产权的房屋中，不管是你购买的，还是你向私人房东所租的。而这两者可谓是“天大的区别”。现在城镇的住房大多数是个人所有，公房已经很少。同样，“租房一族”也可以说是95%以上是向私人租房居住。当住房私有率高达80%以上时，住房自有率可能连60%也达不到。这方面没有任何权威的全国性调查，但人们可以在实际生活中“深切的感受”。不少官员和先富阶层，一家可能有好几套房，而众多的城市新增居民，则只能靠租房过日子。在城镇居民人均住房问题上，本来就存在极大的两极分化。如果对这点都含糊其辞，或者干脆是故意混淆，人们就不得不问，“放卫星”的官员、开发商和“学者”，你们究竟想干什么？！

没事找抽 · 发表于 12.5.2006 15:05:43

之五： 中：中国城镇居民住房水平真比日本高吗 　　面对全国人民对不良房地产商和失职官员的一片“喊打”和声讨之势，近一段时间以来频频“竭力抵抗”的“相关人士”时常会冒出一些让人意想不到的“新语录”。其中给人“印象最深”及最具“震撼力”的，要数那位作为开发商“喉舌”的全国工商联房地产商会会长的“惊人之语”。 　　这位会长不仅高调放言中国城镇居民的“住房持有率非常高，现在达到80%以上，几乎成为全世界最高”，而且还喊出了那句“香港7.1平方米，日本15.8平方米”的人均居住“折合成建筑面积”也比中国城镇居民人均26平方米的住房水平“低得多得多”的“经典名言”。 　　前面我们已经根据国家统计局的数据，就其“中国谎言”进行了解剖。人们也知道了中国城镇人均住宅建筑面积26平方米的“神话”是如何“吹就”而成的。人均17.714平方米的现实，不仅比官方的数字少了8.286平方米，甚至比1998年刚房改时候的人均住宅还少了1.6平方米左右。更重要的是，这样的水平和全面小康的住房指标相比，仅仅是完成了一半略多。 　　“利益集团”可以把我们“切身感受”的中国大陆的数字肆意作假，那么，这位会长散布的日本和香港人的住房水平数据是否是真实的呢？按照一般人之间的信任及基本的人格和人品，人们对此不应有所怀疑。毕竟这位会长是建设部当过司级高官、清华大学做着客座教授、联合国还当过人居奖评委的“业内资深人士”，不可能对世界上其他国家的住房实际状况“孤陋寡闻”。但她所说的大陆城镇居民住房面积比日本、香港还“好的多”的断言，是个事关住房政策和今后房地产导向的“大是大非”问题。人们必须追究，她所说的，究竟是客观事实，还是制造的又一个谎话？同样让我们以事实来说话。 　　该会长声称日本的人均居住是15.8平方米，但她对这么“震撼”的数据的来源却避而不谈。而来自日本的真实信息又是怎样的呢？去年12月，新华社东京分社发出了一篇消息：东京都官方公布的2003年度《住宅白皮书》数据显示，有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称的东京都，市民的住宅因家庭住房面积最小、人口最挤而被日本人自嘲为“兔子窝”，“2003年建成的住宅平均每套住房室内面积为72.6平方米”(约相当于建筑面积100平方米)。而另据资料，日本的家庭户均人数在1985年就下降为3.18人，到现在就更是减少到2.7人。这也就是说，住在日本住房最挤、价格最贵的“兔子窝”里的东京市民，根据其平均的支付能力和住房水平，2003年新建住宅的人均住房建筑面积，也高达37平方米左右。 “兔子窝”的东京尚且如此，日本的其他人均居住的水平就更可想而知了。 　　在我国政府的网站上，对日本人的住房水平也有过官方权威的介绍。外交部的网站在介绍日本国家概况及人民生活时就专门有这样的文字，日本人“人均住房面积31.37平方米”(注，日本的算法是使用面积，相当于我们的人均住房建筑面积40平方米左右)。 　　此外，根据东京都官方的《住宅白皮书》，东京居民的住宅，一是独门独院的别墅式小楼房，二是档次相对较高、面积相对较大的公寓。2003年东京新建成用于出售的公寓，平均每套室内面积为95.9平方米(相当于135平方米建筑面积)。这几年新建的公寓面积虽然逐年增大，但平均每套住房的销售价格却从1996年的约5900万日元逐年降低到了2003年的4256万日元，相当于每平方米2万人民币出头。8年间的房价下降了三成以上。而日本人的平均年工资在450万日元(相当于人民币30多万)左右，东京人的收入则更高，至少相当于我们的十几倍甚至几十倍。这样看来，在住房价格全球最贵的城市之一的东京，如果是夫妻俩工作的话，日本人5年的税前收入就可以买一套精装修的套房。如果用工资的水平来套房价的话，相当于北京和上海人只需每个平方米花1000多元、至多2000元的价格，就可以在当地买到商品房。 　　当然东京都也有那些为自己买不起住房的中低收入者或者年轻的单身人士租赁居住所用的出租型普通住宅，2003年东京都建成这种住宅平均每套住房的室内面积约为42平方米(建筑面积60平方米左右)。这是东京居民住宅的第三种形式。 　　据日本国土交通省《建设白皮书》的资料，尽管日本的土地资源和房地产的需求矛盾很大，但由于其房地产市场的规范和成熟，日本房地产业的“炒风”不兴，房地产的平均销售利润率多年维持在3%左右。 　　这些，就是一个真实的日本房地产情况的真实写照。它不仅告诉了我们日本人住房的真实状况，而且也警世我们，世界上人口密度再大、经济再发达的国家和城市，它的房价如果脱离了老百姓的收入水平，这样的泡沫房价也一定是要大幅度下跌的；法制健全、市场规范成熟的房地产业，它的正常的利润水平也是较低的。 　　其实，不管是作为相关的政府官员，还是房地产业的圈内人士，对中国和世界发达国家在居民住房水平上的差别，早已有着深刻的认识。还是在好几年以前，也许是那位工商联房地产商会的会长还在建设部做她的司局级的“住宅产业化办公室主任”期间，建设部的网站上就非常醒目的刊登过中国和几个发达国家的人均住房建筑面积的比较图表(见下图)： 　　据资料，当时为了使人们清楚的看到我国的人均住房面积和发达国家之间差别，建设部专门收集整理了有关材料并制作了这个图表，供人们进行分析比较。在建设部官员分析我国人均住房和世界先进水平之间差别的材料报告中，基本上都是引用这些数据。所以它也可谓是比较中外房地产发展及人均住房水平的“经典资料”。在这份资料上，不仅让人知道了美、英、德、法等世界发达国家人均居住水平的真实状况，而且上面也清清楚楚的标明了在1993年的时候，日本的人均住房建筑面积就达31平方米。对于曾经做过建设部住宅产业化办公室主任的会长来说，不可能对此“记不得”，更何况2000年5月她还随建设部的代表团到日本考察过日本住宅建设。但就是从这样一个“业内资深人士”的嘴里，说出了日本人均住房面积比中国城镇居民人均水平 “低得多得多”的“惊人之语”，实在是叫人匪夷所思。 　　日本的情况如此，香港的情况也大致相同。笔者查阅了香港政府的网站，发现“每人居住密度低于7平方米的公屋户”，已经被香港政府的房屋委员会考虑为“挤迫户”(相当于内地的住房特困户)，将被香港政府房屋委员会“申请调迁至较大的单位”(指政府提供的新的住房)。据香港政府新闻网介绍，目前香港“公屋挤迫户的数目，已由2000年的约20,000，减至目前约5,800户。” 　　根据香港政府统计处公布的最新的“香港统计资料”，到2006年2月份，香港共计有人口693.59万，家庭户数229.8万户。房地产商的“喉舌”的大嘴，把香港住房面积最差的5800户家庭的住房水准，当作近700万香港人的平均住房水平。如此作假，究竟为何！更何况，香港在人均住房面积的计算上和内地有所不同，香港算的是“人均室内居住面积”，要远远大于内地的“住房人均建筑面积”。 　　据了解，同样是“人均平方米”，日本和香港的“含金量”要比我们的高得多。它们和世界上大多数地方一样，人均居住面积只计算其住房套内的使用面积，而公寓大楼中的公用楼梯和走廊等，都已经从中刨除。这样计算的结果，“大大增加了可用作生活空间的面积本身。”而我们现在使用的是“人均住房建筑面积”，真正可使用的室内面积，一般只有标注的住房建筑面积的七八成左右。 　　搞清了居民人均住房面积上的“国际水平”、尤其是日本和香港的人均住房面积的真相后，人们就不得不对炮制中国人均居住已经进入“世界较高水平”，日本、香港人均居住面积比中国大陆城镇居民低得多这类“经典名言”的作俑者的真实动机产生怀疑。 　　过去有一句官场“名言”：不说假话，办不成大事。人们现在很想知道的是，作为房地产商“喉舌”和代表的她，如此出言，究竟是要办何“大事”！ 　　众所周知，如果中国城镇居民的住房水平真的跃升到“世界较高水平”，对最高决策者来说，就应该把考虑住房问题的着重点由过去偏向保障的政策导向，转移到更加市场化、甚至限制房地产发展过热、以平衡土地资源等方面的可持续发展上来。在这样的基调下，高房价就自然成为一种调节的手段而至少被默许。但如果中国城镇居民的住房水平，仅仅还是国家“全面小康”纲领性目标的一半略多，那么，任何一个负责任的政府和官员，都绝不会允许高房价对全面小康这个中国改革发展的总目标实现的威胁和破坏。两种完全不同的“数字”，不仅是一种“量变到质变”的关系，更是直接影响国家的住房政策和房地产市场的导向。 　　明白了这个道理，人们就不难理解，以全国工商联房地产商会会长为代表房地产商和相关官员们，他们频频叫出的“中国城镇居民住房水平世界较高论”之类的“新语录”，其背后的真正动机究竟何在！

没事找抽 · 发表于 12.5.2006 15:08:00

呜 <img src='style_emoticons/<#EMO_DIR#>/cry_smile.gif' border='0' style='vertical-align:middle' alt='cry_smile.gif' /> 好长累死了，休息下先，

没事找抽 · 发表于 12.5.2006 20:40:02

咋就没人支持呢？自己顶一个先 另加一个第五篇中的图表

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