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标题: 如何得到买房贷款? [打印本页]
作者: tigerkopf    时间: 23.4.2008 22:39
标题: 如何得到买房贷款?
德国汉堡曼海姆保险公司主管 梁达胜 专栏 Herr Liang, HMVersicherungs-AG Herr Liang, HMVersicherungs-AG G88595 LinaAmmonstr.17 90471 NuernbergTel.:0911-705666 oder 0911-98818715 Fax: 0911-705686 Handy:0177-2092847 www.hamburg-mannheimer.de E-Mail: liangdasheng@gmx.de 如何得到买房贷款? 人贵有自知之明，要量力而行，不可随波逐流，人云亦云。对别人合适的，对自己不一定最好。虽目前是房地产低潮阶段，利息较低，买价合理，且因近几年建房数量低于平均值，估计租金会缓慢上涨， 但在作买房决策前仍要斟酌，是否在德国长期居留发展，是否对金融投资和房地产投资有基本了解和较充分准备，如一定数量的储备资金和流动资金，偿还能力预估，在当地会较长时间居住，确定自己的审美观和愿望。 在经过无数次约会看房，衡量比较，讨价还价，最终成交前必须决定如何支付。除了极特殊情况的人想一次性付清，一般都会申请并设法得到买房贷款。 贷款用作买房自住，买房出租，或也可偿还以前置房产时的银行的贷款（如以前银行利息高，条件苛刻，约定的利息率年限到期时）。任何有合法长期居留的外国人都可申请。 得到贷款必须具备的2个基本条件： 1. 收支平衡并有盈余支付本息 贷款必须有足够的正常收入，2003年德国平均月毛工资为：白领阶层男人3693欧元，女人2602欧元，工人阶层男人2549欧元，女人1885欧元。到手的净收入大约才70%。儿童金和其他收入都可计入，还可申请房屋补贴，如出租可将贷款利息和房屋折旧作为负收入以减免个人所得税， 月基本开销这样核算： 单身汉600—750欧元，夫妇850—1000欧元，每个孩子200—250欧元。 还看有无其他仍在分期付款的支出，买保险的支出等。 如四口之家想贷款，月毛收入低于1500—1800欧元则很难。 如贷款8万欧元，利息率为5%，还本率为2%，相加共为7%，8万乘以7%为年连本带利付5600欧元，除以12个月，每月要多承担467欧元的额外负担。附加费另按每平方米每月2欧元算。 2. 房产的实际价值被正确评估 房产的实际价值是地皮价和房屋建造价的总和，买价大都高于实际价值。 地皮价因时因地而异，农村是每平方150欧元左右，市中心也许400欧元。 新房是大多数买主的购买对象，可按自己意愿设计，较称心，折旧率高些。根据用料结构独特愿望决定价值，买价略高于实际价值，建筑公司的盈利也要算入。 旧房较经济实惠，勤快人自己动手修修补补，挺有成就感。根据建房年份和建造指数，以及房屋状况综合评估实际价值。 拍卖房的卖价可低到评估价的70%，甚至50%，但风险较大：拍卖前一般无法看房，拍卖后让破产的原房主搬出还费一番周折。从法院登出拍卖通知到拍卖有一段时间。房子地点往往不如意。 银行评估的实际价值和买价大相径庭，一般低10—30%，拍卖房不在其内。当然也会评估今后的升值可能和商业前景。 贷款的数额 取决于买什么样的多大的房子。买价减去买主自付的首期款（买价的10—20%）加上各种税和手续费，就是该贷款的数额。介绍所收买价的3%加0.48%的增值税，政府收3.5%的地皮交易税，公证处，房契局等共收约1%的手续费，加起来约8%。可能省的是介绍所的介绍费。 贷款的偿还方法 通常是连本带利偿还，如以1%为还本率，根据不同利息率还本期约为30—35年，2%则20-25年，3%则12年左右。利息低则还本金年限更长。 如以前买过建房储蓄，可以低于一般利息率的利息贷一部分款，但不贷款或贷不到所有买房所需的款，就失去了买建房储蓄的本来意义。以前买过人寿保险养老保险，都可用作还本金的抵押，即到期可领取的数值由保险公司给银行，所贷的本金减去这数值是贷款期间该还银行的本金数值。当约定利息率的固定期限到时，如恰逢高利息阶段，因本金一直没还过，所以利息负担会较大，如保险公司盈利不够好，到期可领取的数值低于该还的本金，也会有个漏洞。对出租的房子而言，保持不变或较高的利息影响不大，反正可减免个人所得税。 利息率的确定 几十年来最高是9%，目前最低是4—5%，由经济大势和金融市场决定，个人所做极有限。Nominalzins是每月支付的实际利息率，Effektivzins则是加上银行各类费用的利息率。要确定目前约定利息率的固定期限，5年10年或15年，在目前低息期间，如定10年为4.75%，5年为4.45%，则15年为5.1%。 收入稳定的白领的利息率比收入起伏较大的个体老板会略低。 需要的文件材料 新房需设计图，设计说明，造价表，平面图，草签买卖合约，贷款计划，个人资产收入证明，个体老板加三年来的税务局核准的税收证明，会计师的预估证明。旧房要添加照片，近年来翻新措施，保险证书，卖主在贷款银行的贷款证明等。 贷款发放的程序 银行按照申请审核个人资料，到Schufa调查没有欠债没有破产纪录，要有足够的安全系数才肯发放贷款。同意贷款就会书面通知确认贷款及数额，买主才可与卖主去公证处签署买卖合约。公证处得到卖主银行或建筑公司和民事法院的初步认可，当地政府表示放弃（与公众利益有关的房屋地皮）优先购买权，就会通知买主给自己的贷款银行下指令，将贷款转入公证处指定的卖主银行。银行确认后，才会由房契局正式写入房契，完成买房程序。一般前后需2-3个月。 贷款偿还能力的确保 银行会敦促买主检查现有保险是否足以应对紧急情况，不够要增补，否则一旦3个月拖延支付本息将面临房子被拍卖的威胁。最常见的风险有： 出面贷款的家庭主要收入者万一病故或车祸等意外身亡，赔偿额是否能付清贷款，或者至少够支付2—3年以便在此期间卖出。万一受伤致残或生重病不能工作没有或很少收入，职业能力丧失保险每月赔偿的钱是否够每月本息的支付。 另外也要考虑万一暂时失业，资金周转不灵或房子临时出故障要大修，要预备流动资金。切忌将房屋抵押去贷款做生意炒股票，无数被拍卖的房子是前车之鉴。当然房子本身的各类防火防水防风防自然灾害等保险，责任保险等也勿忽略。 有能力和机会买房子是件喜事，带着感恩的心领受，但勿让身外之物成为脱累或 满足虚荣心的东西。如贷款申请被拒绝，不见得是坏事，提醒自己时机尚未成熟，耐心等待，继续努力。
作者: 无理久久    时间: 23.10.2008 13:01
找个理财公司去跟银行交涉不就行了？ 自己弄这些似乎很麻烦 不过听说理财公司不一定都愿意接手 因为房屋贷款是个长期的活 用他们的话说钱赚到的时候你也累死了。



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