旅德专家为你支招 房客不付房租该怎么办？

花儿与少年

德国华商报专栏作者王硕博士《房客不付房租怎么办？》

房客赖账，房东必须马上开始行动，不能等待。那种盲信承租人所谓“短暂缺钱，会立即支付”的许诺，依据我们的经验，最终会留下更加惨痛的教训。

没有按时收到房租的房东，尤其是依赖房租收入来每月偿还买房贷款的房东来说，会马上陷入财政困境。对于长期债务关系，比如说房屋租赁事宜，很多房东犯的错误就是先把焦点放在催租上，而不是把主要精力放在尽快赶走房客上，以避免房东的后续经济损失。


具体做法：因为支付拖延而解约
如果租房人已经拖延支付且符合法律前提条件，应该立即解约。纠结情结、恻隐之心、犹豫不决，我是否等到租房人拖延两个月的房租时再解约，这是大忌。德国民法典第543条2段3a说：错过了两个支付日期，并且是“并非少量”的拖欠就可解约。“并非少量”是什么含义？其定义在德国民法典569条3段1条中有写到：拖欠金额超过一个月的房租后，即可视作“并非少量”。只要拖欠的金额达到一个月，租金再加一分钱，如果连续拖欠两个应付期限，即可立即无限期解约。

有效的解约书一定要满足必要的形式上的要求。外行人可以请教租房律师，不要在请律师上纠结小钱，因为解约书在被确认无效之后，需要重新发出书面解约，这势必造成时间的拖延，进而造成实质的财务损失。



提示：如果租户经常拖延房租的支付，同样可以给无限期解约。当然，事先需要给租户书面警告并“威胁”他：如果再犯，则给予无限期解约。
驱客控告与/或者支付控告
房客没有在给定的期限内腾退住房/或者仍然没有交齐拖欠的房租的话，必须走法律途径。对此有多种法律途径方法。

如果仅仅是涉及拖欠房租，则使用司法催款程序。

如果租户不按期腾退，则必须提出驱客起诉书（所谓的驱逐通知）。需要注意的是，通过司法催款不能同时获得驱客效力。

我们的经验表明，承租人既不会腾退住房，也不会交齐拖欠的房租。司法上有效的做法是，同时而且分开进行司法催款程序和驱客控告。承租人在驱客程序中往往声称住房有缺陷而要求减租。当然，房屋的缺陷不足以构成驱客理由。尽管如此，法庭通常还是要裁决，这就意味着法庭在驱离程序之余，还要在一个判决中决定承租人还有多少拖欠房租。这个流程对房东是不利的，因为房东在获得控告立案前必须等待专业鉴定人员对房屋进行鉴定。对此，房东将再次失去时间和金钱。



一句话，过于相信房客，会给房东自己带来不尽的麻烦。
（本文参考了德国律师文章）

文章转载自公众号德国博网 德国博网