德国开元华人社区 开元周游

标题: 德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例 [打印本页]
作者: Linsnow    时间: 13.8.2012 15:45
标题: 德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例
! f0 T4 n- F7 I/ x7 u( ?. O

) x" l7 `5 t3 g% N# y- K德国的银行体系
- n, T2 \, c8 M; V' [7 h8 ^' R% x
德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。
# }. P4 j- X6 w! P$ t) I' O, q0 ?5 x7 q1 n1 \/ X$ Z% k0 y
银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程，银行业是其中翘楚，从1960年至2006年，德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时，无论是银行分行数量还是员工数量，德国都居于欧洲第一，形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国，英国，美国等国家，在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革，采取了一系列开源（增加私人存款和贷款）节流（裁员，合并，减少政策干预）措施，现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。
! A% o3 F1 J/ }
  n& e1 f7 R' L# P2 S德国的银行服务非常全面，其组成为三大支柱：
; E& R8 r; M: O, A" T+ ]1.        私营银行（德意志银行，商业银行，邮政银行等）
; q7 t" O* j+ N6 h! ^9 E1 ^2.        储蓄银行（Sparkassen）' \5 o) R- y7 X+ ?
3.        州立银行（人民银行Volksbank）; j) X; W9 \. w& S, y

( w- Q7 Q7 ^2 ?3 n9 f8 C. `& u其中私营银行的市场份额达到42%，德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元，比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中，但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来，以保障存款安全，当其中一家银行处于亏损时，其它银行会出手相助借钱，以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。( D9 j" n" Y1 Q# I) ?3 \; x

+ L# B' ]+ K  [4 ]8 o5 j德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守，资本市场上的住房金融产品不多，因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
; H6 L: I! A/ a' t. `9 c4 |8 I6 w0 S) ^  |( n, B' v" I

# J1 P1 N" e' D/ b4 `国际住房金融体系的分类, U5 Y1 @1 ]$ @# x+ Z
$ m! w4 e# a8 o0 J% \
分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
; v5 G* B; y4 T( I8 Q筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场
' j& t7 I& P  r代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦
2 h; K- z' a* N1 {  p资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场0 y. Z, m* o4 w* X) Y0 S
利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低；固定        市场化
. d7 P0 P  O' ]0 e政府作用        中        强        弱
) ~+ }  D( Q! z5 f* P- z* A& D1 P* a运行特征        封闭式        封闭为主        开放式
8 |3 g6 F$ {( Q* g8 s1 R, ~$ m发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化
. y: `5 e+ d. B8 Q1 G+ X) Q8 S) v' E6 r% W. m" U7 O
德国的房地产金融体系：
  r1 \' D% m% B4 M4 u$ m, b  M建房互助储蓄信贷社$ e) [+ g, J/ s

, D' ]8 E: `# x德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段：
- K4 ]$ Y: j; l* G# `1）        储蓄阶段：居民订立住房储蓄合同，商定住房储蓄金额。之后，按规定有规律的存款；存款利率固定，且低于市场利率，不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
- F9 O& n2 y% z7 a5 z2）        贷款阶段：当存款额达到合同金额的一半后，按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。' ?; c* }1 t9 U( F* m- U
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点：是一个封闭式体系，不受一般金融市场的影响。, ]. A& o) U: _% F6 T
+ o0 Q, P8 Z. _% g# L! o

" G1 K; {5 A- D+ Y2 ]德国抵押银行
; R( C+ t8 J* F6 Z: O德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集，其抵押贷款，放贷额度相对于抵押财产价值偏低，期限较长。4 f3 q% ?; y6 B9 P7 j) z) j$ y

; t, V9 e; ?, g. `: @7 @德国的房地产金融体系及发展' ]: Z$ _- M+ }' u% ~) |6 C8 p# d
建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构，大多是商业银行或储蓄银行的附属机构；也没有独立的监管体系，未形成相对独立的房地产金融体系。
2 @. s+ n( H) y9 d" i在近年来德国房地产金融的发展中，建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是：政府政策的支持和补贴的力度下降，以及外部经营环境的变化以及行业竞争。- i9 t7 ~# l/ c5 o1 ^

# z. L& f' x* m; I, R/ U许多德国人选择了20至30年的贷款周期，这样可以较少地降低生活质量，这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。( @' e& x* l5 }6 j& i' g3 `
* o! T+ T  E# Q1 c9 |
抵押贷款购买房产案例( ]$ K3 |' ^. a! A

* V) A7 Q2 d$ E6 z/ aL先生和太太来自中国，他通过Rubina Real Estate公司的协助，在施特格利茨（Stegliz）和逊纳伯格（Schöneberg）交界的费烈登纳（Friedenau）区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米，2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利，绿化程度高，购物到Schloßstrasse非常方便，而且周边都是年轻家庭居多，还有不错的小学和中学，出租或者自住都非常方便，以后买一定更贵，因此决定买房。
0 I3 Z0 K" u) x! o
- \% ~% s, c' {2 A' a1 X1 ^# CL先生没有德国绿卡，作为外国公民，通过Rubina Real Estate公司的协助，L先生获得了购买价格60%的贷款，利率也很低，才3%。
0 e' `8 B% [# G, W/ f由于L先生决定长期在柏林发展，和家人在德国居住，他把广州的老房子卖了，付了6万7千欧元的首期，从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung)，贷款利率仅3%(Zinsen)，还款周期通过计算得出是十五年零九个月，而每个月只需666欧元！这个价钱比租房的冷租价格还要低！
) y) w& p+ _0 c: F
/ k4 Y3 U) q2 N5 V. ]; G4 s( r. O德国的房产还包含地产，所有权永久有效，政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修，这使德国的房屋日久常新，非常保值，因此十五年的总利息是约2万5千欧元，仅仅通过房价的升值，这笔钱就回来了。
2 A9 m  Y; w% E; {% n
" ^% C; s# j2 h& ]L先生每当想到不久的将来，就可以完全拥有自己的房产，用租房的价格供房子，而且柏林的房产本身升值潜力就高，心里就乐滋滋的。
& A6 e3 S4 @2 C: R9 K2 s: d1 K( sRubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢？我们为L先生找到了地段良好的家庭住房，处理了所有的繁琐手续，最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度（购房价60%），最低的利息（3%），这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。- |# b# a6 I3 R; N2 o: X# v0 ?; ~

) p6 Y& G3 }) y( M. bRubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系，也知道各间银行的风险评估体系，以及他们想“买“怎样的房屋（提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产），因此能够对症下药，成功申请到贷款。
, j* c# U1 {) C& ~. \- p" \3 S% S! t) d5 d  K
在这个网站，您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数，从而得出每个月需要偿还的总金额（偿还加利息）。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php. t3 t& S% u; f: J$ B# E3 ]  L
7 l3 b" z: \* M' C3 y6 U2 E
如果您想在柏林/勃兰登堡地区购买投资或自用的超高升值潜力房地产，又不想影响您的现金流，那就不要犹豫了，联系我们 l.lin@rubinarealestate.com- ^" U  s+ V0 z# \: e

9 ~1 A4 v8 w' h1 a, ?4 D. b5 m4 l* w# W) S( G% X5 f* |
! n5 m) n; q; t5 B9 b" \; Z' \8 }

" b  \0 s/ K- `" m5 f" R 该贴已经同步到 Linsnow的微博



欢迎光临 德国开元华人社区 开元周游 (https://bbs.kaiyuan.cn/) Powered by Discuz! X3.2