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标题: 满70年住宅用地使用权自动续期 [打印本页]

作者: ▓周末心情▓ 时间: 8.7.2007 23:08
【条款】 　　第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。【现象】 　　对于美国、日本和大多数西欧国家来说，由于土地本身就是私有化，因此，房屋产权和土地所有权是捆绑在一起的。 　　但是在我国，土地是归国家所有的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。【解读】 　　居民拥有使用权和继承权。也就是说，一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么70年后，我们的房子会怎么办呢？自动续期！ 　　对于百姓来说，最为关注的莫过于自己购买的房产，物权法的立法，无疑给百姓吃了颗定心丸。 　　尤其是上世纪70年代末出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。而目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。 　　虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 　　房屋买卖过户最重要 　　解读人：辽宁省盛京律师事务所宫振华律师【条款】 　　第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【现象】 　　某些中介机构为了完成房屋买卖交易，从中赚取中介费，给买主逃避税费想办法，比如，国家规定，购买未到5年的房屋，买卖时交50％的交易所得税。此时，中介机构主张买主先全额交购房款，然后对买卖合同进行公正，约定此房满5年后再进行登记过户。【案例1】 　　1995年，北京居民刘某将一处近70平方米的房子以16万元的价格卖给了李某，但是当时双方并没有办理房产过户手续。10年后，此处房屋已经涨到了80万元，于是，刘某后悔了，把李某告上法庭，要求他腾房，自己给退16万元和16万元10年间的利息6万元，计22万元。最后，法院判刘某退给李某22万元，房屋归刘某。【案例2】 　　葫芦岛市的赵某7年前将一处85平方米的房屋以12万元的价格卖给张某，当时双方并没有办理房产过户手续。7年后，房屋增值到22万元，赵某后悔了，要求张某腾房。最后法院判决，张某不用腾房，双方要限期过户。【解读】 　　都是房屋买卖没有进行登记过户，但是结果却出现了两种。如果根据物权法的规定，买卖房屋没有进行登记的，双方买卖虽然发生，但是房屋所有权却没有发生转移，双方的交易无效，买方的权益不予保护。【提醒】 　　房屋买卖双方要进行及时登记，以防止发生纠纷时，买主的合法权益不能得到保证，如果有特殊情况，也要进行预告登记。

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