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标题: 辛苦原创翻译的《德国房地产购买流程手册》(全) [打印本页]
作者: Linsnow    时间: 1.8.2012 16:02
标题: 辛苦原创翻译的《德国房地产购买流程手册》(全)
终于在看奥运的愉快夏天里翻译完了！已经制作了精美的PDF版本，有中文英文和德文3个版本，想要的朋友可以发邮件至我的邮箱l.lin@rubinarealestate.com

绝对原创翻译不坑爹，可能有一些错误，欢迎大家讨论，拍砖，灌水，马克！



德国房地产购买流程手册

内容
市场情况                                                                       3
准备工作                                                                       4
寻找物业                                                                       4
地产登记簿                                                                     5
估价与购买                                                                     6
资金筹集                                                                       7
购买协议                                                                       8
抽象法律原则和应用法律条款                                                     8
合同格式和程序                                                                 9
合同各方及证明文件                                                             10
合同标的                                                                       11
交易安全                                                                       12
其它重要内容                                                                   13
开支与税务                                                                     14
公证及土地注册费用                                                             14
税务                                                                           15


市场情况

德国的房地产市场持续强烈地吸引着私人和机构投资者。尤其是外国投资者，近年来德国房地产市场上的外国投资者数量急剧上升。        

仅在2007年，德国房地产市场的交易总额就大约为一千九百亿欧元，大约三分之二是由外国购买者投资的：主要是商用办公室物业。由于金融危机，2008年的德国房地产市场投资同样也大幅度减少，尽管如此，不少专家仍然进行了高水平的长线稳固投资。

德国房地产市场的吸引力有许多原因，高度的计划性和法律保障性也是不容忽视的因素。
       
准备工作

寻找物业

当您寻找一所适合的物业时，想象力可以如脱缰之骏马。网络搜索引擎的重要性越来越得到突显，尽管如此，在某些情况下，详细费用是不会在搜索结果中显示的。

典型的德国购房方式是授权一家本城市或者本地区的房地产中介公司。该中介公司的名誉和能力应该是最重要的选择标准。在德国，房地产中介费用通常是由买家支付的。德国的公证人是不允许作为房地产中介的。

如果要签署一份中介协议，应该包括了佣金率和有可能包含的独家授权条款。一份独家授权的协议站在购买者的角度看，是不值得建议的，因为购买者在寻找物业的过程中，将因此不能和其它的中介公司联系。另外，同样重要的是根据国家强制性成文法，佣金的支付应该在该中介公司介绍的房产购买合同事实上签署之后。

地产登记簿

当购买方确定一所意欲购买的物业时，应该获取一份地产登记簿档案(Grundbuch-auszug)以及政府部门的房地产登记簿(Auszug aus dem Liegenschaftsregister)。德国的地产登记簿可以通过一系列复杂繁琐的手续，以网上操作的形式在地方法院获得的。       

一栋具体的物业（根据地区和土地编号确定）的地产登记簿提供这些信息：物业的所有者以及该物业承担的负债或费用（例如银行的土地抵押权，或者是来自服务供应商或邻居的服务）。

一份简单的电子地产登记簿目前花费十欧元，并且可以直接从土地登记处(Grundbuchamt)申请获得，或者通过公证人申请。通常还要求申请人提供来自物业所有者的明确的准许，因为土地登记处的数据受制于一定程度上的保密性，提供这样的信息要求申请人具有合法的权益。

估价和购买价格

根据物业类型和投资目的，从专业的房地产项目开发商处获得一份调查和估价报告，是值得推荐的。在简单的情况下，在一位当地房地产咨询师的陪同下，在现场询问一切关于周边环境和物业的问题，也足够了。

在当地法律下，一所物业可能受制于特殊的翻新限制或者建筑限制（例如历史文化建筑）。但另一方面，在这种情况下也可以获得特殊的税务优惠或支持。
     
即使是普遍性的建筑限制也可能有影响。这取决于具体情况，例如发展规划和区域规划，以及在公共地役权名录（Baulastenverzeichnis）上所登记的情况。

对于工业用途的物业，一个关于土地和湖泊的潜在污染研究是值得推荐的。与新开辟的地皮尤其相关的是，该地段与公共交通的连接，公共服务与垃圾清洁网络，这些方面都可能产生费用。

为了正确地估计和确定物业销售价格，按照惯例，预约一位土木专家，或者是一位建筑师，是值得推荐的。相应镇县存档的《土地和湖泊购买价格记录》可以为公正的价格提供参考。

在个别情况，物业的总情况可以只根据一次深入详细的调查而决定，这就是“Due Diligence”（投资人对投资的对象进行诸如运营和管理方面的调查与核实的过程）。此时要求专业人员的协助，因为这尤其能促进公正的土地估价。

筹资与签合同前的协议

购买价格的筹资与/或建筑价格通常与一所信用机构联系在一起。国内交易通常是买家的主要银行，通过土地抵押的方式保证了购买物业的资金。

同样外国银行也可以在地产登记簿上登记，成为土地抵押的债权人，尤其是在欧盟框架之内。但是许多银行并没有扩展其国外交易事务，因此他们接触外国的法律规章时有一种明显的忧虑。而一家德国的银行，在签署购房合同以前，当然能在筹资和土地质权的抵押方面进行更好的协助。

通常购买方有兴趣预订一处物业，但是不想签署完整的协商好的购买合同。对此德国法律有多种方式实现合同前的约束（尤其是预备合同，买入期权，卖方/买房报价）；具体的选择根据个别情况要求而确定。

所有的方式的共同点是，这些方式——正如后面的购买合同一样——要求公证，而通过私人书面的方式是不能实现的。其它的方式只有在无“购买或者转让房产的责任”时才能发挥预订的作用。一封私人书面意愿信或者一份条款协议都可以建立双方确定的交易排外性，但仍然不能包含一所确定的物业的间接预订。

交易合同

抽象法律原则和应用法律条款

抽象法律原则
德国的民法以其抽象原则著称。这是指，在购房合同（事实生效的合同）与物业通过“所有权转移”以及在地产登记簿上进行“所有权更改”之间，具有一个区分。在许多其他国家占优势的是共识原则，而非这种分离，所有权的更改转移在签署权利和义务得到共识的购买合同的时候就会进行。

德国法律的抽象原则第一眼看上去显得非常复杂，但是它提供了双方地产和交易价格的可靠基础，以及强制性的关于物业的所有权和财产抵押留置权的文本记录（德国民法认为留置权为债权人在相对人未给付时,于一定条件下拒绝自己对于相对人应为之给付的拒绝给付权）。

应用法律条款
根据抽象的原则，原则上，在实际情况中购房合同和所有权的转移依据的法律可以不一致。原则上，一份地产的购买合同在德国可以是从属于双方的自由法律依据选择。所有权的转移，与之相反，则是根据地产所处的地方土地法Lageortsrecht (lex rei sitae) 强制规定的。出于实用的原因，大多数交易依据的地方土地法是值得推荐的。如果在交易合同上没有特别说明的法律依据选择，则说明采用地方土地法。

合同格式和程序

交易行为需要采用何种合同格式的问题原则上应当遵循就交易行为达成协议的所在国法律（地方格式---交易地规定的格式）。因此，这个问题在根本上取决于地产买卖合同的实际签约地在什么地方。

但是，按照抽象原则，交易行为的物权部分（即土地登记簿中的不动产转让和产权转让）必须按照德国法律执行，因此，需要通过一个德国公证人从真实角度对合同进行公证。

公证人是独立于合同双方的咨询人员，最好能够同时与合同双方的律师代表密切合作。这样，如果公证人不参与亲自制订和取得产权注销文件草案的工作，也可以节省一部分费用。

通常情况下，公证人还将参与地产买卖合同的执行并与地产登记处保持联系，直至购买方作为新的产权人被登记在地产登记簿中。

合同各方及证明文件

外国购买者与德国购买者在原则上没有区别。这一点尤其表现在对于外国自然人或法人没有公法意义上的购买限制。

如果购买者是自然人，可能需要事先澄清夫妻共有财产的问题。为此可以选择采用德国婚姻财产法中（与地产相关的）适用部分作为法律基础。此外，其中还需要考虑与之相关的税务和继承权问题。       

如果购买者是外国法人，必须以德语形式证明其存在的真实性及其代理人员的代理权限，例如通过经过认证的正式工商登记摘要文件予以证明。

原则上认可外国的官方证书（包括公证证书）作为证明文件，但是这些文件必须进行翻译并且加注属实证明（领事认证或海牙公约附加证明书）。

合同标的

合同标原则上是在土地登记簿中标明所在地点、地块名称和地块编号的某块特定地产。与土地固定相连的建筑属于地产的重要组成部分，不得独立转让或抵押。

德国东部联邦州的地产以及遗产土地上的建房权或者由于住房产权或部分所有权构成方式而产生的问题可以属于例外情况。        

地产中尚未测量的部分面积也可以成为买卖标的。这种情况下，需要注意买卖合同和地产转让证书中的特殊说明：在执行买卖合同的同时必须对这部分面积进行官方测量并且在地籍登记册和土地登记簿中作出记录。

一般而言，只有采取上述措施以后才能进行地产转让或者向公证人作出所谓的身份声明以及在土地登记簿中进行转让登记。

交易安全

合同的一个非常重要的方面是地产和购买价格的交易安全。对此，受惠于德国的抽象原则，在实践中形成了如下的行业惯例:

在合同签署后和付清全款前，购买方在地产登记簿中将被登记，这是一个“过渡期的保障”(Zwischensicherung)， 这就是所谓的“房产转让提前通知”(Auflassungsvormerkung)。同时公证人将获得公法的否定证明（证明该块土地不需要用于公共目的，例如兴建小学）(Negativ-Atteste)和许可（关于房产购买前的法律权利以及根据房产流通法），以及在购买价格中免去房产和土地抵押价值的文件(Löschungsunterlagen)（多数的房产购买都通过银行进行抵押贷款）。        一旦所有这些执行前提条件都符合了，也就是无负债房产所有权获得的保障，公证人就会告知购买方，什么时候是购买房产的支付到期日(Kaufpreisfälligkeit)。

购买方然后就转账房产购买价格的金额给房产出售者，以及有待偿还的房产抵押债权人。
在房产出售者和抵押债权人收到公证人的收据后，公证人将，在大多数情况下，根据已经公证的购买合同，申请在地产登记簿上进行授权的所有权转让。

其它重要内容

除了上述的内容勾勒出的德国房地产购买过程的规章，房地产购买合同通常还会包括下列几个方面：
1）购买价格的支付方式
2）购买方应该立即支付购房价格的条款
3）所有权，使用权和负债的转移，包括可能存在的，独立于法律所有权转移的出租关系转移
4）房地产开发的预计中的支出（例如连接到当地的供水系统或者下水道）
5）房屋出售者对于地皮和楼宇的质量的法律责任（例如废料处理）
6）解除可能存在的债务或土地抵押
7）当购买方需要理房地产抵押以支付购买价格或者出资完成建筑过程，房产出售者给予其全权代理权
8）最终确认支付的责任，给予公证人执行合约的全权代理权，还有公证人的建议

开支与税务

公证与地产登记簿

关于公证和合同执行的开支和税务通常由购买方支付。因此建议在购买前提前获得一份额外开支清单。除了房地产经纪的开支，一位建筑师，一位土地测量员以及一位法律顾问，在购买房地产时还可能出现一些固定开支。
   
公证费用产生于公证书和公证人的其它工作，在费用规定（Kostenordnung）里有法律上的明确规定。原则上，公证费用的计算是基于交易金额，也就是房产购买价格以及其它服务之上的。

费用规定同样提供了“房产转让提前通知”在地产登记簿登记的登记费，可能出现的土地费以及所有权更改的费用。

公证费用和地产登记簿费用因此随着交易金额和每个个案的特别情况而变动。非常粗略地估计，公证和地产登记簿的费用合共应该不超过房产购买价格的1.5%。

税务

土地获得税（Grunderwerbsteuer）

房地产的购买从属于土地获得税（Grunderwerbsteuer），合约双方对此都有义务。行业惯例是通常由购买方支付。目前的税率在3.5%至5.5%之间（不同的联邦州的税率不一样）加上可能出现的建筑费用。
购买方支付土地获得税在地产登记簿上更改所有权的前提条件之一。公证人将与相关的税务机构进行必要的联系，税务机构将发给公证人一份无疑问证明(Unbedenklichkeitsbescheinigung)，这份证明对于地产登记簿上所有权的更改是必须的。

外国购买者遵从德国土地获得税法，而无需顾及国籍所在国家的税务机构的法律。

土地获得税不应该与土地税(Grundsteuer)混淆，土地税是每年要付给相对的土地所有者的。  

增值税（VAT）

原则上，从属于土地获得税法令的金额是免除增值税的。因此，通过签署商业协议购买土地通常是不征收增值税的——只征收土地获得税。但是在多数情况下，房产出售者会选择在公证的购买协议中放弃增值税的免除，这对他们是有益的。但这并不代表土地获得税就可以被免除。

无论如何，房产购买的税务应该仔细审阅，尤其对于外国投资者。



该贴已经同步到 Linsnow的微博
作者: 笑对人生    时间: 1.8.2012 16:55
LZ辛苦了！
PS：早两年的话对我很有用处。
作者: Linsnow    时间: 2.8.2012 22:20
作者: Linsnow    时间: 2.8.2012 22:24
免费啊，所有版本都是啊。不过并不是什么大部头的书，就是十几页小册子而已。

谢谢你们的来信，真的很多朋友来信啊！反正工作上翻译了也是翻译了，我给大家分享一下是我的荣幸。：）可能有不完善的地方，请指出，我将非常感激！

我在柏林的一个房地产公司Rubina Real Real Estate GmbH工作，主要负责接待中国大陆飞过来的投资者，回中国去开房展会，以及维系百度推广等等。Noer是提供本手册中德版本的一个公证机构。所有当然原作者不是我，不过我们公司征得了他们的同意进行一个翻译。

我也不是学房地产专业的，所以希望大家多给意见啊。 谢谢！
作者: Linsnow    时间: 2.8.2012 22:29
英德版本。。。。。
作者: Dtongtong    时间: 8.8.2012 07:28
顶一个！我们公司要在汉堡租或者买仓库，你们有没有这种服务啊？
作者: Linsnow    时间: 8.8.2012 11:54
谢谢！我们公司只做柏林勃兰登堡地区的商用楼宇和住宅，不好意思没能帮到您。
作者: UPS物流代理    时间: 6.7.2016 04:35
很专业！！！！！



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