房租涨了近一半，为什么德国人只租不买房？

KaiyuanEditor

德国生活报讯，《图片报》研究出了德国五十个大城市近十年来房租增长情况，部分城市甚至涨幅竟高达30%-50%！

各城市冷租租金及涨幅看下图：

越红涨幅越大……在弗莱堡，近10年来房租涨幅竟然高达47.2%，而斯图加特、纽伦堡、慕尼黑这些大城市10年也涨了3成左右，首都柏林涨幅14.7%-16.8%。

德国几乎是欧洲租 房率最高的国家

55%的德国人都在租 房，只有45%的人拥有房产。而在欧洲范围内，西班牙租 房率仅有25%，

法国也不过三分之一，只有瑞士比德国的租 房率稍高一些。

在过去15年中，德国30-40岁年龄阶段的人群拥有住房的比例甚至减少了10%，这一年龄组本身就是各国购房情况的代表人群。

住房拥有率的低下导致了对租赁市场的高需求。德国政府很早就加强立法以保护租客权利。德国政府甚至也更建议国民租 房：比如在首都柏林，越来越多的公寓楼地区被划为保护区，防止本来租赁的房产被换成出售的房产以高价格售卖。

从欧洲范围来看德国房租价格较为合理

德国经济研究所（DIW）住房和房产租赁专家克劳斯·米切尔森表示，相对欧洲其他国家来看，德国的房租价格较为低廉，而且租户拥有较好的居住质量，德国对租客的立法保护也较为完善。

德国租金占家庭可支配收入比重为27.2%，柏林为28.9%，汉堡为29.4%。在欧洲，比这个比例更低的只有东欧、波罗的海沿岸国家（12%），而在挪威和西班牙，这个比例高达38%和32%。

德国租赁住房的供给来自于私人住房和政府提供的住房。德国房地产税收制度完善，持有环节的税率达到2.3%，业主需要把闲置多余房屋拿出来出租收取租金来弥补持有税收成本，同时还能享受更大的税收优惠。根据房产平台immobilienscout24 公布数据，慕尼黑、汉堡的租金回报率达到3.5%和3.8%，柏林达到4.3%，业主具有足够的租赁积极性，柏林190万套公寓中85%用来出租。值得注意的是，德国房龄在39-68 年的公寓用作租赁的比例达到61.2%，1948年以前的房屋租赁比例也高达56.2%，表明这些高龄房屋的居住使用价值仍然很大。反观我国，房龄超过20年的房子就已经无人问津了。

租金管制政策没有发挥作用

为保障国民租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！），德国19世纪制定《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%，2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%。2015年租金刹车法再次规定房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。

但过去十几年，租金管制政策并没有真正发挥作用。2000年以来，德国房价指数年均上涨1.6%，物价水平上涨1.4%，工资水平上涨了2%，根据租金与房价、物价及居民收入的关系估算，德国租金的涨幅应当远低于限定标准，并未触碰到租金管制的禁区。

租金的快速上涨来源于近年来移民人口大量流入。2015年德国净流入移民人口为110万，同比增加104%，占总人口的1.2%。2015年德国移民净流入达到近40年以来最高值。这些人口主要以租赁作为居住的方式。据德国联邦统计局调查，有移民背景的人中65.5%为租赁，外国人移民租赁比例高达76.6%。

市场需求不旺时，租金涨幅难以达到上限；市场需求旺盛时，租金管制也难以真正奏效。

德国房屋租赁发达的原因到底是什么？

我们进一步比较德国租 房和买房的收益发现，在德国，租 房与买房享受到的收益相差不大，德国人口、家庭以及城市结构特征更有利于租赁市场发展：

第一，房价不涨导致房屋缺乏投资价值。买房与租房（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）（注意；最近骗子较多，请大家万分留意，如果要输入qq及密码，请立即关闭网页，避免qq账号被盗！）最大的不同在于买房能够实现家庭资产保值增值。过去十几年德国房价保持平稳，涨幅很小。根据德国联邦统计局的房价指数，2000年到2016年，德国房价指数年均上涨1.6%，仅略高于物价水平，低于工资上涨速度。买房的投资收益显然不适合保值增值。

第二，租 房也能够享受到同等社会保障和公共资源。

租 房与购房在公共资源和社会保障上的差别取决于资源配置的均等化水平。德国地区之间差异小，公共基础设施和公共服务配置较为均衡，社会福利和保障均等化，租 房和买房都能够无差异享受。

第三，租 房的权利能够得到法律保护。

德国《住房租赁法》规定，一般的房租合同都无限期，承租者可提前几个月提出退租要求，出租者除非特殊情况，

不得因为其他租 房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。此外，德国政府建立了住房安全与健康标准的评估体系（包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准），控制出租 房屋的质量，规定出租 房屋需要定期进行维修，以保证旧房屋基本都经过重新维修和改建。

实际上，德国租赁发达与其人口的高流动性、家庭小型化密切相关。

德国城市化水平较高，上世纪60年代城市化率已经超过70%。人口跨城市流动性大，居民并不需要购买房屋定居。德国家庭小型化趋势明显，2015年，德国1人户占41%，二人户占34%，户均人口规模为2人。

小型化家庭更倾向于租 房，一人家庭租 房比例高达72.3%，二人家庭租赁占比47.3%。

因此，在德国租赁的收益并不比买房少，买房的必要性不高，再加上政府对租 房还有补贴，大量可以买房的人仍然会选择租 房