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标题: 投资移民与买房没有关系/在德国购买房地产手册 2 [打印本页]
作者: Linsnow    时间: 21.4.2012 17:18
标题: 投资移民与买房没有关系/在德国购买房地产手册 2
我在此声明，此帖是我个人名义为大家发布相关的学习信息，要联系咨询也是我个人对个人的同胞式咨询。

非常感谢大家的支持，有收到网友要pdf版的手册，说句老实话还差一点儿没翻译完，翻译完了可以给大家发，最经忙着翻译楼书和建筑简介。也很感谢特别致电来请我免费参详的各位网友，除了柏林的，居然还有汉堡和慕尼黑的。看来论坛还挺火的嘛。

大家可以通过 l.lin@rubinarealestate.com联系我，谢谢。

先说个题外话，我妈今天特别高兴给我打电话，说看到网上一个“特好消息”，就是在德国西南部某城镇大约100万人民币可以买一套一百平米的房子，可以投资移民，可以有3年居留权，然后5-7年还能拿绿卡。这样，爸妈来看我的话，就不用办签证那么麻烦了，要是有了孩子还能来带。

我就跟她说，嗯我知道这个项目。不过关键在于，通过我的工作经验，其实投资移民和买房，是没有关系的。这个项目的附加条件就是要花大约25万人民币，维持一个办公室的最基本运作，并招聘一个德国人，需要一直运转成功，才能保证居留权和绿卡。这个公司也可以找代理去运营。这种服务已经有一些服务机构在提供了，价格还可能便宜一些。

不过它的亮点可能在于当地外管局的合作程度，根据工作经验，柏林的外管局是比较严格的，本身人口比较多，而且官员对此的判断，没有什么打分制度。据提供这种服务的一位法律出身的行内人士说，汉堡是比较不错的，其它小一点的城市也都可以。不过随着中德关系日益密切，可能有改观。

所以说这个买房，其实我相信很多人都已经知道，和父母移民是没有太大关系的。所以我关注的重点是在于纯居住或者纯投资的房地产，在柏林-勃兰登堡地区，其它地区的具体咨询，我在工作上接触不到，也没有德国的投资顾问可以再去问，大家就不用问我了。



土地登记册

当您确定一所意欲购买的物业时，您应该获取一份土地登记册(Grundbuchauszug)以及政府部门的房地产土地登记册(Auszug aus dem Liegenschaftsregister)。德国的土地登记册可以通过一系列复杂繁琐的手续，以网上操作的形式在地方法院获得的。        一栋具体的物业（根据地区和土地编号确定）的土地登记册提供这些信息：物业的所有者以及该物业承担的负债或费用（例如银行的土地抵押权，或者是来自服务供应商或邻居的服务。

一份简单的电子土地登记册目前花费十欧元，并且可以直接从土地登记处(Grundbuchamt)申请获得，或者通过公证人申请。通常还要求提供来自物业所有者的明确的准许，因为土地登记处的数据受制于一定程度上的保密性，提供这样的信息要求申请人具有合法的利益。



估价和购买价格

根据物业类型和投资目的，从专业的房地产项目开发商处获得一份调查和估价报告，是值得推荐的。在简单的情况下，在一位当地咨询师的陪同下，在现场询问一切关于当地条件的问题，也足够了。

在当地法律下，一所物业可能受制于特殊的翻新限制或者建筑限制。（例如历史文化建筑。但另一方面，在这种情况下也可以获得特殊的税务优惠或支持。）

        即使是普遍性的建筑限制也可能有影响。这取决于具体情况，例如发展规划和区域规划，以及在公共地役权名录（Baulastenverzeichnis）上所登记的情况。

即使是普遍性的建筑限制也可能有影响。这取决于具体情况，例如发展规划和区域规划，以及在公共地役权名录（Baulastenverzeichnis）上所登记的情况。

对于工业用途的物业，一个关于土地和湖泊的潜在污染研究是值得推荐的。与新开辟的地皮尤其相关的是，该地段与公共交通的连接，服务网络与垃圾清洁网络，这些方面都可能发生支出。

为了正确地估计和确定物业销售价格，按照惯例，预约一位在建筑专家，或者是一位建筑师，是值得推荐的。相应镇县存档的土地和湖泊《购买价格记录》可以为公正的价格提供参考。

在个别情况，物业的总情况可以只根据一次深入详细的调差而决定，这就是“Due Diligence”（投资人对投资的对象进行诸如运营和管理方面的调查与核实的过程）。此时要求专业人员的协助，因为这尤其能促进公正的土地估价。



筹资与签合同前的协议



购买价格的筹资与/或建筑价格通常与一所信用机构联系在一起。国内交易通常是买家的主要银行，通过土地抵押的方式保证了购买物业的资金。

同样外国银行业可以在土地登记册上登记，成为土地抵押的债权人，尤其是在欧盟框架之内。但是许多银行并没有扩展其国外交易事务，因此他们接触外国的法律规章时有一种明显的忧虑。而一家德国的银行，在签署购房合同以前，当然能在筹资和土地质权的抵押方面进行协助。

通常购买者有兴趣预订一处物业，但是不想签署完整的协商好的购买合同。对此德国法律有多种方式实现合同前的约束（尤其是预备合同，买入期权，卖方/买房报价）；具体的选择根据个别情况要求而确定。

所有的方式的共同点是，这些方式——正如后面的购买合同一样——要求公证，而通过私人书面的方式是不能实现的。其它的方式只有在无购买或者转让房产的责任时，预订的作用能发挥。一封私人书面意愿信或者一份条款协议都可以建立双方确定的交易排外性，但仍然不能包含一所确定的物业的间接预订。


待续

该贴已经同步到 Linsnow的微博
作者: weltall    时间: 15.5.2012 01:32
mark...
作者: 蓝眼睛g    时间: 2.6.2012 09:39
不错哦！！！












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作者: 频柏    时间: 15.6.2012 17:05
要顶的啊，楼主辛苦了，谢谢












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作者: kcherry    时间: 15.8.2012 13:05
好帖，帮顶



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