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标题: 德国房地产市场投资之我见 [打印本页]
作者: Knight1    时间: 2.12.2013 21:58
标题: 德国房地产市场投资之我见
本帖最后由 Knight1 于 3.12.2013 13:41 编辑 8 f7 T! r( j! j8 w  d7 h+ e

2 C/ g- D4 h$ w. b9 w* \, |9 Z2 O近两年，德国房地产市场逾发红火，尤其是经济发达的几个大城市（法兰，汉堡，慕尼黑） 光是论坛上关于买房的讨论贴也红火的很。 由于本人在慕尼黑有一些买房投资的经验，加上自己又是从事金融投资行业的，不少朋友都会来咨询买房投资的经验。最近正好有时间，就在这里抛砖引玉，和大家一起讨论分享下我的经验。7 e" t3 n9 _! _5 K) V

3 b8 s2 l" J2 m- u关于自住买房
! I0 Y3 |) \6 K, V5 K: d网上到处都有租房和买房的比较软件，输入一些基本假设和参数（例如，税率、买房的 nebenkosten、贷款时间长短、房租、利率等等）就可计算出经济上哪个划算。当然，这只是一个参考 还有很多其他影响因素，比如中国人都觉得自己的房子才是家，外国人有很多都觉得租房比较 flexible. 其实，光论经济上的比较，简单说就是比较贷款利息（不包括本金偿还）和冷房租哪个高。由于目前利率空前的低，如果您打算在这边住上十年八载的话，经济上买房是值得考虑的。这里就不再深谈。+ O1 Y5 l0 L2 S& p
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关于买房投资+ ?: \; \/ V# s+ u" S+ F
所谓投资，无非关注两点一是收益率，二是风险。
# ?& D1 o" @; L1 c, k/ r: w. [7 ]5 r% Y9 H6 @0 y9 o; Z& H. x2 J. t
先来看看买房投资的风险。 在我看来，最主要的风险在于三点：1. 房产贬值风险 2. 市场租金下降 3. 租客拖欠房租) y( }! q2 @+ Q6 [4 f
其中 前两者属于市场风险，而最后一点属于个体风险，如果您好好选择房客这一点应该可以尽量避免的。这里重点讨论前两点。 德国房地产是否会贬值？依照全球的参考来看，目前德国房地产的绝对价格相对于其他发达国家来说还是相对偏低的。另外在考虑到德国人均收入也还是处于发达国家前列，所以德国房地产的相对价格也处于发达国家的中下游。尽管，欧债危机后的低利率时代已经让德国房地产价格有了很大幅度的上涨，但是相对于天朝的房价涨幅还是小巫见大巫的。加上德国经济在欧洲相对稳定，欧洲周边国家已经慢慢开始复苏，德国房价，尤其是汉堡 慕尼黑这些一线城市的房价，从长期看大幅下跌的可能性真的不大。同样的理由，正因为经济复苏的整体趋势，大城市的工作机会呈上升趋势，对于租房的需求也日渐上升。加上通胀因素，大城市的房租市场的繁荣将不是暂时的，故而房租大幅下降的概率在慕尼黑这样的大城市也是不大的。 由此，我们看到德国房地产的绝对市场风险不是很大，还有一定的抗通胀的功能，比较适合相对稳健的长期投资者。% x8 i% j% s- @4 w7 V
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接下来看一下投资的收益率。 德国租房市场的平均净收益率在4% - 5%左右。 所谓的净收益率，就是投资者在房租收益扣除一切其他附加费用（包括房产税，nebenkosten, 房屋维护费用等等）后的净收益与房产购买总值的比。很多中国的朋友要开始吐槽了， 国内随便买个理财产品就6%，7%了，4%的收益率也不是很有吸引力啊。这里很多人忽略的很重要的一点，低利率。 欧债危机后市场利率大幅下行，以刺激投资，最近又因为通胀数据不佳，欧央行又再度降息。这使得买房的利息成本大幅下降，正是通过这点，投资者可以大幅放大投资收益率。而根据本人的分析，收益率最高的投资标的正是那些可以享受kfw 五万欧低息贷款的Appartment。由于10年期利率远在3%以下，低于房产净收益率，所以理论上贷的越多收益率越高，如果再加上5万欧的kfw低息(目前十年期利率1.7%)，利率成本将更低，这将会大大提高自有资本收益率（自有资金年收益率 = （年房租净收益-年利息成本）/自有资金投入）。
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接下来举个实例来分析。 因为利率成本是加全平均利率，kfw占的比重越高，自有资金收益率越高，所以选择总价越低的节能新房将会最大化投资收益率。这里为了避嫌，不透露开发商的名字，但这是今年我一朋友购买的实例。 房子位于慕尼黑南部两圈，20多平米，140 000欧，约每平米7000欧不到，加车库总价160 000. 因为是新房，所以没有购买中介费，买房附加费5% 约8000 欧。 为了增加收益，首付10%（不要太惊讶，在德国0首付也是可能的，关于贷款，我想再单独开个帖子和大家详细讨论），也就是 16 000欧。 成本合计 24000欧。3 _  f6 \9 m+ p9 a+ _
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公寓价格：140 000欧
# V4 \* o9 U9 o( L: T4 j车库价格：20 000欧
: i/ d# M3 ^0 A: x7 Z1 X总价： 160 000欧/ [, q  d9 j' ]" K% q/ P
Kaufnebenkosten： 5%， 约8000欧
, Z( v3 f( x/ Q5 p! {9 o3 d首付 10%： 16000欧" q4 g1 m5 p% ]1 d3 `( u* c
自有资本合计： 24000欧* G) x+ F) Q+ c  a' j  u3 }
商业银行贷款： 94000 欧 (10年固定利率 2.9%)
2 S: a2 N1 |% M! I, X8 pKfw补贴贷款： 50000欧 (10年固定利率1.7%)
$ c# i7 a: e# p: x6 M! O! H6 T4 O0 L; N  o
房租净收益 假设为4.5%： 160 000*4.5% = 7200欧 （折合每月550欧冷房租 + 50欧车库租金）. I: Z6 ~. f- ?
每年利息成本：94000*2.9% + 50000*1.7% = 3576欧
" U! Q& X, y: C* T2 a0 w: B年总净收益 =房租净收益 - 每年利息成本 = 7200-3576 = 3624欧
( C' e5 Y* o& S  {1 N: ^; q) D
' y& Z/ V! D+ D  ^3 \7 _! T' z年自有资金收益率 = 年总净收益 / 自有资金 = 3624/24000 = 15.1%
( N" l" \- B; u; f! O# f2 m6 \" g
/ t" r' H$ p, Y) ~' o  Y) A+ }4 x1 V如果考虑上买房是的nebenkostn 5%的话 ，10年摊薄的成本为3%，净收益率也可以达到12%，这样的收益率相对于当前欧元区国债收益率来说还是有很大一笔风险补偿的。相较于其他投资是具有一定的吸引力的了。
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7 L& J. q1 h! q9 t6 R5 X5 s$ q2013年12月 慕尼黑
作者: 猪小弟    时间: 2.12.2013 22:23
你的计算完全错误，鉴定完毕。
作者: wts300    时间: 3.12.2013 08:21
基本同意二楼观点
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 09:09
买了房的都希望不要跌，没买房的都希望跌。鉴于楼主买了几套房了。2 m2 b9 R6 K9 k) {4 R3 G
我觉得慕尼黑买来住还可以。但投资，不如北上广，就算存余额宝都有百分之五的收益。
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 09:13
本帖最后由 绿豆蛙 于 3.12.2013 11:38 编辑
* j! h) x9 V! E, D5 i  j+ ^! j4 G
2 v8 C6 y8 e7 D% X/ P在德国做房东事儿多，十年二十年的大修费算了么？要是租客住了十年，你这房子打折也不一定能卖出去，只能贴钱把人赶了，房租全倒贴。这些可都是成本啊。
% T3 b' v& @6 J5 h% i之前中介有个房子，除了是二手房，房型地段都没硬伤，打过去电话人中介直接说里面租客住了三十年，要收回起码一年以上，中介说这种房子的确很难卖的，很多人打电话给他也是这个原因放弃。还有要是租客失业了付不起房租不能赶，怀孕妇女不能赶，老头老太不能赶，拿救济金的不能赶。
作者: 2013X    时间: 3.12.2013 10:02
20平方的房子，冷租550……
作者: qunzi80    时间: 3.12.2013 10:28
LZ辛苦了，分析的不错。感觉买房还是用来自住不错。
作者: Knight1    时间: 3.12.2013 12:04
本帖最后由 Knight1 于 3.12.2013 13:14 编辑
1 y) D# j. |3 w" v' N
绿豆蛙 发表于 3.12.2013 10:13 / i$ n- P% y0 ^
在德国做房东事儿多，十年二十年的大修费算了么？要是租客住了十年，你这房子打折也不一定能卖出去，只能贴 ...
' u8 W. |' C6 j) }) P8 r' C

' m& W: F0 R* v0 a其实房客每月支付的nebenkosten中有一项就是房屋维护费用(每平米0.6欧左右)，所以所有的大修费用大部分其实直接或间接的由房客承担的。3 w+ ~* [- Z- ]% g0 B) C
关于将来转手，您说的请况可能是存在的 但主要是那些2居以上的房子。对于这样的单间公寓，一般都是卖给投资者的，所以如果已经出租的话反而更容易出手。' _4 @0 |5 f3 I5 V1 K8 z$ h4 Z- ?
3 e) S, a; W- y3 q/ K
对于租客选择，这点确实很重要，所以经济把关很关键。多积累点经验吧。
作者: Knight1    时间: 3.12.2013 12:07
waterwasser 发表于 3.12.2013 12:03
5 _$ T/ @% g, a0 T$ X. D# W20多平米，冷租550，车库50，暖租要达到720欧元，我觉得没什么人愿意租，因为慕尼黑缺房子是确实，但是确的 ...

0 L9 O, E9 r* w9 A# A6 }6 K: r其实nebenkosten 都是按面积算的 每平米2.5 - 3欧不等 20多平的房子 每个月差不多70欧，也就是说出去车库 每月暖租620欧
) V6 ~6 K7 j3 b一般车库都可以单独另外出租的 50欧的价格也是保守的估计了
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 12:24
Knight1 发表于 3.12.2013 13:04 - R/ Z3 F  ?: W
其实房客每月支付的nebenkosten中有一项就是房屋维护费用(每平米0.6欧左右)，所以所有的大修费用大部分其 ...
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撇开房子大修的费用，十年二十年后，基本上房子也该装修了，不然破破烂烂的没人租。
作者: Knight1    时间: 3.12.2013 13:16
绿豆蛙 发表于 3.12.2013 13:24
+ m0 L. E! N5 X. p# k. r撇开房子大修的费用，十年二十年后，基本上房子也该装修了，不然破破烂烂的没人租。 ...

' E8 y/ R* N1 O$ s; v- \% m8 \' p3 R很大一部分大修费用 根据我的经验大部分可以转嫁给房客  另外这里也并没有考虑通胀因素导致的房租上升 只是一个方便大家理解的简单的模型而已7 X' t" {; E. w
其实这里只是举个例子 抛砖引玉来说明利用当前低利率的市场环境加大杠杆提高投资收益率的思路。6 ~- S# {& C* A# |' w- L% B3 R
作者: LZ08    时间: 3.12.2013 13:23
Knight1 发表于 3.12.2013 13:07
- }" a' i. g/ O" d; T* h  Y其实nebenkosten 都是按面积算的 每平米2.5 - 3欧不等 20多平的房子 每个月差不多70欧，也就是说出去车库 ...
' \# s  M. c  k6 c
错！9 m( x" b4 B8 |  d) k/ Q" t) y" g2 P
Nebenkosten只是实际发生的费用，水电 暖气 垃圾 地税和Hausmeister的分摊费用。
1 O$ x0 _" s5 P7 p8 [维修费是Instandhaltungsrücklage, 只能是业主出。不能向租户要的。
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 13:28
LZ08 发表于 3.12.2013 14:23
7 g' N! m! L& _$ {3 B错！
1 Q7 a' u6 b! w* w  Q7 JNebenkosten只是实际发生的费用，水电 暖气 垃圾 地税和Hausmeister的分摊费用。
. n' d6 V; U& D+ W3 q5 n维修费是Instandha ...

4 J" N) G5 h! F% N4 V8 {# jNOD!
* x+ p' Q6 U2 q: a! y- h' e7 ?维修费+nebenkosten=Hausgeld。# e! t9 c; v! L* w6 g  s* T; t
只有nebenkosten才是租户出的。
作者: LZ08    时间: 3.12.2013 13:34
本帖最后由 LZ08 于 3.12.2013 14:45 编辑
' s; I, c! C/ [9 s8 `4 D1 w: b) k& e
绿豆蛙 发表于 3.12.2013 14:28 1 k+ O+ I/ I5 l5 a/ [2 T
NOD!7 {7 s2 f9 n. {* M$ s& \( W5 j
维修费+nebenkosten=Hausgeld。
8 i) e% J1 O, n; u# Y5 O+ F+ \: U只有nebenkosten才是租户出的。

; p' B+ V5 t1 W) l/ i% w) i* O, X. a! ^0 I
nebenkosten 里面有两部分，一部分是Umlagefähige Kosten租户出. 有一部分是nicht umlagefähige Kosten业主出。维修费 Instandhaltung，和物业管理，保险费都包含在umlagefähige 里面了。
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 13:45
LZ08 发表于 3.12.2013 14:34 7 L: A! v/ }) ^0 D' w
nebenkosten 里面有两部分，一部分是Umlagefähige Kosten租户出. 有一部分是nicht umlagefähige Kosten ...
7 `7 w+ H* ?2 v5 \1 F
这里面学问好大
作者: LZ08    时间: 3.12.2013 13:50
绿豆蛙 发表于 3.12.2013 14:45
5 q% @9 Z; h* v这里面学问好大
7 N' E+ a% w& L/ |% f1 i
所以作为租户一定要业主出具那份明细账，只付那该出的把部分费用。
) w; U, V% @# V很多人不懂，往往多付给业主钱了。
作者: LZ08    时间: 3.12.2013 14:00
我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不太好卖了。
, w- y3 ?8 R- Y9 T6 R+ R! A* m那里有很多同胞买了。0 q/ _( @& J4 j& ?
6 [3 u  p' g1 X) Q* w
现在的新房不适宜居住，水泥墙潮湿容易长霉菌。配空气交换设备，容易在管道内滋生细菌霉菌。( O/ |; }$ }" c3 R! w* t
都是落地窗，夏天太热，冬天太冷。睡房光线太强。窗户太多。。。
作者: LZ08    时间: 3.12.2013 14:18
20平米能租出550？ 很怀疑。
作者: wts300    时间: 3.12.2013 14:56
买房子出租，一般的住宅，长期收益是3-4％，好过存银行
, c" q3 H# G) S7 ~8 _& U完全没有文中分析的15％那么多
9 Q, H# v' ]6 G$ d4 k; l! d! q1 z- a" u7 C; Y
如果有15％会造成大量资金涌入，楼市爆涨; _9 N2 l$ K4 n
6 M. f8 M( b. v
在德国，买房子再卖套钱更是难上难，只有资金雄厚的公司，搞长线，. U: i+ U; H8 p3 S( e: E( J
搞组合，才赚钱，小百姓就不要想象亚洲那样炒房子了
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 15:38
LZ08 发表于 3.12.2013 15:00
" N3 K/ ?; X) h+ I. r7 f3 k我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...
$ q% g4 u$ S9 U  W" \2 ~9 q
: D% h: i. P! c7 e3 t
我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。! r5 q  I( V- b  g" X5 o0 A
厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工程，就说这种房子暗湿。风水上讲，厕所的臭气潮气直接往房子里走，是很容易生病的。4 k# \* f( ^) [# z3 x
: C( P: P& T: W" V4 `# T, o, s
另外，想问问，几十年代的不是水泥墙?
作者: yekeyeke    时间: 3.12.2013 15:51
人家说闷声发财. y5 j" I  g& ^  y, _
不是没有道理
) F0 D! i8 R, v* }" q5 Z7 o, Z' a$ S$ m& s; r* Y3 I& }8 x6 Y
楼主提供的例子一旦被搅和成，租得掉租不掉，卖得掉卖不掉，房租是高了还是低了，基本都是跑题。
- \0 J! [# s& ?8 Y8 J% f7 A/ a  Q9 w) }0 I' J' {) ]
这个例子能够盈利的最重要的三点' q  i3 U1 ~7 P- t+ }( A
1. 如果考虑房屋修缮（目的是使房屋保值），净利率能否到达4.5%。 4.5%对很多人可能乐观了些，但3.5-4%的德国平均水平是可以达到的。
2 J3 r  s4 `& X& z9 i; [2. 年利率2.9%能够覆盖几年。8 r5 L6 S6 W0 _% D
3. 房价会不会跌+ A  c" x, H1 T3 o+ @2 `
2 _3 E# @8 S9 h
极端点说，只要净利率超过年利率。就算只超过0.1个点，加上100倍杠杆后（楼主目前的例子是10倍杠杆），你都有10%的收益。
作者: 2013X    时间: 3.12.2013 16:10
yekeyeke 发表于 3.12.2013 16:51 ) v' v6 L2 E0 v7 ^
人家说闷声发财! n$ ^2 w, z4 B" J1 X4 G
不是没有道理
, T3 q/ s% r2 Q" a3 t
这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话，收益只有1%。再加上出租、维修的各种风险，买房投资是不是划算很难说。  s5 t/ T' |& T

) E$ X# }& l) x0 ?# @3 @唯一赚钱的希望是房价继续上涨，这个就要看各人的眼光和胆量了。
作者: yekeyeke    时间: 3.12.2013 16:34
2013X 发表于 3.12.2013 16:10 0 K: y* c) m5 o3 P2 g
这个算法显然是错误的，回报4%是在完全自由资本的情况下。如果贷款比例高，银行利息也不会低，假设3%的话 ...
6 k2 h1 v1 [4 J" u& S9 {
你说的没错 所以我在帖子里写了
8 P7 }7 P/ v9 ?& k% @4 W- l极端情况下 加100倍杠杆
0 q6 s8 A! R3 E, P) X: P- K" k( N) {# V  g
我自己也不会这么做，不是因为算数算不清楚，而是因为风险不可控。+ g/ F( I  o/ C% v. b
任何收益或者损失，都会被100倍放大。8 z1 l1 o; R' \6 Y1 S# E7 V

- b5 ]7 |& T2 I如果风险可控，并如你所说"银行利息3%的话，收益只有1%"。恭喜你，100倍杠杆让你一年回本。
作者: 猪小弟    时间: 3.12.2013 18:03
LZ08 发表于 3.12.2013 15:00 # h* v9 z& B' P
我上半年看过Riem几家的房，看不上。前些日子都分别收到他们的信，还有一家还再次来电话问买房的事。看来不 ...

7 L% X! F% Q7 V1 a- eRIEM卖不去那些是廉价房，都是一楼二楼对坟场那块的。是有很多中国人买了。现在2圈以外的楼盘都会出现大量中国人。中国人很紧张房子的。Giesing花园和Perlach都是一车车中国人去看房子。Giesing花园现在只有剩货。聪明的中国人早些年已经买好入住了。
作者: 猪小弟    时间: 3.12.2013 18:06
绿豆蛙 发表于 3.12.2013 16:38   J( r. B( Q+ P) s0 A& M
我就看不上bad没窗的房子，感觉除了地段朝向价格外，这也是硬伤。
2 c: P) `1 `5 R% x* q: @厕所没窗的话，我爸搞了几十年的土木工 ...
" S7 C- J, b) }4 J2 b9 M% T
哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比中国五六星酒店还高级。不会像国内那种房子，30年就像危楼那个样子。
作者: 绿豆蛙    时间: 3.12.2013 18:26
本帖最后由 绿豆蛙 于 3.12.2013 19:29 编辑 . z$ i3 P7 Y) t) ]$ t* W2 `
猪小弟 发表于 3.12.2013 19:06
. p! u  L% f1 }& i哎哟，别拿国内的建筑技术跟德国的比。德国新楼盘的通风隔音设备都是世界一流的，楼盘全部是高级装修，比 ...
5 C5 o6 E: m7 v1 n
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你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。1 b5 n% X6 G8 |; U. {  [) s8 Z! A7 Q
去看房，卫生间没有窗的话，对于通风绝对是要重点询问的。再好的通风系统都不比有窗好。
# Y6 k5 ?) C& p8 C' {: m装修不是买房的重点，撑死两万，有钱有闲慢慢弄，但是房子的硬伤就很难弄了，总不能去开个窗吧。
作者: 猪小弟    时间: 3.12.2013 20:20
本帖最后由 猪小弟 于 3.12.2013 21:24 编辑
2 _1 m1 i. ]6 B% c( ?7 z. x- f: \
绿豆蛙 发表于 3.12.2013 19:26
: w. q$ H7 x# }  }5 ~7 S) ]5 U你肯定没看过二手房。有些中介会在expose里写上每个房间都有窗，这个绝对是增值的一方面。
) k1 f8 F* d' r! ^6 C$ J去看房，卫生 ...
+ u" h- e, M* j

2 [& r; ~  |+ h/ @卫生间有窗是70年代房子的特色，新楼盘都没，全部用地暖，最先进的通风设备，隔音窗神马的。二手房现在没人要的。有钱的都去抢一手房，二手房费能源，又要大装修，大装修是政府要你修那种，真是大吐血啊。现在买房的人都不笨呢，又要近体育场，近公园，又要够大，够安静。除了极少数真是很有钱的在1圈2圈买新楼，其余一般都3圈以外买了。



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