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标题: 中国房价的“宏观经济学” zt [打印本页]

作者: chinarenn 时间: 11.7.2006 20:34
“泡沫只有破了才能证明是泡沫。” 美联储前主席格林斯潘这句话，同样适用于中国内地的房地产。虽然目前十个中国人中有九个会认为房价有泡沫，可是每次他们的话音刚落，房价仍照涨不误。 房地产目前已是中国最热门的话题，上至中央，下至地方，无论东部沿海，还是中西部内陆，自2002年以来咆哮而上的房价，已经牵动了各方的利益博益。政府与民争利？房地产商的囤积居奇？投机客的炒作？还是国际资本的套利？只要是引起房地产上涨的任何因素，都成为公众和媒体口诛笔伐的对象。 ´ 不过，这些因素固然可能成为房价上涨的导火索，但作为经济周期的产物，这轮房地产行业的景气根本原因却是和宏观经济密切相关，过去如此，将来也将如此。在目前中国经济高速增长和汇率波幅较窄的情况下，即使针对中国房价的调控措施如“国六条”出台，也只能使房价的涨幅趋缓，而很难使房价崩盘式下滑，虽然个别房价上涨过快的城市有可能会出现技术性调整。 事实上，中国房价的这一轮上涨，就和中国经济高速成长密切相关，自2002年，中国开始逐步走出通缩， 2002－2005四年间GDP分别增长8.3％、9.3％、9.5％和9。9%，而这段时间，也是中国房价高歌猛进的时期。 一个有趣的现象是，与之伴随的是，中国的外汇储备高速增长，商业银行流动性膨胀、美元大幅贬值，人民币升值压力抬头，而这一切都是自2002年始。 其实这不是惊人的巧合，外汇储备与房价上涨原理其实非常简单。对于一个国家或地区来说，尤其是实行固定汇率制或汇率窄幅波动的国家来说，伴随着中央银行大量买进外汇储备，基础货币也大量注进银行，从而大幅增加银行的流动性，整个社会的信用也因此膨胀，而房产和股票则很容易成为这些资金首选的目标。而截止今年三月末，中国外汇高达8751亿美元，相当于2001年末的近4。13倍。 香港地区就是一个活生生的事例。自1983年10月香港实行联系汇率制开始，香港的外汇储备也节节高升，至1997年香港地区的外汇储备已经积累到928亿美元。而这14年也是香港房地产价格狂飙的时期。若从1985年算起，香港房价到1997年时已上升了9-10倍。即使从1991年算起，到1997年房价也上升了4倍左右。 值得重视的是，这种现象还出现在上世纪七十年代的南美洲、80年代的日本、以及九十年代初的北欧和东南亚。 “国内生产总值年均增7.5%、实现人均国内生产总值比2000年翻一番”，中国未来五年的经济增长，已经在中国的“十一五规划”立下军立状，可以肯定，在宏观经济如此高速增长的情况下，中国的房价确实很难会出现一些公众期望的“崩溃式回落”，但是，作为提供公共产品的政府，可以在宏观调控中尽量抑制一些引起房价上涨的人为因素或投机因素，从而使房价涨幅趋缓，同时积极改革社会财富的分配，这样才可以保持房地产行业的健康发展，又可以缓解社会公众的不满情绪。

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