【实例讲解】卖房如何避免缴纳高达45%的投机税？

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近些年来，德国房市十分火热，房租越来越贵，贷款利率却持续低走，有种分期付款不要钱，不给自己买套房就亏大了的感觉。对于中国投资者而言，德国房地产一直是块香馍馍，低息杠杆加上日趋上涨的房价吸引着越来越多的华人在德国投资、买卖房产。特别是近年来，不少华人家庭考虑以小换大，Wohnung换Haus，出售自己房产的中国人也越来越多。

我们都知道在德国出租房屋是必须要报税的，那您知道在德国卖房子也需要交税吗？而且税还特别高，最高可达45%呢！本想靠卖房大赚一笔，结果自己好处没捞多少，政府倒是发了一笔小财。这种亏本买卖我们中国人可不太愿意做。那卖房时到底会涉及到什么税呢？这种税该如何计算？什么时候缴，什么时候不缴？什么情况下我们能主动避税？今天我们就结合实例，好好跟大家聊一聊卖房将涉及到的税种——投机税（Spekulationssteuer）。

速览:
德国的投机税到底是什么？
投机税具体应该如何计算？
如何主动避免投机税？

01. 德国的投机税到底是什么？
投机税是指在短期内，通过贩卖资产，如房屋或土地，获得收益所需要缴纳的税。它其实不仅适用于房产，对于古董、金币、宝石、艺术品等资产也同样适用，只不过投机期限与房产类不同，本文仅介绍房产类投机税。用大白话来说就是，如果你在德国通过买卖东西赚了钱，特别是金额大的情况下，别光顾着自己乐呵，得要很认真地考虑一下，自己是否需要缴纳投机税。

投机税属于累进税，也就是没有固定的税率，而是会根据每个纳税人的情况分别计算，税率从14%到45%不等。

02. 投机税具体应该如何计算？
想要计算自己所需缴纳的投机税，需要先了解以下几个关键因素：
☞房产购入价格（包含杂费：公证费、土地转让税、中介费）
☞房产出售价格（Verkaufspreis）
☞折旧费（Abschreibung）:
1924年后建的房屋，每年折旧率为2%，最高可折旧50年；1924年前建的房屋，每年折旧率为2,5%，最高可折旧40年。（具体如何计算折旧费请咨询您的房产评估师）
☞房产出售相关费用（包括维护费、中介费、利息等）
☞个人的税率（由税级、年收入等因素决定）

投机税计算公式为：
投机税 = 盈利 * 个人的税率=（售价 – 购价 – 折旧费 – 房产出售相关费用）* 个人税率

听上去好像很复杂的样子，让我们来举个简单的实例:
A先生今年年初刚花了20万欧元（包含杂费）买了一套房子用于出租，并于今年年底以30万欧元的价格成功出售。为了卖个好价钱，A先生还特地对房屋进行了修缮并委托房产中介帮忙出售，装修费和中介费一共花费了1万欧元。他的房产评估师为他计算的折旧费为2千欧元。此外他今年收入不错，个人税率为40%。这种情况我们该如何计算他需要缴纳的投机税呢？
请看如下计算公式：
投机税 =（售价 – 购价 – 折旧费 – 房产出售相关费用）* 个人税率

具体代入数字后：
投机税 =（300.000欧 – 200.000欧 – 2000欧 – 10.000欧）* 0.4 = 35.200欧

A先生卖房子一共赚了8.8000欧，但他却要向政府支付35.200欧，一下子少了三分之一还多，这也太贵了！
那么在出售房产时，什么情况下需要缴纳投机税，什么情况下不需要？我们又该如何主动避免呢？

以下情况需要支付投机税：
☞房产所有者出售自己十年内没有使用过的房产，并从中获利。

☞房产在被买下的十年内被继承并被出售，出售者在此过程中获利。
（这里的继承也可以是父母的赠予或离婚时财产分割而获得的房产。这几种情况，投机税也同样适用，按房屋购买时间计算，而非继承时间。）

☞房产在十年以内被出售，并为出售者创造盈利。出售者仅使用了部分房产，未被使用部分需要缴纳投机税。
（举例说明：假设一套房子出售时获得的总盈利为10万欧，但房产60%的面积用于自住，只有40%用于出租，那么在计算投机税时就只需要计算4万欧的盈利。）

以下情况不需要支付投机税：
☞房产购入与再次出售时间相隔十年以上。

☞房产被所有者自己使用了至少两年，并且在出售的那年还在被使用（也就是在出售房产前三个日历年需为自住）。
简而言之：
只要房子是购入十年后才卖出去的，那就不论是自用还是出租都不需要支付投机税。
如果房子是购入十年内卖出去的，自己未住满两年，或一直用于出租（或半出租），则必须要缴纳投机税。

03. 我们该如何主动避免投机税呢？
永隽Tipps
◆ 出租房在10年后出售
如果房子一直用于出租，您可以等过了10年投机期限后再出售，届时不会产生任何投机税。

◆ 如果打算10年内出售的话，至少保证出售的当年以及前两年皆用于自住（三个日历年）。
案例讲解：B先生在2010年买了一套房子，一直用于出租。在2013年的时候他打算给自己换套更大的房子，于是就想把出租房卖掉，将赚到的钱作为买新房的首付。为了避免缴纳昂贵的投机税，于是B先生在2013年12月份自己搬入了出租房居住。到了2016年1月份，B先生将出租房出售时，就不需要缴投机税啦！尽管他实际只居住了15个月，未满三年，但他在出售房产时，以及前面两年（2013年和2014年）都将房子作为自用，所以符合不交投机税的要求！

◆ 5年内不要卖超过3处房产，否则会被按商业用地买卖处理。这种情况下十年投机期限将不再适用，就连之前没有交投机税的房产也需要补税！
案例讲解：C先生在5年中已经卖掉了3套房子，每套房子都属于自用并超过了25个月，所以并不需要缴投机税。（注：房子自用不代表一定要注册为Hauptwohnsitz，作为Nebenwohnsitz或Ferienwohnung也算自用。）但是现在他又出售了第四套房子，于是他不仅要为现在卖的房子缴税，还必补交之前已经出售的三套公寓的投机税！

另外特别提醒大家：如果您分别出售您的公寓和地下停车位，将被算作两次销售，同时出售则只算一次销售。所以建议大家公寓和地下停车位尽量一起销售。如果您已经出售过多次房产，建议您及时咨询您的税务顾问，以免出现不必要的意外。

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