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标题: 德国房价缘何十年不涨？ [打印本页]
作者: 欧洲新报    时间: 10.3.2010 09:09
标题: 德国房价缘何十年不涨？
原因有八点——— 一、二、三、四、五、六、七、八" n( z1 F; l0 u, z$ ~0 A4 r2 y
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) f# D- b4 d; n& v目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。0 v4 x: w8 Y  \" z8 ?
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同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。0 y/ u/ z( a  R) \1 ], f
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据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。在1977年之后的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。3 J3 L) W; T% P. r( x. k; P7 ~! T
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分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：
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其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
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8 h8 y6 ]2 _, N& T实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上一直到2003年，德国各行业公司拥有住房还超过260万套。
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7 q7 }& A* o7 I  |其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。% I- @# N0 D3 G( ]

2 d$ `+ N% f* }7 N* c: W其三，德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。+ }  T; @& T  Z. X0 w8 a2 d
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其四，德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。& ?5 J. ^* y) q7 `8 m2 F
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政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
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, o) a( Y% x2 F2 ]- R0 o* \* j1 Y其五，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。0 T4 F5 c% `! d" z1 p: a7 h
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除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。3 C2 g3 U4 y5 J+ R/ V

1 L* ~- P2 N+ e2 S% }# C: M5 t其六，“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。
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) M% g" g: U7 S2 I5 {1 ^' C其七，税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
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其八，德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府，特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
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9 A- `8 ~5 w* }' {% P: k' t2 Q以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德国房价之所以能够保持平稳，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。
作者: 二零一二    时间: 10.3.2010 09:23
方正也想在这儿买房，所以涨不涨无所谓了
作者: dietotenhosen    时间: 10.3.2010 17:04
德国多小，执行什么都方便
作者: shddr110    时间: 10.3.2010 17:31
回复 3# dietotenhosen - Z. J5 S2 o1 ?! J

; e( Y& X' m0 i* R. s* ~! T$ s* z9 G0 H/ }  y& i, u9 t' k  d
    5 cent for you
作者: dietotenhosen    时间: 10.3.2010 17:38
回复 4# shddr110
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& B; F$ x! a0 T. O& q    你自己留着玩吧
作者: Happy_happy    时间: 10.3.2010 20:58
哈哈
作者: shddr110    时间: 10.3.2010 21:26
回复 5# dietotenhosen
0 |6 y9 o9 P8 s* G0 T0 S, J1 }
3 c# l9 L; i* ?) c! [$ {; i
) O" v- y5 \6 E( [+ g    发表一条评论多不容易啊，还是拿回去吧，养家糊口要紧。5cent不错了。
作者: dietotenhosen    时间: 10.3.2010 21:39
回复 7# shddr110 " e' u  n8 l1 T* S

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# B+ ^  |' m  C8 _% }    姐发帖可容易，过得也比某些人好。。。
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  I0 W. L7 K% I8 L7 }别嫉妒哈，羡慕可以
作者: shddr110    时间: 11.3.2010 00:08
回复 8# dietotenhosen 1 l' x! D+ p( D! u) {1 t, h
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% l. k/ E& ?/ ]! T) m, s    姐，过得比您好的人多了。喜欢政府和过得好不好没有直接联系。
作者: endless_solitud    时间: 11.3.2010 11:35
回复 9# shddr110
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2 i0 ^8 [9 H* S% L5 N; I+ O    一姐还从来没有被人扣过帽子，呵呵，你是第一个！
作者: dietotenhosen    时间: 11.3.2010 11:43
回复  dietotenhosen - j& k2 V+ e1 a! X5 j* k0 M
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+ T) \; k5 J" s
    姐，过得比您好的人多了。喜欢政府和过得好不好没有直接联系。 ...9 f* J) v- R1 R- [4 v# a7 ]
shddr110 发表于 11-3-2010 00:08

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哈哈，姐和恁不是一档次的
作者: endless_solitud    时间: 11.3.2010 11:48
我已经转到天涯了
作者: shddr110    时间: 11.3.2010 13:32
回复 11# dietotenhosen
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0 Q2 x# A) t4 r. m4 B$ [8 k* o1 N. W& f0 D! e# t
    什么叫档次？姐喜欢把人划分成369等么？# j, r0 T" h# \/ R
    劝姐一句话，井外面的天空很广。
作者: dietotenhosen    时间: 11.3.2010 13:33
回复  dietotenhosen
3 W( k3 P) \, G: L
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    什么叫档次？姐喜欢把人划分成369等么？
" U% y4 J9 @* t/ t$ {* v+ S& s- U    劝姐一句话，井外面的天空很广。 ...0 ]+ ^4 D6 i, }) W0 g
shddr110 发表于 11-3-2010 13:32
4 a: t+ v, x$ d% Z% B7 e
) r- ~$ G7 }5 T( o3 x

' V: ~6 H4 X! W8 p7 C, L0 j    您的悟性高，能喜欢政府，这个一般人做不到
作者: shddr110    时间: 11.3.2010 13:37
回复 14# dietotenhosen
/ M7 R6 F6 C8 B" G( }% G* N: V$ G1 I. h/ [  e$ x  c% w

8 A, Y/ A" R5 n2 W   。。。我是不喜欢政府才回复你少说为政府开脱的话。真是人越没有逻辑档次越高
作者: dietotenhosen    时间: 11.3.2010 13:44
。。。我是不喜欢政府才回复你少说为政府开脱的话。真是人越没有逻辑档次越高
/ f' k0 z$ B/ n+ m% t/ N
( Y0 D& W8 \# n
底迪，“喜欢”这个次表乱用。
5 H- @: I. ]& T7 d' y/ C) ~3 @佩服你的活王八意志，咬住就不放，歇歇吧
作者: shddr110    时间: 14.3.2010 18:59
本帖最后由 shddr110 于 14.3.2010 21:21 编辑 # F% D, c  I( I4 ^& T( j8 P, q

. L) u/ X) a# d; c) H0 p回复 16# dietotenhosen
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( V/ z. x, T, s6 ~; Z8 p! n我想了想，再吵没意思，还是就此结束。因此把之前的评论删了。希望姐也和平了结这事。
作者: Gecko    时间: 14.3.2010 21:05
我靠！传说哥来了！
作者: 阿尔    时间: 20.3.2010 21:41
听说德国养房子贵



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