海外资本进入中国之后，大多集中在北京、上海等几个一线城市的房地产市场，预期物业增值加上人民币升值带来的收益，每年在12%到15%之间，这样的回报率对海外热钱来说吸引力不小
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
“从2012年底到现在，海外热钱几乎每周都在上海拿下一幢楼，而且，这些物业都是位于上海的黄金地段，如人民广场、静安区、淮海路周边，项目体量和金额都不小。而据我所知，现在正在谈的项目，比去年至少多了3成。”上海交通大学海外教育学院教授张永河告诉《瞭望东方周刊》。
张永河的另一个身份，是一家外资投资公司的董事总经理。2013年以来，这家专门帮助海外资本在上海投资房地产项目的公司，已经拿下了两栋商办物业，更多的项目还在洽谈之中。
“就热钱涌入而言，人民币升值是根本原因，而中国外汇管理实际上的稍微放松，也起到了一定的促进作用。”张永河说。
他预计，到2013年年底，海外热钱涌入上海楼市的态势还会更加明显。
海外资本催热上海土地
2012年11月，为深化外汇管理体制改革，简化行政审批程序，促进投资贸易便利化，国家外汇管理局下发了《关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》，取消和调整部分直接投资外汇管理行政许可项目，包括取消直接投资项下外汇账户开立及入账核准、取消外国投资者境内合法所得再投资核准等。
正是从2012年底开始，热钱流入中国的速度明显加快。热钱进入中国之后，大多集中在北京、上海等几个一线城市的房地产市场。
“预期物业增值加上人民币升值带来的收益，每年在12%到15%左右，这样的回报率对海外热钱来说吸引力不小。”张永河告诉本刊记者。
从已公开的收购案例来看，外资已经对上海楼市恢复了不少信心。
2012年12月，黑石以23亿人民币收购上海华敏帝豪大厦；澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团，以24亿人民币从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。
2013年1月，李嘉诚旗下的ARA地产基金以19亿人民币的价格收购了上海延安路上的海洋大厦；2月，新加坡吉宝置业收购了上海浦东金桥国际广场80%的股权，交易额高达33亿人民币；3月，新加坡丰树集团启动在上海闵行的综合商业开发项目，总投资额约50亿人民币。
随着海外资本汹涌而来，上海土地市场出现骤热，接着“地王”频现。
上海土地市场的回暖已经持续了几个月。2013年4月，上海共成交10幅经营性用地地块，出让总金额为119.71亿元人民币，已连续2个月保持百亿元之上成交纪录。其中，住宅地块共计5幅，出让总金额为67.39亿元人民币，占总交易金额比重超过56%。
在4月21日至4月27日短短一周的时间内，上海土地出让金总额就超过了60亿人民币。
4月27日，旭辉集团股份有限公司以5.15亿元摘得康桥工业区东区D01-04地块，溢价率高达94.7%，刷新了上海2013年以来纯住宅地块溢价率纪录。
以上这些跟5月份的火爆相比，还算不了什么。2013年5月，上海土地市场骤然火爆，标志性事件就是上海世博区域接连出让6幅地块，两天内楼板价成交纪录被连续刷新了3次。
5月8日，上海还出让了三宗浦东新区世博会地块，合计出让面积4.7万平方米，共获得25.9亿人民币出让金。其中，中国电力以10.1亿元摘得的世博板块A09A-01商办地块获得了22.59%的溢价率，成为世博区域首次溢价成交的地块。
5月9日，上海世博板块接连出让3幅商办用地，远东新世纪中国投资以9.78亿元竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价40079元/平方米，溢价率48.03%，创下2013年来的楼板价新高。
5月10日，上海青浦区徐泾镇会展中心3号地块在终止出让4个月后又重新挂牌。最初出现在上海土地交易市场时，该地块起始总价为13.68亿人民币，但半个月后的1月4日，出让方正式公告终止出让活动。显然，出让方的那次及时刹车是“明智”的，因为重新挂牌之后，该地块虽然面积、容积率不变，仅对土地用途稍加修改，起始价已飙升至44.23亿人民币，上涨了238%。
“新国五条”悬空
在其他城市，土地市场的火爆也随处可见。
2013年5月3日，长沙金融生态区的011地块，经过40余轮竞价，以35.79亿人民币的总价，44.3%的溢价率成为长沙地区2013年总价地王。
5月6日，广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18.68亿人民币拍得，剔除保障房配建面积后25597元/平方米的楼板价刷新广州单价新地王纪录。该地块起始价为12.6亿人民币，拍卖经历了近200轮的竞标。
5月7日，在82轮激烈竞标后，北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3.68亿人民币拍得北京门头沟区新城MC09-004块地C2商业金融用地，溢价率高达104%。
克尔瑞房地产研究中心的检测报告说，随着众多优质地块进入土地市场，4、5月份在北、上、广三大一线城市以及其他重点城市，房企心态大多转变为积极拿地补仓，并为此进行了“不惜代价的疯抢”。
按照中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的说法，这是开发商观望之后，认为调控政策已无加码余地，“利空出尽”的反弹。
2013年2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被业内称为“新国五条”，新国五条细则中对市场影响最大的内容，就是“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
该细则一出，各地很快出现了二手房连夜排队过户的景象。
然而，在“新国五条”细则出台后，除北京外的很多城市对于20%征税等政策的实施，都处于“悬空”状态。
公开资料显示，自政策出台到5月中旬，北京、上海、广州等30多个发布了实施细则的城市中，只有北京细则较为严格，且出现了实际的征税案例，其他城市的细则多缺乏时效性，或在执行层面显得较为消极。
“3月，房地产企业还处于观望状态。进入4月，随着土地市场的回暖，企业对地方政府的执行力度有了初步判断，态度慢慢变为积极。在地方政府态度逐渐明朗之后，5月，土地市场有了一个较明显的回暖。”上海一家私募房地产基金的总经理ClarkLu告诉《瞭望东方周刊》，房地产企业对地方政府“摸底”主要还是通过土地市场。
伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年4月，306个城市土地交易2153宗，出让金额1343亿元，同比上涨11.1%。其中，一线城市4月共交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，同比上涨208%，环比上涨67%。以上海为例，4月，上海土地交易55宗，土地出让金143亿元，创2013年以来的新高。
热钱绕道住宅市场
相比对商业地产的青睐，热钱对住宅市场则绕道而行。而住宅市场主要靠刚需来支撑。
2013年5月6日到12日这一周，上海新建商品住宅成交0.19万套、21.9万平方米，环比分别提升34.1%、29.9%。增幅虽然可观，但从结构上看，2万到5万元/平方米区间的房源成交，已经在1个多月的持续萎缩后，缩减到了21.8%。在2013年的1季度，该区间房源的平均成交份额约为40%。而刚需集中的单价2万元/平方米以下的房源成交，则环比提升了近10%，达76.1%，创年内新高。
从具体房源上看，该周上海楼市成交前十的项目共成交700余套房源，占总量的38.7%。这十个楼盘中，套均面积不足100平方米的多达7个，所有项目套均面积都低于140平方米；价格方面，十个楼盘的单价全都低于2万元/平方米，仅1个楼盘的套均总价超过200万元。
实际上，刚需独力支撑市场的迹象，早在2012年4月就已开始。
21世纪中国不动产公司上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，从量价走势上就可以看出，支撑上海住宅市场成交的主要是刚性需求，而改善型和豪宅的成交依旧低迷。
从成交结构上看，刚需房源成交所占比重已在2013年5月上旬创下了年内新高。这也意味着，3月下旬以来的成交上涨属于供应拉动需求。
黄河滔说，5月13日前的8周内，楼市供应面积为227万平方米，占2013年5月13日前总量的71.6%。而随着成交量和新增供应量的大幅上涨，未来新房供应量还会继续走高，但刚性需求在几个月的大量消化之后，将很快出现需求下滑的局面。
21世纪不动产上海锐丰房地产经纪公司总经理叶厚彪则告诉本刊记者，自2012年以来，上海房价就已经失去了大幅反弹的基础，因为2012年上海楼市成交的90%都是刚需房源。而刚需自身的特性就决定了，他们不会盲目追高。只要房价涨幅超出刚需的心理预期，市场就会马上变冷。
实际上，外资对后市的看法也基本与黄河滔的分析一致。
“经历了那么久的调控，北京、上海等一线城市的楼市已基本算得上健康了。健康的一个重要概念，就是房价只会随着GDP增长稳步上升，而不再猛涨、猛跌。”张永河告诉本刊记者。
“因此，从2012年底以来进入楼市的热钱，绝大多数都在商业地产市场攻城略地，对住宅项目却绕道而行。”他说。
“一线城市商业地产的自身增值幅度大致与当地GDP增幅一致，再加上人民币升值带来的收益，热钱投资商业地产的年收益率在12%到15%之间，这个涨幅大部分的住宅项目都难以保证。从风险上说，住宅市场短期内的政策风险还很大，但商业地产就没有这方面的顾虑。”张永河说。
“按照以前的水平看，现在的土地价格跟以前差不多，业内有人之所以说现在是土地’抄底’，实际是建立在后市政策风险淡化，市场持续回暖的预测上。”ClarkLu说，“但对很多外资来说，住宅市场的暴利神话已经结束了。”
国内游资出海
外资涌入中国，同时也有大批国内的资金在向海外市场流出。就像《围城》里说的，外面的人想进来，里面的人想出去。
以往大家印象中毫无技术含量的温州炒房客也在自我“升级”。
“最初是国内到处买房子，后来是国外到处排队，现在很多人都去干专门投资海外房地产的私募基金了。”在上海炒房多年的职业投资客林宏告诉《瞭望东方周刊》。
林宏告诉本刊记者，温州人在海外买了好几年房子，虽然没赚到钱，但摸清了行情，积累了人脉。于是，2013年，专门针对海外房地产市场的私募基金开始在温州流行起来。
这种基金分为两类，一类单纯在资本市场运作，例如在国外建立管理团队投资世界各国的优质REITs（房地产投资信托收益凭证）、REITETF（交易型开放式指数基金），以及房地产上市公司的股票。
林宏说，他投资的一家私募基金不久前购买了大量美国西蒙地产和波士顿地产旗下的REITs。西蒙地产是北美最大的商业地产商，在北美、欧洲、亚洲都持有大量商业物业；波士顿地产旗下的REITs是美国最大的写字楼持有REITs。
“这两家REITs最近10年的年回报率都在10%左右，高的时候能达到15%。”林宏说。
另一类基金则更加积极地加入了实业运作。
“在美国，房地产开发资金的70%左右来自于社会集资，而且美国房地产开发模式走的是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立，这就为私募资金介入投资提供了良好的机会。”在杭州经营一家外贸企业的徐俊告诉本刊记者。
徐俊投资的就是这种较为激进的私募基金，即直接与美国本土的开发商合作开发商业地产、公寓，投资周期在5年以上，但每年净收益率能在15%到20%以上。
“根据一家私募基金的内部报告，2012年美国房价上涨了5.9%，美国房地产建筑商的股价几乎翻番，美国楼市已经出现了明显的反弹趋势。有些成熟的商业地产，每年仅出租收益就有5%到12%甚至更多，再加上资产本身的增值，比在上海炒房要高多了吧？”徐俊说。
当然，这些主要针对中国人的私募基金也有着一些鲜明的中国特色，例如基金管理团队里有很多华裔，并且针对中国人的住房、投资习惯设置一些特色投资项目。例如知名大学附近的住宅项目，抓住了中国移民愿意为“学区房”付出高价的心理，而在市中心商业区的住宅楼，则针对了中国人喜欢购物交通都便利的闹市的心理。
“这类基金的优势就是，既了解当地市场，也能抓住中国的商机。”徐俊说。
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